2024_CBS_02623 - Omgevingsvergunning - OMV_2023171442. Lange Leemstraat 385. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/07/1984: vergunning (18#81188) voor een verbouwing van een dokterspraktijk en 2 appartementen.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met bovenliggende woongelegenheden en een dokterspraktijk (vrij beroep) op de gelijkvloerse- en eerste verdieping;

-          bouwvolume:

• ingesloten bebouwing van 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping tot op 19,15 meter;
• open ruimte van circa 25 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in gladde, witte sierbepleistering met wit gelakte metalen ramen;
• ramen in glasdallen;
• accenten in wit gelakte staalplaten;
• gelijkvloerse plint in witte marmer;

-          inrichting:

• tuin ingericht met plantenbakken en keermuren voor het creëren van een tuin ter hoogte van de kelderverdieping.

Bestaande toestand

De bestaande toestand wijkt af van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

Overeenkomstig met de vergunde toestand met volgende wijzigingen/ aanvullingen:

-          functie: het volledige gebouw wordt ingericht als een dokterspraktijk (vrij beroep) met 8 ontvangstruimtes. De woonfunctie wordt gesupprimeerd;

-          bouwvolume:

• inrichten van een dakterras aan de voorgevelzijde;
• gewijzigde gevelopeningen aan de voorgevelzijde;
• verdiepte inkom op de gelijkvloerse verdieping aan de voorgevelzijde;

-          gevelafwerking:

• voor- en achtergevel afgewerkt met een groene geglazuurde tegel en schrijnwerk in blauw aluminium;
• borstweringen in blauw staal;
• gelijkvloerse plint afgewerkt met zichtbeton.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de woonfunctie;

-          functiewijziging van het volledige gebouw naar vrije beroepen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening integrale toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen uit de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

-          Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht).

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In het kader van het supprimeren van de woonfunctie en het uitbreiden van de dokterspraktijk, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie.
Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:

“Het betreft een renovatie en uitbreiding van een bestaande dokterspraktijk. Dit is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel.”

De aanvraag is functioneel inpasbaar in zijn omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet interne wijzigingen zonder uitbreiding van het bouwvolume. De twee vergunde woonentiteiten op de derde en vierde verdieping worden betrokken bij de dokterspraktijk.
Zo wordt de derde verdieping omgevormd naar twee bijkomende dokterskabinetten en een wachtruimte en wordt de vierde verdieping ingericht als gemeenschappelijke ruimte voor de artsen. Deze wijzigingen zijn ruimtelijk aanvaardbaar en hebben geen impact op de schaal van het gebouw.
De aanvraag kan vanuit schaal en ruimtegebruik gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voor- en achtergevel van het pand worden wordt gewijzigd.

Het buitenschrijnwerk wordt vervangen door aluminium schrijnwerk in blauwe kleur waarin ook zonwering in dezelfde materialisatie en kleurstelling geïntegreerd wordt.

Verder wordt de bestaande isolatie en buitenbepleistering verwijderd en vervangen door een nieuwe isolatielaag afgewerkt met lichtgroene geglazuurde steenstrips. Ter hoogte van de begane grond wordt de gevel afgewerkt met lichtgrijze betonpanelen die een duidelijke plint vormen. Tussen het gelijkvloers en de verdiepingen wordt een fijne luifel voorzien in donkerblauw gelakt staal met in fijne letters de naam van de praktijk. Tot slot wordt een fijn hekwerk voorzien ter afsluiting van de overdekte inkomzone.
De voorgestelde gevelarchitectuur vormt een eerlijke vertaling van de functie van het gebouw. De materialisatie is hedendaags en harmoniseert in de omgeving.
De aanvraag is visueel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aangezien de perceel- en gebouwscore van het gebouw D bedraagt, kent het perceel een middelgrote pluviale overstromingskans.

De aangevraagde werken hebben geen impact op het waterbergend vermogen aangezien de footprint niet uitgebreid wordt binnen de mogelijke overstromingszone, maar er wordt een waterhoogte (middelgrote kans onder huidig klimaat) tot circa 8.20 mTAW tegen de voorgevel gemodelleerd . Aangezien de pas van het gelijkvloers slechts 7 cm hoger ligt dan het niveau van het voetpad en de ingerichte ondergrondse bouwlaag via keldergaten lucht neemt in het voetpad, is er een dus effectief een risico op schade in de praktijk ten gevolge van een pluviale overstroming. Een verhoging van de pas van het gelijkvloers of het creëren van een permanente barrière tegen water ter hoogte van de inkom zou wenselijk zijn. 

De aanvraag heeft echter betrekking op een dokterspraktijk waarbij maximale toegankelijkheid primeert. Daarom zullen dergelijke maatregelen niet in voorwaarden opgelegd worden, maar kunnen we enkel adviseren om (mobiele) noodmaatregelen te voorzien. Daarnaast moeten de keldergaten wel waterdicht afgewerkt worden, aangezien deze ingreep al veel eerder impact zal hebben.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.   

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 5 bijkomende praktijkruimtes moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (de helft van het personeel moet met de fiets kunnen komen).

Er worden 4 fietsstalplaatsen voorzien in een aparte kamer op het gelijkvloers maar fietsers moeten met hun fiets door de wachtruimte en dat is vooral bij slecht weer niet praktisch. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De locatie van de fietsenberging moet herbekeken worden want nu moeten fietsers door de wachtruimte.

-          Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.

Hoewel de fietsstalplaats zich laat lezen als een afgesloten ruimte, gaat het in feite om een nis in de wachtruimte die wordt afgeschermd met een vouwsysteem. Wanneer de afsluiting open is, voldoen de plaatsen aan de inrichtingsprincipes uit artikel 29 van de bouwcode.

Wat betreft de ligging van de fietsenberging, achteraan de wachtruimte, wordt vanuit de specifieke noden van de functie en de eigenschappen van het perceel geoordeeld dat de inspanningen maximaal zijn.
De aanvraag kan gunstig geadviseerd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De keldergaten aan de voorgevel moeten waterdicht afgewerkt worden.

3. Conform het advies van de stedelijke dienst Water moeten er terugslagkleppen op de riolering voorzien worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.