2024_CBS_02614 - Omgevingsvergunning - OMV_2023150557. De Keyserlei 60, 62, Pelikaanstraat 4, 4A, 4C, 6, 6A, 6C, 8 en Vestingstraat 45. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          19/04/2023: milieumelding (OMV_2023036278) voor de exploitatie van een Albert Heijn supermarkt;

-          04/11/2022: omgevingsvergunning (OMV_2022034571) voor het regulariseren van bijkomende wijzigingen t.o.v. OMV_2020107729 en OMV_2021089175 (deelgebied B Century Center);

• voorwaarde 11: alle technische installaties zijn te voorzien binnen het vergunde bouwvolume conform artikel 16 van de bouwcode;
• voorwaarde 12: de balustrade van het terras op de 7de verdieping is te voorzien rond het terras zelf;
• voorwaarde 13: het plaatsen van technieken op het plat dak van de 6de verdieping en tegen de achtergevel, bekleed met panelen in strekmetaal, wordt uitgesloten uit de vergunning;
• voorwaarde 14: het wijzigen van de inplanting van het terras op de 6de verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning;
• voorwaarde 15: het doortrekken van de balustrade in glas op ‘Binnengevel Noord’ wordt uitgesloten uit de vergunning;

-          02/09/2021: omgevingsvergunning (OMV_2020107729) voor het verbouwen van bestaande kantoren en winkelruimten en het bouwen en exploiteren van nieuwe kantoren en winkelruimten;

-          06/08/2021: omgevingsvergunning (OMV_2021089175) voor het wijzigen van twee handelsruimtes (OMV_2020107729): unit 02 (B1.0.05) en unit 03 (B1.0.06) deelgebied B1;

-          26/05/2021: aktename (20212187) van een bronbemaling voor het gieten van nieuwe

-          funderingsmassieven;

-          09/02/2021: omgevingsvergunning door de deputatie (OMV_2020107729) voor het verbouwen van bestaande kantoren en winkelruimten en het bouwen en exploiteren van nieuwe kantoren en winkelruimten;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘Century Center’: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/6692.

Vergunde toestand

Pelikaanstraat 4-6 (deel B1):

-          functie: handelsruimten in de kelder, op het gelijkvloers en de 1ste verdieping met bovenliggend kantoren:

• kelder: 1 grote handelsunit met ondergrondse verbinding naar de premetro;
• gelijkvloers: 5 kleine handelsunits langs de Pelikaanstraat en 1 grote centrale handelsunit achteraan het perceel;
• verdieping 1: 1 grote handelsunit, geheel met handelsunit op het gelijkvloers achteraan;
• 2de tot en met de 6de verdieping: kantoren;

-          bouwvolume:

• 1 hoge ondergrondse bouwlaag;
• hoofdvolume van 6 bovengrondse bouwlagen (algemene bouwhoogte van 22,59 m);
• centraal een teruggesprongen hoger gedeelte met 9 bovengrondse bouwlagen (algemene bouwhoogte van 33,67 m);
• hoofdvolume links bouwdiepte van 53,3 m (deels op het dak van de Vestingstraat 45-47), rechts een bouwdiepte van gemiddeld 23,5 m;
• hoofdvolume rechts een patio op de 2de verdieping, links begrensd door het hoofdvolume zelf, rechts door de rechter scheidingsmuur en achteraan door het bouwvolume van de Vestingstraat 45-47;

-          gevels:

• gelijkvloerse en eerste verdieping: als sokkel met een algemene gevelafwerking uit blauwe hardsteen;
• luifel op de eerste verdieping boven de insprong, ter verbinding van het linkse en rechtse geveldeel en ter vervollediging van de sokkel;
• bovenliggende verdiepingen: gevelafwering uit travertin natuursteen;
• bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• bovenaan de gelijkvloerse verdieping: telkens per handelsunit gevelpubliciteit met nog te bepalen opschriften;

-          inrichting: septische put met een inhoud van 39.000 liter volgens voorschriften VMM.

Huidige toestand

-          vergunde werken in uitvoering sinds 13/09/2021;

-          gebouw reeds gedeeltelijk in gebruik met handelsunits;

Nieuwe toestand

met deze aanvraag worden, aanvullend op het dossier OMV_2021089175, wijzigingen aangevraagd voor de Pelikaanstraat 4-6 (deel B1), de Vestingstraat 45-47 (deel B2) en de voorwaarden 11-15;

De Keyserlei (deel A1 en A2) maakt geen deel uit van voorliggende aanvraag;

-          functie: ongewijzigd;

-          bouwvolume Pelikaanstraat 4-6 (deel B1): overeenkomstig vergunde toestand OMV_2020107729 behoudens:

• centraal dakterras (intensief groendak) op de 6de en 7de verdieping;
• technieken op het dak uitgevoerd binnen de toegelaten scheidingsmuurhoogte;
• interne constructieve wijzigingen aan alle circulatiekernen (trappen, sassen, liften, sanitair);
• gewijzigde insprong op het gelijkvloers ter hoogte van de toegangspoorten;
• interne verbinding Q-park en hotel en eerste verdieping (kantoren);
• technische ruimte boven de parking gebundeld in combinatie met constructieve werken aan het dak;
• plaatselijk verlaagde scheimuur met Keyserhotel;

-          gevels Pelikaanstraat 4-6 (deel B1): overeenkomstig vergunde toestand behoudens:

• gewijzigde toegangsdeur tot de grote handelsunit ‘Albert Heijn’;
• glazen balustrades tot tegen de dakranden en 2 m van het Keyserhotel;

-          inrichting: ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het volume;

• plaatsen van technieken bovenop het bouwvolume;
• doorvoeren van interne constructieve werken;
• wijzigen van de scheimuren;
• doorvoeren van interne constructieve werken.

-          wijzigen van de gevels;

-          inrichten van dakterrassen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is niet overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 15 Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte muren):

Er werd als toegang tot de verticale circulatie een bijkomende volume (sas) voorzien. Achter deze toegangsdeur is geen draairuimte van 1,50 m voorzien voor de versmalling (plan BA_CC_P_N_100-08-B1-B2_5de verdieping (06B-07)).

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

De verdiepte inkomzone zijde Pelikaanstraat moet voorzien worden van verlichting.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stedelijke dienst Business en Innovatie heeft geen bezwaar op voorliggende aanvraag. De aanvraag omvat vooral technische elementen die geen impact hebben op de inrichting van de commerciële/economische ruimten. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De vergunde functies blijven behouden. De voorziene werken horen bij de vergunde functies. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De dakterrassen en de voorziene zone technieken worden ingericht tot op gelijke hoogte van de scheidingsmuren. Deze bevinden zich binnen het toegelaten bouwvolume en zijn vanuit een goede ruimtelijke ordening inpasbaar.

Aan de zuidwest-gevel wordt op niveau van de gelijkvloerse verdieping de diepte van de insprong ter hoogte van de toegangspoorten voor leveringen, fietsenstallingen en bezoekers voor de parkeergarage beperkt tot een diepte van 130 cm. Dit ter optimalisatie van de circulaties. De draaicirkels van de opengaande deuren overschrijden de rooilijn niet. Deze beperkte volume-uitbreiding wordt gunstig geadviseerd. 

De overige werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume. Er worden geen aanpassing aan de van de aanwezige functies voorzien waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. Ze hebben geen invloed op de cultuurhistorische waarde van de omgeving. De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar op voorliggende aanvraag. Dit gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

De balustrade aan de daktuinen wordt doorgetrokken over de volledige oppervlakte van de betreffende platte daken. In de beschrijvende nota wordt dit gemotiveerd in functie van de veiligheid voor het onderhoud van deze daktuinen. De gebruikers zullen door middel van een tweede afsluiting enkel toegang hebben tot de verharde delen van de daktuinen. Deze balustrades worden voorzien in glas waardoor ze een minimale visuele impact hebben. Gelet op hun veiligheidsfunctie en materiaalgebruik kunnen de glazen balustrades toegestaan worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De sas B1.5.06 is voorzien van een toegangsdeur waarbij aan de binnenzijde geen vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m is voorzien. Om te voldoen aan artikel 15 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd om deze deur te verplaatsen tot de zone met een breedte van 14,90 m.

Daarnaast werd als voorwaarde bij de voorgaande vergunning opgelegd dat de verdiepte inkomzone langsheen de Pelikaanstraat moet voorzien worden van verlichting conform artikel 14 van de bouwcode. Deze opgelegde voorwaarde wordt hernomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

3. De toegangsdeur tussen het kantoor B1.5.01AB en de sas B1.5.06 moet verschoven worden zodat voor en achter de deur een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m aanwezig is conform artikel 15 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

3. Het inkomportaal aan de zijde van de Pelikaanstraat is te verlichten conform artikel 14 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten