2024_CBS_02126 - Omgevingsvergunning - OMV_2023138857. Steenhouwersvest 9. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/08/2023: weigering (OMV_2023014551) voor het renoveren van een meergezinswoning met op de gelijkvloerse verdieping een handelsfunctie;

-          01/02/2017: proces verbaal (11002_2017_3288) voor werken uitgevoerd in strijd met de op 2 oktober 2015 verleende stedenbouwkundige vergunning;

-          02/10/2015: vergunning (20151837) voor het renoveren van een bestaand handelsgelijkvloers;

-          03/12/1941: toelating (18#14701) voor gevel en binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand  

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: 3 appartementen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een zadeldak;
• nokhoogte van 16,64 m;
• kroonlijsthoogte van 11,95 m;
• perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde lijstgevel met 3 traveeën in lichte kleurstelling en sierelementen;
• gelijkvloerse pui in glas met schrijnwerk in zwart aluminium;
• voorgevelschrijnwerk in hout op de verdiepingen rood en goudkleurig gelakt;
• smeedijzeren borstweringen op de verdiepingen.

Bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: 3 eenslaapkamerappartementen waarvan 1 duplex appartement;

-          bouwvolume:

• gewijzigde scheidingsmuren;
• interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs geschilderde voorgevel;
• rood geschilderd houten voorgevelschrijnwerk op de eerste verdieping;
• smeedijzeren borstweringen op de verdiepingen;
• donkere pvc kroonlijst.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• bovenliggende verdiepingen: 3 eenslaapkamerappartementen conform de bestaande en vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een zadeldak en 2 dakkapellen aan de voorzijde;
• inpandig dakterras aan de achterzijde;
• dakterras op de eerste verdieping;
• uitpandige terras aan de achterzijde op de tweede verdieping;
• gewijzigde scheidingsmuren;
• interne constructieve verbouwingen;

-          gevelafwerking:

• voorgevel: de bepleistering wordt plaatselijk hersteld en in witte kleur geschilderd;
• nieuw houten schrijnwerk wit geschilderd op de verdiepingen;
• smeedijzeren borstweringen op de verdiepingen;
• kroonlijst terug bekleed met hout en wit geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande dak;

-          bouwen van een nieuw dak;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgend punt:

-          2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde
Het hele plangebied is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen moet voldoende beschreven worden in de beschrijvende nota van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning. De 19de-eeuwse indeling en aankleding waaronder schouwen, lijstplafond, vloeren, trap,… worden gesloopt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op het volgend punt:

• artikel 7: Bij nieuwbouw of herbouw van een gebouw, bij verbouwing van een bestaand gebouw met werken aan de afwatering of uitbreiding van een bestaand gebouw, dat een woongelegenheid bevat, is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten verplicht. Het minimale volume van de hemelwaterput of hemelwaterputten bedraagt bij een horizontale dakoppervlakte kleiner dan 80 m² : 5.000 liter. De nieuwe verticaal geprojecteerde dakoppervlakte van 85,18 m² komt ongeveer overeen met de bestaande toestand van 81,51 m². Hiervoor moet er een waterput geplaatst worden van minimum 5.000 liter.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m². Het hangterras op de tweede verdieping is slechts 2,2 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het verbouwen van een meergezinswoning zonder vermeerdering van het aantal woongelegenheden is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In tegenstelling tot de vorige aanvraag wordt de omvorming van het zadeldak tot mansarde verlaten wat positief is. Een mansarde is niet kenmerkend voor de nog aanwezige historische bebouwing in de Steenhouwersvest. Het bestaande 19de-eeuwse zadeldak wordt vervangen door een nieuw zadeldak met twee dakkapellen aan de voorzijde. Vanuit oogpunt monumentenzorg kan er akkoord gegaan worden met de vervanging van de bestaande 19de-eeuwse dakstructuur door een nieuw zadeldak en is het aanbrengen van twee kleine dakkapellen bespreekbaar. De gewenste dakkapellen zijn echter te hoog en niet in verhouding tot het dak en de ondergevel, waardoor ze afbreuk doen aan de beeldwaarde van het pand.

Aan de achtergevel worden twee terrasjes gecreëerd. Het balkon op de tweede verdieping heeft een oppervlakte van 2,2 m² waar de bouwcode een oppervlakte van 4 m² oplegt. Aangezien het een bestaand vergund appartgement zou een afwijking kunnen worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een ongunstig advies over de vorm en grootte van de dakkapellen maar ook over de ingrijpende werken aan het interieur:

“Het pand wordt intern nog steeds zeer ingrijpend verbouwd. De 19de-eeuwse indeling en aankleding op de verdiepingen wordt volledig verwijderd.

Uit de nota en de plannen blijkt dat de 19de-eeuwse indeling en aankleding waaronder de schouwen, lijstplafond, vloeren, trap… bewaard bleven. Dit wordt er allemaal uit gesloopt wat het pand herleidt tot een holle doos met een nieuw dak. De impact op de erfgoedelementen en de erfgoedwaarde is te groot. Een renovatiecampagne die meer rekening houdt met de bestaande indeling en integratie van de 19de-eeuwse interieurelementen staat een kwalitatieve realisatie van het gewenste programma (een appartement per niveau) niet in de weg.”

Vanuit oogpunt monumentenzorg wordt het advies bijgetreden.

De voorgevel wordt gerenoveerd. De bepleistering wordt plaatselijk hersteld en wit geschilderd. De ornamentiek blijft bewaard. De kroonlijst in pvc wordt vevangen door een witte houten kroonslijst wat de beeldwaarde van het pand opnieuw zal versterken. Er moet eerst bekeken worden of de oorspronkelijke kroonlijst nog bewaard gebleven is onder de pvc-omkasting. Indien dit het geval is en nog in goede staat, is deze te behouden. Het schrijnwerk in beide gevels wordt vervangen naar oorspronkelijk model. Het is niet duidelijk of het bestaande schrijnwerk nog hersteld kan worden. Dit moet worden aangetoond. Indien in te slechte staat is een vervanging naar oorspronkelijk model zeker een optie. De dienst Monumentenzorg vraagt terugkoppeling over de staat van de ramen en de kroonlijst.

Bij gebrek aan een CHE-nota en foto’s van het interieur is het moeilijk in te schatten wat de impact op de waardevolle interieurelementen (schouwen, trappen, vloeren, moulures,…) is. Dit is nochtans een vereiste volgens de voorschriften van het RUP Binnenstad die de wenselijkheid van behoud vooropstellen.

Opnieuw wordt sterk aanbevolen om gebruik te maken van de mogelijkheid om vooraf in overleg te gaan met de stedelijke diensten Monumentenzorg en Omgevingsvergunningen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Er wordt een afwijking gevraagd op het plaatsen van een hemelwaterput. Dit wordt als volgt gemotiveerd:

“Op het gelijkvloers bevindt zich een winkel die zich uitstrekt over het volledige perceel. Het perceel is 97 m² groot, waardoor er eveneens geen infiltratievoorziening geplaatst moet worden. 

Het hoofddak wordt afgebroken en opnieuw opgebouwd. Het nieuwe dak bestaat uit een zadeldak met twee dakkapellen aan de voorgevel en een dakkapel en een dakterras aan de achtergevel. 

De nieuwe verticaal geprojecteerde dakoppervlakte 81,51 m² komt ongeveer overeen met de bestaande toestand 85,18 m². Het verticaal geprojecteerde dakoppervlak wordt dus niet zo heel veel groter als de bestaande toestand. 

Het nieuwe dak krijgt nieuwe dakgoten en de regenafvoerpijpen worden vernieuwd, van de bestaande platte daken en terrassen tot de nieuwe dakgoten. De regenafvoerpijpen die zich inpandig bevinden, worden niet aangepast.” 

Aangezien de totale dakoppervlakte (= perceelsoppervlakte) niet gewijzigd wordt, zou deze afwijking kunnen worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt College

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om de vergunningsaanvraag te weigeren. Hij baseert zich hiervoor enerzijds op het ongunstig advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Anderzijds wijst hij op het gebrek aan een CHE-nota en foto’s van het interieur om de impact op de waardevolle interieurelementen te kunnen schatten.

De aanvrager voegde een bijkomende CHE-rapport toe aan het dossier (bericht omgevingsloket d.d. 27 maart 2024) met bijkomende informatie over zowel het exterieur als het interieur.

Uit deze nota blijkt dat de originele, historische elementen doorheen de jaren zijn verwijderd. Enkel op de eerste verdieping zijn nog enkele historische elementen aanwezig. De moulures en vloeren zijn echter beschadigd en de schouwmantel lijkt een latere toevoeging te zijn, dus niet meer authentiek 19de-eeuws. Op de andere verdiepingen werden de originele, historische elementen doorheen de jaren bijna allemaal verwijderd. De originele 19de-eeuwse trap is nog aanwezig en zal worden hersteld, een ingreep die het college apprecieert.

Het college is van mening dat de impact op de waardevolle interieurelementen bijgevolg zeer beperkt is. Door de fragmentering van het pand in meerdere appartementen en de gewijzigde kamerindeling en het feit dat er enkel op de eerste verdieping nog enkele historische elementen aanwezig zijn – waarvan enkelen niet origineel - is de wenselijkheid van behoud in deze concrete situatie zinloos.

Wat betreft de grootte van de dakkappelen, volgt het college de stelling dat ze te hoog worden voorzien. Als voorwaarde zal daarom worden opgelegd om de hoogte van de gewenste dakkappelen met een halve meter te verkleinen.

Mits het opleggen van bijkomende voorwaarden, acht het college de aanvraag vergunbaar.

Het college verleent bijgevolg de vergunning.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten