2024_CBS_02380 - Omgevingsvergunning - OMV_2023079947. Samberstraat 65. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/10/2021: voorwaardelijke vergunning door de deputatie (2021306) voor de nieuwbouw van een meergezinswoning met 13 wooneenheden.

Vergunde toestand

-          meergezinsgebouw met 13 wooneenheden;

-          ondergrondse parkeerkelder met 13 parkeerplaatsen;

-          4 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;

-          gelijkvloers volume met fietsenberging achteraan in de tuinzone.

Bestaande toestand

-          sloop van huidige bebouwing uitgevoerd.

Nieuwe toestand

-          nieuwbouw van een studentenhuisvesting met 48 studentenkamers;

-          ondergrondse parkeerkelder met 10 parkeerplaatsen, verbonden en toegankelijk via de naastgelegen, ondergrondse parkeerkelder;

-          4 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;

-          gelijkvloers volume met fietsen- en afvalberging achteraan in de tuinzone;

-          lichtkleurige gevelsteen met detaillering in aluminium gevelbeplating en aluminium buitenschrijnwerk in een donkere kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          oprichten van een studentenhuisvesting met 48 kamers;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 25: naast de deur van kamer 03 is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk in een binnenstedelijk gebied. Een te grote concentratie van één bepaalde functie kan voor conflict en overlast zorgen. De aanvraag voorziet eenzijdig in 48 studentenkamers;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er wordt geen elektrisch oplaadpunt voor de wagens voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: De scheidingsmuren van de fietsenberging worden niet overal voorzien van een minimale opstand van 30,00 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken: Het dak van het hoofdvolume wordt niet aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Er verdwijnt 135m² aan waterbergend vermogen. De vergunning dient geweigerd te worden.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande woonfunctie blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de wijziging van een aanvraag die in tweede aanleg werd vergund op 28 oktober 2021 (OMV_2021010983). De uitvoering werd gestart op 10 juli 2023. De aanwezige bebouwing werd reeds gesloopt. De plannen maken melding dat er van de vergunde kelder geen afstand wordt gedaan.

De volumetrie van de bovenbouw en de perceelsinrichting blijven grotendeels ongewijzigd ten opzichte van de vergunde meergezinswoning. De ondergrondse parking wordt gekoppeld worden aan de ondergrondse parking van de linkerbuur met studentenhuisvesting waardoor de inrit gedeeld kan worden.

Voorliggende aanvraag voorziet het omvormen van de vergunde maar nog niet-gerealiseerde meergezinswoning naar studentenhuisvesting. De studentenhuisvesting zal samen functioneren met het linkeraanpalende reeds gerealiseerde gebouw waar eveneens studentenhuisvesting met 54 studentenkamers op 3 april 2015 vergund werden.

De 13 vergunde appartementen worden omgevormd naar studentenhuisvesting met 48 studentenkamers.

Het is de visie van het beleid dat het aantal studentenkamers de draagkracht van de omgeving niet mag overstijgen. Verwevenheid van functies is immers een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied (bouwcode, artikel 6). Een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Het beleid vraagt daarom om in grootschalige projecten voor studentenhuisvesting een mix van functie of woontypologie na te streven. Dit kan door middel van een publiek toegankelijke, levendige functie in de plint of door zelfstandige woningen voor pas afgestudeerden te voorzien.

De voorliggende aanvraag voorziet een eenzijdig aanbod van 48 studentenkamers zonder verwevenheid van functies of woontypologie.

De aanvraag overschrijdt de draagkracht van de omgeving en moet ongunstig geadviseerd worden vanuit de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De vormgeving van de gevel wordt afgestemd op het linkeraanpalende gebouw. Beide gebouwen trachten daardoor een samenhangend geheel te vormen. Om toch een zekere differentiatie aan te brengen wordt in de aanvraag voor een beige baksteen gekozen waar het aanpalende pand in rode baksteen werd uitgewerkt. De hoogte van de arduinen plint aan de voorgevel in de aanvraag sluit aan op de hoogte van het linkeraanpalende gebouw maar wordt aan de rechtergevelzijde lager voorzien. Bij een mogelijke vergunning zou in voorwaarden opgenomen worden om een plinthoogte tot op dorpelhoogte te voorzien.

Om de gevel visueel inpasbaar te maken zou bij een vergunning opgenomen worden om ter hoogte van beide perceelsgrenzen een arrière-corps te voorzien.

Dit is een typische detaillering in een stedelijke context die de pandsgewijze opbouw benadrukt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 25 van de verordening toegankelijkheid. De aanvraag moet met dit artikel in overeenstemming gebracht worden.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de aanvraag strijdig is met artikel 30, 34 en 38 van de bouwcode.

Bij een vergunning zouden deze als voorwaarden aan de vergunning gekoppeld worden.

De aanvraag voorziet 48 studentenkamers met gedeelde toiletten en keukenfaciliteiten. Op de gelijkvloerse verdieping en de 2de verdieping wordt een gemeenschappelijke keuken met eetplaats voorzien. Dit betekent één leefruimte per 24 studenten. Gemeenschappelijke leefruimtes met veel studenten brengen moeilijkheden met zich mee. Vijftien studenten per gemeenschappelijke ruimte zijn het absolute maximum om goede afspraken te maken, het beheer op te volgen en een hechte groep te kunnen vormen waar het prettig samenleven is. In voorliggende aanvraag moet minstens één bijkomende keuken voorzien worden. Bovendien wordt louter een keuken met eetruimte voorzien. Het is aangewezen om ook een gemeenschappelijke zitruimte in te richten.

In de eerdere aanvraag werd de strijdigheid met artikel 27 als weigeringsgrond aangehaald aangezien het perceel grotendeels onderkelderd wordt en het resterende deel op volle grond werd ingenomen door een fietsenberging waardoor er op het perceel de facto geen open ruimte op volle grond aanwezig was voor natuurlijke regenwaterinfiltratie. In tweede aanleg werd de gronddekking van de ondergrondse parkeerkelder tot één meter verhoogd. 

De wijk Dam is overstromingsgevoelig en het perceel kent een middelgrote tot grote pluviale overstromingskans. Er verdwijnt ongeveer 135 m² aan waterbergend vermogen. Het waterbergend vermogen dient buiten het overstromingsgevoelig gebied gecompenseerd te worden zodat in 2de fase waterveilig gebouwd kan worden.  Het overstromingsveilig peil dient hierbij minimaal 50 cm en bij voorkeur 73 cm boven het voetpadniveau ligt. Het gelijkvloers vloerpeil bevindt zich in voorliggende aanvraag op 23 cm boven het voetpadniveau.

Het overstromingsveilig peil wordt bijgevolg niet gerealiseerd.

Geoordeeld wordt dat het omvormen van de meergezinswoning naar studentenhuisvesting mogelijk is mits er voldaan wordt aan een goede mix van woontypologieën en functies, er voldoende gemeenschappelijke ruimtes voor de studenten aanwezig zijn en het voorstel rekening houdt met de overstromingsgevoeligheid van het perceel. Hierbij kan bijkomend de vraag gesteld worden of de ondergrondse parkeergarage in deze wenselijk of zelfs nodig is gezien de aanwezigheid van de parkeergarage bij de linkerbuur waarbij er nagegaan kan worden of de parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen niet in de parkeergarage van het linker buurperceel opgelost kan worden zodat er meer open ruimte op volle grond op het eigen perceel kan ontstaan.

Gezien de aanvraag niet aan bovenvermelde aspecten voldoet, wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.   

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de nieuwbouw van 48 studentenkamers.

Fietsvoorzieningen

Voor de 48 studentenkamers moeten 48 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de tuin voor 52 fietsen.

Er zijn veel stallingen met een hangsysteem. Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon enkel systeem zijn.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon enkel systeem zijn.

Deze voorwaarde zou bij een vergunning als voorwaarde mee opgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten