2024_CBS_02158 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023139478. Wilsonweg 270. District Wilrijk - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          6/03/2020: weigering (OMV_2019125948) voor het bouwen van een eengezinswoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          het terrein is momenteel braakliggend.

Gewenste toestand

-          creëren van 1 lot voor een eengezinswoning in halfopen bebouwing met een oppervlakte van circa 713 m².

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een terrein in 1 lot voor woningbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met landelijk karakter. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Bloemenveld, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 7 april 2006. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor openbare wegenis.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 4 Definities:

De kroonlijsthoogte wordt gemeten vanaf het maaiveld en niet vanaf het vloerpeil zoals vermeld in de voorgestelde stedenbouwkundige voorschriften.

• Artikel 6§1 Harmonie en draagkracht:

Aanvullende materialen zoals aluminium en plaatmateriaal zijn materialen die niet passen in woongebieden met landelijk karakter.

• artikel 10 §2 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Met het maximumprofiel en de inplanting wordt geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding in de tuin van het pand met nummer 282.

• artikel 10 §2 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Met de bouwdiepte van het maximumprofiel van de eerste verdieping wordt geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van de verblijfsruimten in het pand met nummer 270.

• Artikel 19 Tuinafsluitingen:

De zij- en achtertuin moeten worden afgesloten door een muur, haag, draad of scherm met hoogte van minimum 1 meter.

• Artikel 27 Open Ruimte:

De voorschriften laten met ‘Noodzakelijke voorzieningen voor tuinpaden en terrassen mogen aangelegd worden’ meer verharding toe in de tuin.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid, Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

De straat waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door eengezinswoningen. De beoogde functie ‘wonen’ is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.

Dit is eveneens principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.

Met voorliggende aanvraag worden twee percelen (C120h2 en C120k2) samen gevoegd tot 1 kavel voor woningbouw. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dit aanvaard worden. De nieuwe kavel heeft voldoende potentieel voor een kwalitatieve woning en grenst aan een voldoende uitgeruste weg. Dit deel van de aanvraag kan principieel gunstig geadviseerd worden.

De verkavelingsvoorschriften laten een bebouwing toe in een ‘klassiek gabarit’ (17m – 13m – 9m). Dit sluit geenszins aan op de nog twee overblijvende panden aan het einde van deze straat en creëert een hinder naar de naastgelegen tuin van de woning rechts. Daarenboven creëert dit voorstel een voortuin van circa 26 m diepte die ook niet aansluit op het karakter van een woongebied met landelijk karakter waar ook landbouwbedrijven mogelijk zijn.

Vastgesteld wordt dat het project zich op een bijzondere plek met kwalitatieve groene en landschappelijke doorzichten bevindt. Het voorgestelde lot en eengezinswoning refereren eerder naar woningen in een ‘standaard’ verkaveling en stedelijk lint dan dat er gezocht is naar een uitwerking die rekening houdt met woongebied met landelijke karakter én de specifieke situatie.

Ook de ‘achtergrond/groenzone’ is bijna letterlijk als rest ontworpen.

Op het ‘Verkavelingsplan B’ staat aangeduid dat er een woning met twee verdiepingen en een schuin dak of een woning met drie verdiepingen en een plat dak voorzien kan worden op de nieuwe kavel. De indiener motiveert dit zodat er voldoende architecturale vrijheid is voor de ontwerper van de woning.

De stedenbouwkundige voorschriften en het plan ‘Maximumprofiel A’ bevatten echter enkel een woning met twee bouwlagen en een schuin dak of twee bouwlagen en een plat dak.

De typologische vrijheid wordt hier dus eerder beperkt.

Een voorstel waarbij de woontypologie is afgestemd op het landelijk karakter én eventuele loten, zonder ‘achtergrond’, die afgestemd zijn op de grenzen van de verschillende bestemmingszones én waarbij de ontsluiting van het parkgebied intelligent gecombineerd wordt met het wonen behoort zeker tot de mogelijkheid.

Dit is echter in voorliggend voorstel niet het geval.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan bijgevolg niet ingestemd worden met de voorgestelde stedenbouwkundige voorschriften. Aan het college zal voorgesteld worden om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het aangeleverde ‘maximumprofiel A’ staat een nieuwe rooilijn vermeld zonder dat deze wordt aangevraagd. Na contact met de verantwoordelijke landmeter blijkt dit verkeerdelijk op dit plan aangeduid. Het verplaatsen van de rooilijn is in dit dossier dan ook niet behandeld.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten