2024_CBS_02129 - Omgevingsvergunning - OMV_2023134394. Cogels-Osylei 43. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘groepsbebouwing op de rotonde’:

-          https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/11083;

-          11/04/1984: beschermd monument ‘neoclassicistisch burgerhuis’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/11083;

-          10/01/1980: beschermd stadsgezicht ‘Zurenborg: deel Berchem’ https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/120661;

-          06/11/1973: vergunning (197317930) voor het bouwen van een lift;

-          24/11/1899: toelating (1899#1837) voor het bouwen van drie huizen.

Vergunde toestand  

-          functie:

• wonen (eengezinswoning).

-          bouwvolume:

• uitbouw tegen de linker perceelgrens.

-          gevelafwerking:

• neoclassicistische wit bepleisterde en gestucte gevels met blauwe hardstenen plint (samenstel van vier huizengroepen);
• bewaarde tuinmuur met houten schutsels en een houten prieel tussen nr. 43-45.

Bestaande toestand

-          bouwvolume:

• garagevolume in de tuinzone, grenzend aan de Cogels-Osylei 45 (sinds 1973), later nog gewijzigd;

-          gevelafwerking:

• de bewaarde tuinmuur (grenzend aan Cogels-Osylei) werd aangepast en voorzien van een witte sectionaalpoort;

-          inrichting:

• verhard terras in betontegels van circa 41 m² in de tuinzone.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen (eengezinswoning).

-          bouwvolume:

• gedeeltelijke afbraak en wijzigen bestaande uitbouw (kroonlijsthoogte ongewijzigd 5.21 m);
• nieuwe uitbouw met een totale diepte van 8.50 m ten opzichte van de hoofdbouw en een kroonlijsthoogte van 4.39 m;
• ophogen van de scheidingsmuur en tuinmuur met de linker perceelgrens.

-          gevelafwerking:

• vervangen van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model (vlak glas in plaats van getrokken glas);
• renovatie daken en gevels (supprimeren toegangsdeur in de zijgevel;
• uitbouw in gevelsteen (conform hoofdbouw) met wit houten schrijnwerk en een kroonlijst in prefab beton.

-          inrichting:

• plaatsen van een hemelwaterput met een inhoud van 10.000 liter;
• buffervolume van 860 liter met een infiltratieoppervlakte van 2.1 m².

Inhoud van de aanvraag

-          renoveren en uitbreiden van een eengezinswoning (beschermd monument en stadsgezicht);

-          slopen van een bestaande uitbouw en uitbreiden van het volume;

-          behoud bestaande garage;

-          wijzigen van de schei- en tuinmuur met de linker perceelgrens;

-          wijzigen van de voor-, zij- en achtergevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken in functie van de uitbreiding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Het schrijnwerk wordt vervangen, de bestaande uitbouw wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe uitbouw op de gelijkvloerse verdieping, er wordt een toegangsdeur in de zijgevel gesupprimeerd en er wordt een sectionaalpoort geplaatst;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: de putten in de voortuin bevinden zich niet onder de verharde oppervlaktes (oprit tot garage of pad tot voordeur) waardoor ze het groene karakter van de voortuin niet aantasten;
• artikel 19 Tuinafsluitingen: de hoogte van de tuinmuren is niet volledig weergegeven op sneden, terreinprofiel en grondplannen en heeft gedeeltelijk een hoogte van 2,7 meter > maximale 2,6 meter;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: ter hoogte van nieuwe aanbouw voorzien de scheimuren geen brandopstand van minimaal 30 centimeter;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de toezichtsputten werden niet weergegeven op het rioleringsplan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking tot een grondgebonden eengezinswoning met hoge erfgoedwaarde. De functie blijft ongewijzigd.

Op het plan niveau 03 wordt de grote ruimte naast de logeerkamer echter wel voorzien als ‘studio’. Daar het wijzigingen van het aantal woongelegenheden niet tot de aanvraag behoort, zal het wijzigen van het aantal woongelegenheden bijgevolg ook worden uitgesloten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande achterbouw van de keuken en de veranda worden afgebroken en vervangen door een nieuwe achterbouw met ruime leefkeuken. De nieuwe achterbouw heeft een diepte van circa 8,5 meter en een kroonlijsthoogte van circa 4,4 meter.

De plafondhoogte van de gelijkvloerse uitbreiding sluit maximaal aan bij de plafondhoogte van de aangrenzende gelijkvloerse ruimtes, wat het logische ruimtegebruik en samenhang van het gebouw ten goede komt.

Het gelijkvloerse toilet en de wasberging achteraan de eerste verdieping wordt afgebroken. In de gelijkvloerse gevel komt op deze plaats een dubbele deur. Dit komt de bereikbaarheid van de tuin ten goede.

Achteraan de tuin, grenzend aan de Cogels-Osylei werd een garageconstructie opgericht. Het bouwvolume is aanvaardbaar.

Met betrekking tot de interne delen en inrichting van de ruimte kan op basis van de aangeleverde plannen geen beoordeling gemaakt worden.

Eventuele wijzigingen en handelingen met betrekking tot de garage (met uitzondering van de nieuwe garagepoort) worden uitgesloten uit de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de hoge erfgoedwaarde van het gebouw werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed gevraagd.

Het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed geeft een gunstig advies.

De stedelijke dienst Monumentenzorg sluit zich aan bij het gunstig advies van het agentschap. Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies inzake de erfgoedelementen bijgetreden.

Visueel-vormelijke elementen

De werken aan de voorgevels betreffen hoofdzakelijk het vervangen van de bestaande ramen door nieuwe ramen in zelfde materiaal met zelfde detaillering. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt hiertegen geen bezwaar.

De bestaande witte sectionaalpoort wordt vervangen door een wit geschilderde houten garagepoort. Deze materialisatie sluit aan bij het overige schrijnwerk van het gebouw. Hiertegen geen bezwaar.

De nieuwe achterbouw wordt voorzien in zelfde gevelsteen als de bestaande delen van het gebouw met schrijnwerk in witgeschilderd hout en prefab betonnen kroonlijst. De architectuur van de nieuwe achterbouw verwijst zowel op vlak van vormentaal als materiaalgebruik naar de bestaande achtergevels van het gebouw. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De putten in de voortuin te centreren onder het pad naar de voordeur.

2. De tuinmuurhoogtes in de achtertuin niet hoger te voorzien dan 2,6 meter ten opzichte van het tuinniveau.

3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

4. Het rioolstelsel en de bijhorende toezichtsputten integraal te voorzien in overeenstemming met artikel 40 en 41 van de bouwcode.

5. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

6. Eventuele wijzigingen en handelingen met betrekking tot de garage (met uitzondering van de nieuwe garagepoort) worden uitgesloten uit de vergunning.

7. Het wijzigingen van het aantal woongelegenheden wordt uitgesloten uit de vergunning.

8. De voorwaarden in het advies van Waterlink in samenwerking met Aquafin strikt na te leven.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten