2024_CBS_02156 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023114797. Bosstraat 67-67A. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          29/04/2022: opname in het vergunningenregister (202146) van de constructie Bosstraat 67, district Antwerpen, inclusief de functie van wonen en 2 woongelegenheden, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van het wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevels, het plaatsen van de dakvensters in de hellende daken, het maken van een opening in de zoldervloer en het inrichten van vier kamers op de zolderverdieping.

Vergunde toestand

-          Bosstraat 65/2:

• eengezinswoning op perceel 52W;
• garage en berging rechts achteraan de tuin;
• open ruimte ingericht als tuin;

-          Bosstraat 67:

• Meergezinswoning met 2 woongelegenheden op perceel 50H;
• garage links vooraan aan de zijde met de Bosstraat;
• open ruimte ingericht als tuin;

-          broodautomaat.

Bestaande toestand

conform de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          gesloopte garages, tuinberging en broodautomaat;

-          lot 1: te behouden bestaande meergezinswoning met 2 woongelegenheden aan de Bosstraat 67 op een restperceel met een oppervlakte van 429,91 m² en met een breedte van 22,87 m aan de zijde van de Bosstraat;

-          lot 2: voor een eengezinswoning in halfopen bebouwing op een perceel met een oppervlakte van 265,15 m² en met een breedte van 11,01 m;

-          lot 3: voor een eengezinswoning in halfopen bebouwing op een perceel met een oppervlakte van 307,84 m² en met een breedte van 11,02 m;

-          lot 4: te behouden bestaande eengezinswoning aan de Bosstraat 65/2 op een restperceel met een oppervlakte van 417,81 m² en met een breedte van 12,99 m.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van constructies;

-          verkavelen van een terrein in 4 loten, waarvan 2 reeds bebouwd zijn en 2 loten bestemd worden voor woningbouw. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod: Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het slopen van bouwvallige vrijstaande bijgebouwen en het verkavelen van twee bestaande en bebouwde percelen in vier nieuwe loten.

Op lot 1 is een tweewoonst aanwezig en op lot 4 is een eengezinswoning aanwezig. Deze reeds bebouwde loten 1 en 4 worden uit de verkaveling uitgesloten.

De twee nieuw gecreëerde onbebouwde loten, loten 2 en 3, zijn bestemd voor woningbouw, met name voor een eengezinswoning in halfopen bebouwing.

De aanvraag is functioneel inpasbaar in het woongebied.

Schaal – ruimtegebruik - bouwdichtheid

De verkavelingsvoorschriften laten voor de loten 2 en 3, beide met een perceelsbreedte van 11 meter, een halfopen bebouwing toe met een breedte van 8 meter. Deze gevelbreedte van 8 meter betekent dat elke nieuwe woning kan beschikken over een inpandige garage. De twee nieuwe volumes sluiten bij elkaar aan en bewaren aan de zijdelingse perceelsgrenzen een afstand van 3 meter.

Het toegelaten volume op de loten 2 en 3 bestaat uit twee bouwlagen met een bouwdiepte van 9 meter. Boven de kroonlijsthoogte van 6,50 meter kan een zadeldak met een helling van 45° voorzien worden. De maximale nokhoogte is vastgelegd op 11 meter. Het voorgestelde profiel verwijst naar de in de omgeving voorkomende bebouwing, en meer specifiek naar de aanwezige bebouwing op de loten 1 en 4, die eveneens uit twee bouwlagen onder een zadeldak bestaan.

De voorgevels van de nieuwe volumes worden uitgelijnd met de voorgevellijn van het pand op lot 4, het pand met Bosstraat 65/2. De voorgevelbouwlijn loopt hierdoor niet evenwijdig met de rooilijn van de Bosstraat, maar kan worden toegestaan.

De aanwezige broodautomaat wordt verwijderd aangezien deze in de tuinzone van het nieuwe lot 3 komt te liggen en de voorschriften bij de verkaveling het plaatsen van deze broodautomaat niet toelaten.

Visueel-vormelijke elementen

De bijhorende verkavelingsvoorschriften leggen op dat de volumes opgetrokken moeten worden in gevelmetselwerk en waarbij 20 % van de totale geveloppervlakte mag afgewerkt worden met hout, plaatwerk of siermaterialen. Deze voorgestelde afwerking met hout, plaatwerk of siermaterialen komt in de omgeving echter niet voor en wordt dan ook uit de voorschriften geschrapt.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de (openbare) wegenis op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Mobiliteitsimpact

Rekening houdend met het voorgaande zal de te verwachten mobiliteitsimpact op de omgeving voor deze twee bijkomende eengezinswoningen verwaarloosbaar zijn.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De voorwaarden in het advies van Fluvius dienen te worden opgevolgd.

2. De voorwaarden in het advies van Proximus dienen te worden opgevolgd.

3. In de verkavelingsvoorschriften wordt bij de titel “Materiaalgebruik” in het voorschrift de volgende paragraaf geschrapt:

         “De gevels mogen voor een maximum van 20 % van de totale geveloppervlakte afgewerkt worden met hout, plaatwerk of siermaterialen.”

Lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

1. De verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald;

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten