2024_CBS_02124 - Omgevingsvergunning - OMV_2023171590. Pourbusstraat 25. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/04/2003: vergunning (86#8720716) voor het verbouwen van bestaand pakhuis en bestaand kantoorgebouw tot appartementen met kantoorfunctie + afbreken van bestaande verbindinggebouw en oprichten van een nieuw tussenvolume + aanpassen van bestaande kelder tot ondergrondse parkeergelegenheid.

Vergunde toestand

-          functie wonen & kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen:

• 2 volumes met meergezinswoningen en gelijkvloerse kantoren;
• verbindingsvolume tegen de rechterperceelsgrens;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw:

-          3 bouwlagen met teruggetrokken daklaag met hellend dak; 

• achterbouw:

-          4 bouwlagen met dakvolume met wolfsdak;

-          gevelafwerking:

• voorbouw:

-          plint natuursteen;

-          dorpels aluminium op de gelijkvloerse verdieping;

-          dorpels natuursteen in grijs geschilderd op de andere verdiepingen;

-          gevelmetselwerk grijs geschilderd;

-          buitenschrijnwerk grijs aluminium;

• achterbouw:

-          plint en dorpels natuursteen;

-          gevelmetselwerk grijs geschilderd;

-          buitenschrijnwerk grijs aluminium.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:

• het dakterras op de eerste verdieping aan de achterbouw is uitgebreid ten koste van het groendak;
• de dakterrassen op de vierde verdieping aan de achterbouw en het verbindingsvolume zijn uitgebreid ten koste van de groendaken.

Nieuwe toestand

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping van de achterbouw;

-          functie wonen & kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen:

• gelijkvloerse functie kantoor in de achterbouw gewijzigd naar wonen;
• hoofdvolume met meergezinswoning en gelijkvloers kantoor;
• volume achteraan met meergezinswoning;
• verbindingsvolume tegen de rechterperceelsgrens;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw:

-          3 bouwlagen met teruggetrokken daklaag met hellend dak; 

• achterbouw:

-          4 bouwlagen met dakvolume met wolfsdak;

-          gevelafwerking:

• voorbouw:

-          plint natuursteen;

-          dorpels aluminium op de gelijkvloerse verdieping;

-          dorpels natuursteen in grijs geschilderd op de andere verdiepingen;

-          gevelmetselwerk grijs geschilderd;

-          buitenschrijnwerk grijs aluminium;

• achterbouw:

-          plint en dorpels natuursteen;

-          gevelmetselwerk grijs geschilderd;

-          buitenschrijnwerk grijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping van de achterbouw;

-          wijzigen van de functie kantoor naar wonen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

De inrichting van het eenzijdig georiënteerd appartement staat niet ingetekend.

• Artikel 26 Afvalverzameling

Het is niet duidelijk of er een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien is.

• Artikel 27 Open ruimte

Na functiewijziging van kantoor naar wonen is minder dan 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;

Er kan niet worden nagegaan of dat voldaan is aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een gelijkvloers kantoor in binnengebied om te vormen naar wonen.

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van kantoor naar wonen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Dit is geen strategische kantoorlocatie dus geen bezwaar om hier een functiewijziging naar wonen door te voeren.” 

Het omvormen van de kantoorfunctie naar wonen is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume achteraan bestaat uit 5 bouwlagen. De aanvraag voorziet in het omvormen van de gelijkvloerse kantoorfunctie naar wonen. Wonen in tweede lijn is niet kenmerkend in de omgeving maar kan door de aanwezigheid van reeds vergunde woonfuncties op de bovenliggende verdiepingen alsnog gunstig geadviseerd worden.

Op de bovenste verdieping werd zowel het rechterterras van het achterliggend gebouw als het terras achteraan het hoofdvolume aan de strijdzijde vergroot t.o.v. de vergunde toestand. Het vergroten van de dakterrassen is niet aanvaardbaar omwille van uitzicht en inkijk naar omliggende percelen. Het is ruimtelijk wenselijk dat dakterrassen voldoende afstand houden van de dakrand. Daarom worden alle wijzigingen aan de vergunde dakterrassen van de vergunning uitgesloten.

Na functiewijziging is er geen minimale open ruimte van 20 % conform artikel 27 van de bouwcode voorzien. Hieraan kan niet voldaan zijn omdat dit de sloop van vergunde bouwvolumes zou omvatten. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe wooneenheid is eenzijdig georiënteerd. Omdat de concrete inrichting van het appartement niet ingetekend staat, kan de aanvraag niet aan artikel 24 getoetst worden. Dit ontslaat de vergunninghouder niet om bij de inrichting zich in overeenstemming met de geldende voorschriften te brengen. In voorwaarden wordt daarom opgenomen dat de inrichting van het appartement dient te voldoen aan artikel 24 van de bouwcode.

Omdat het onduidelijk is of er een afvalberging voorzien wordt, wordt dit in de voorwaarden opgenomen (bouwcode, art. 26).

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.   

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen:

Voor het bijkomende appartement moeten er fietsstalplaatsen voorzien worden maar het is niet duidelijk hoeveel slaapkamers er zijn.

Er staan fietsstalplaatsen ingetekend op het plan maar het is niet duidelijk of dit om een reeds vergunde fietsenberging gaat voor de vergunde appartementen.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Er moeten fietsstalplaatsen voorzien worden maar bij gebrek aan informatie over het aantal slaapkamers kan hier geen aantal op gezet worden.

-          Het is niet duidelijk of de fietsenberging op plan een vergunde berging is of een nieuwe voor deze aanvraag.

De indeling van het appartement werd inderdaad niet ingetekend. Gezien de eenzijdige oriëntatie, het open loft-aspect van de ruimte en het feit dat de bovenliggende appartementen met dezelfde oppervlakte over 1 slaapkamer beschikken, wordt voor het desbetreffende appartement uitgegaan van een indeling met 1 slaapkamer. In voorwaarden wordt bijgevolg opgenomen om 2 fietsstalplaatsen conform artikel 29 van de bouwcode te voorzien. Dit wordt mee als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle wijzigingen of handelingen met betrekking tot het uitbreiden van de vergunde dakterrassen worden van de vergunning uitgesloten.

2. De inrichting van de bijkomende wooneenheid moet voldoen aan artikel 24 van de bouwcode.

3. Er moeten 2 fietsstalplaatsen conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 voorzien worden.

4. Conform artikel 26 van de bouwcode moet een voldoende ruime afvalberging voorzien worden.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.