Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023162657 |
Gegevens van de aanvrager: | BV AGO IMMO met als adres Turnhoutsebaan_DE 205 bus b1 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Vrijheidstraat 8-10 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 11 sectie L nrs. 3519C2 en 3519B2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/10/1984: vergunning (18#65007) voor verbouwing 13.8.1984;
- 25/11/1927: vergunning (1927#28640) voor gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde toestand
- functie wonen, detailhandel en bedrijvigheid:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:
Nieuwe toestand
- functie wonen, detailhandel en bedrijvigheid:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van 2 wooneenheden naar duplexappartementen;
- supprimeren van de magazijnfunctie;
- uitbreiden van de woonfunctie;
- uitbreiden van de handelsfunctie;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuur;
- doorvoeren van interne constructieve werken;
- oprichten van een dakterras.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 9 januari 2024 | 5 februari 2024 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 9 januari 2024 | 16 januari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 9 januari 2024 | 27 februari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is strijdig met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad:
2.1.11.2 terrassen op platte daken
Het terras op het dak van het magazijn zit niet vervat in het maximaal aanvaardbare bouwvolume.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
Niet alle delen van de handelsfunctie met magazijn en de gemeenschappelijke traphallen bij de woningen zijn voorzien van een vrije en vlakke draairuimte.
De looppaden in de handelsfunctie met magazijn, in de kelder en in de gemeenschappelijke delen bij de woningen voldoen niet overal aan deze voorschriften.
Na het verplaatsen van de centrale trap ten opzichte van de vergunde toestand, is er geen lift of helling voorzien.
De trappen en bordessen hebben overal een breedte van minder dan 100 cm.
De toegangsdeuren in de centrale traphal hebben onvoldoende doorgangsbreedte.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Bij functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld. De magazijn functie wijzigt naar detailhandel en wonen waardoor het huidige volume in harmonie met het referentiebeeld gebracht moet worden.
De slaapkamers achteraan de tweede verdieping hebben een vrije hoogte van slechts 2,41 meter en 2,48 meter terwijl deze minimum 2,60 meter moet bedragen.
De magazijnfunctie wordt gesupprimeerd en wijzigt naar handel en wonen. Er is geen open ruimte voorzien op het perceel.
De fietsenberging is niet vlot bereikbaar.
Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) van de uitbreiding tegen de linkerperceelsgrens heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestemming van meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het perceel in de Vrijheidstraat 8-10 is in huidige toestand volledig bebouwd en bezit 4 bouwlagen met 6 vergunde wooneenheden onder zadeldak. Links en rechts zijn op het perceel bestaande aanbouwen met een hoogte van 4 bouwlagen. Achteraan het perceel links is een magazijn met 3 bouwlagen aanwezig. Het huidige bouwvolume is atypisch hoog en diep voor de omgeving.
Een verlaging van de bebouwde densiteit op het perceel zou een algehele verbetering vormen voor het bouwblok en direct omliggende percelen waaronder ook de achterbuur.
In voorliggende aanvraag verdwijnt de magazijnfunctie. Het gelijkvloerse vooraan wordt aangewend als parkeerplek horende bij de bovenliggende woonfunctie en achteraan wordt het magazijn aan de gelijkvloerse handelsfunctie toegevoegd en doet dienst als opslagruimte.
Op de eerste en tweede verdieping worden het magazijn omgevormd tot bijkomende woonoppervlakte bij de bestaande wooneenheden.
De aanvraag behoudt het quasi volledig bebouwde perceel en voert zelfs enkele volume-uitbreidingen en scheimuurverhogingen door t.o.v. de vergunde toestand.
Door voorgestelde functiewijziging moet minimaal 20 % open ruimte aanwezig zijn op het niveau van het maaiveld (bouwcode, art. 27).
Omwille van de gelijkvloerse handelsfunctie is een behoud van het gelijkvloers volume bespreekbaar; op voorwaarde dat de bovenliggende verdiepingen verwijderd worden zodat in hoofdzaak tegemoet gekomen kan worden aan de doelstellingen van de ontpittingseis.
Het behoud van het bouwvolume op de bovenliggende verdiepingen na het supprimeren van de functie is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar (bouwcode, art. 10). Na verdwijnen van de magazijnfunctie kan het volume niet aangewend worden om een woonfunctie te herbergen.
Het supprimeren van de magazijnfunctie, zonder dat ruimtelijk onaanvaardbare bouwvolume verdwijnen, is stedenbouwkundig niet verdedigbaar.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het bestaande magazijnvolume achteraan wordt bij de vergunde wooneenheden gevoegd.
Op de 1ste verdieping worden 2 wooneenheden voorzien rond een centrale buitenruimte die door het linkse appartement gebruikt zal worden. Deze buitenruimte is niet alleen omsloten door de 3 bovenliggende bouwlagen maar omvat eveneens een raamopening naar slaapkamer van het rechtergelegen appartement. Dit is niet wenselijk en kan privacyhinder veroorzaken.
Het nieuwe terras op het dak van het magazijn achteraan is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Een terras bestendigt dit onaanvaardbare bouwvolume. Conform RUP-Binnenstad worden terrassen op platte daken als extra volume beoordeeld en zijn slechts toegelaten indien zij binnen het maximaal toegelaten bouwvolume zijn verwerkt.
Het maximaal toegelaten bouwvolume is in voorliggende aanvraag al overschreden waardoor de aanleg van een terras op het dak niet gunstig geadviseerd kan worden (RUP, art. 2.1.11.2).
De slaapkamers achteraan de tweede verdieping hebben onvoldoende vrije hoogte conform artikel 21 van de bouwcode. Ze zijn 2,41 m hoog i.p.v. de vereiste 2,60 m.
Niet alle scheidsmuren hebben een opstand van 30 cm t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak om brandoverslag te vermijden. Bij een mogelijke vergunning zou dit als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden (bouwcode, art. 34).
De aanvraag is tevens strijdig met artikels 12, 15 18, 20 en 22 van de verordening integrale toegankelijkheid. Er is geen reden om af te wijken van de voorschriften.
Gezien bovenstaande strijdigheden en het ongunstig advies brandweer dient de aanvraag geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De voorgestelde werken herschilderen de gevel en voorzien de gevelopeningen van nieuw buitenschrijnwerk. De voorgestelde aanpassingen aan het gevelbeeld zijn verenigbaar met de omgeving.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De meergezinswoning op nr. 8 met 3 wooneenheden en handel op het gelijkvloers en de meergezinswoning op nr. 10 met 3 wooneenheden en een garage met magazijn worden verbouwd. Het magazijn wordt verbonden met de handelsfunctie en er blijft een aparte garage over.
De werkelijke parkeerbehoefte is 0.
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaats. De bestaande garage blijft.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing .
|
Fietsstalplaatsen:
Er worden in de beide meergezinswoningen fietsstalplaatsen voorzien.
In nummer 8: 5 plaatsen en in nummer 10: 7 plaatsen.
Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet het geval. In huisnummer 10 is ook de doorgang naar de fietsenstalling te smal, deze moet minstens 1 m zijn om met je fiets te kunnen passeren.
De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
- Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn.
- De gang naar de fietsenberging moet minstens 1,00 m breed zijn.
Dit advies wordt vanuit steenbouwkundig oogpunt bijgetreden en zou bij een mogelijke vergunning als voorwaarde opgenomen worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 13 december 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 9 januari 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 9 maart 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 8 april 2024 |
Verslag GOA | 4 maart 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.