2024_CBS_02122 - Omgevingsvergunning - OMV_2023066950. Meir 32. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          03/06/2022: vergunning (OMV_2022015404) voor het wijzigen van de gevel, plaatsen van gevelreclame en installeren van goederenliften;

-          28/01/2022: vergunning (OMV_2021128491) voor het verbouwen met functiewijziging en met wijziging van aantal woongelegenheden;

-          30/03/2012: vergunning (3553#501) voor het verbouwen van een gevelpui;

-          15/05/2009: vergunning (3264#172) voor een regularisatie van het wijzigen van werken van de afgeleverde vergunning;

-          25/05/2007: vergunning (3152#182) voor het gedeeltelijk afbreken en heropbouwen van winkelpand met kantoorruimte, stockruimte en 12 appartementen;

-          07/07/2006: vergunning (3151#186) voor het gedeeltelijk afbreken en heropbouwen van een winkelpand met personeelslokalen en stockruimte.

Vergunde toestand  

-          functie: gemengd gebouw:

• 2 winkelunits;
• achterliggende kantoorruimten;
• stockruimte;
• 16 appartementen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 6 bouwlagen onder een plat dak;
• achter de winkelruimte is er een koer met binnentuin van circa 377 m².

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs zichtbeton;
• aluminium antraciet grijs buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• verhoogde groenzone ten opzichte van het maaiveld;
• circa 26,50 % van het perceel onbebouwd op het gelijkvloers.

Bestaande toestand

-          conform de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: ongewijzigd, de aanvraag beperkt zich tot de gelijkvloerse verdieping van de winkelunit aan de rechterzijde;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 6 bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloerse winkelruimte met 105 m² uitgebreid;
• uitbreiding van 1 bouwlaag met plat dak met een bouwhoogte van 7,13 m;
• van de bestaande koer met binnentuin blijft er circa 272 m² over;

-          gevelafwerking:

• voorgevel ongewijzigd;
• uitbreiding in grijze gevelsteen met buitenschrijnwerk in antracietkleurige aluminium;

-          inrichting:

• groenzone verlaagd tot op maaiveldniveau;
• circa 19% van het perceel onbebouwd op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          herinrichten van de binnentuin.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgend punt:

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaasten en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De winkel wordt achteraan uitgebreid. Hierdoor wordt de open ruimte verkleind.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 29/2:

Er werd geen opdeling opgetekend van de ruimtes in de sanitaire zone waardoor het niet mogelijk is de aanvraag te toetsen aan dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

De winkelruimte wordt verbouwd en uitgebreid maar er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien.

• artikel 27 Open ruimte:

§1 Door het uitbreiden van de gelijkvloerse verdieping verlaagd het aandeel open ruimte op het perceel tot circa 19 %. Dit is minder dan de minimaal vereiste 20 % open ruimte.

§3 De verhardingsgraad van de binnentuin bedraagt meer dan 1/3de van de totale oppervlakte buitenruimte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wenst men de bestaande handelsfunctie te verbouwen en uit te breiden op het gelijkvloers. Hiervoor werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en luidt als volgt:

“Gunstig advies voor de beperkte uitbreiding van een bestaande commerciële ruimte gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen (zone A1). Deze zone is de belangrijkste commerciële zone van stad Antwerpen. In deze zone is het van belang dat handelsruimten alle kansen krijgen om het commercieel functioneren te optimaliseren. Door de handelsruimte te vergroten en het voorzien van eventueel sanitair achteraan, vergroot de verhuurbaarheid en dus ook de mogelijkheden tot het versterken van het kernwinkelgebied.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De functionele inpasbaarheid in de omgeving blijft gegarandeerd. De boven- en naastliggende functies maken geen deel uit van de aanvraag.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De gelijkvloerse handelsruimte wordt uitgebreid tegen de rechter perceelsgrens met circa 105 m² . Hierdoor vermindert de oppervlakte van de open ruimte van 377 m² tot 272 m² en daalt het aandeel buitenruimte van circa 26,50 % tot 19 %, waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad en artikel 27 van de bouwcode. Volgens de voorschriften van het RUP moeten de onbebouwde ruimten en de beplantingen van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen bewaard blijven en bij verbouwing moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Artikel 27 van de bouwcode stelt dan weer dat bij volume-uitbreiding het percentage onbebouwde ruimte minstens 20 % moet bedragen.

Gezien het perceel gelegen is in kernwinkelgebied en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers, is een afwijking op artikel 27 van de bouwcode verdedigbaar. De 19 % open ruimte die bewaard blijft na de uitbreiding, bedraagt ook meer dan de 15 % open ruimte die volgens het RUP minstens zou moeten worden voorzien in geval van nieuwbouw. Het bouwvolume bevindt zich naast de hoger opgaande scheidingsmuur met de rechter aanpalende en houdt voldoende afstand tot het schoolgebouw aan de achterzijde waardoor de uitbreiding ook niet storend is voor de bezonning van de naastgelegen percelen. Een afwijking op bovenstaande voorschriften kan dan ook worden toegelaten.

Wel moet voldaan worden aan de maximale verhardingsgraad die wordt opgelegd in artikel 27 van de bouwcode. Deze is vastgelegd op een maximum van 1/3de van de oppervlakte buitenruimte wat in voorliggend geval 90 m² bedraagt. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning. 

Bodemreliëf

De groenzone wordt verlaagd waardoor deze op gelijk niveau komt te liggen met de verhardingen in de binnentuin. Voor deze ingreep is er geen bezwaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel blijft in voorliggende aanvraag ongewijzigd.
 

De gelijkvloerse uitbreiding wordt, in overeenstemming met de achtergevels, uitgevoerd in grijze gevelsteen met buitenschrijnwerk in antracietkleurige aluminium. Dit is in harmonie met de overige bebouwing op het perceel en in overeenstemming met de stedelijke context.

Ook de stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de geplande werken.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4 m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de gebruikers, niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd om op de kelderverdieping een dergelijke afvalberging in te richten.

In de uitbreiding wordt op de plannen een sanitaire zone voorzien die nog in te richten is door de huurder van het pand. Er wordt geen indeling getekend. Conform artikel 29/2 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid moet in publiek toegankelijke toiletten in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dat de aanvraag in overeenstemming moet zijn met artikel 29/2 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. 

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Maximaal 1/3de van de totale oppevlakte buitenruimte mag verhard worden aangelegd conform artikel 27 van de bouwcode.

3. Er dient een afvalberging van minstens 4 m² en voorzien van verluchting te worden ingericht op de kelderverdieping conform artikel 26 van de bouwcode.

4. De publiek toegankelijke toiletten moeten worden voorzien in overeenstemming met artikel 29/2 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend. Dit laat zich als volgt samenvatten:

1. Vluchtwegen: De bezwaarindieners maken zich zorgen rond het gebruik van de vluchtweg langs de school. Men zou in gesprek willen gaan om de vluchtbeweging in twee richtingen te kunnen laten gebeuren zodat ook de gebruikers van de school kunnen vluchten via het voorliggend perceel.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De doorgang in functie van de vluchtweg richting het schoolgebouw is reeds te zien op eerdere vergunningen (de vergunningen van 25/05/2007 en 28/01/2022) en wordt in voorliggende aanvraag niet gewijzigd. Het gebruik van het recht van doorgang is een burgerrechtelijke aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag.

2. Brandveiligheid: De komende jaren worden werken in functie van brandveiligheid gepland aan het achterliggende schoolgebouw waarbij stellingen in de gang en op de speelplaats zullen staan. Bezwaarindieners vragen om de geplande werken uit te stellen tot wanneer de werken aan de school zijn afgerond. Daarnaast maakt men zich ook zorgen voor het verhoogd risico op overslaande brand door de uitbreiding aan de achterzijde.

Beoordeling:

Het advies is deels gegrond.

Voor de aanvraag werd het advies ingewonnen van de brandweer. Dit advies is voorwaardelijk gunstig. In het advies staat vermeld dat de evacuatieweg vanaf de tuinzone, via het schoolgebouw tot in de Jodenstraat dient te voldoen aan de bepalingen van artikel 348 en 349 van de politiecodex en dient te beschikken over wanden EI60 en zelfsluitende deuren EI130. Indien hieraan niet kan worden voldaan dient er een afwijkingsaanvraag te worden ingediend. De voorwaarden van de brandweer worden opgenomen als voorwaarde voor vergunning en zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

In het advies van de brandweer staat niets vermeld over een eventueel verhoogd risico op overslaande brand.
 

3. Verlies aan lichtinval: De uitbreiding van het winkelpand brengt de inval van natuurlijk zonlicht in het schoolgebouw ernstige hinder toe.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

De uitbreiding bevindt zich ten noorden van het schoolgebouw. Gelet op de oriëntatie en beperkte hoogte van de uitbreiding zal het effect op de lichtinval ter hoogte van de noordgevel van de school beperkt zijn.