Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023138949 |
Gegevens van de aanvrager: | VZW UNIE VAN ZELFSTANDIGE ONDERNEMERS - PROVINCIE ANTWERPEN, vzw met als contactadres Frankrijklei 104 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Frankrijklei 104 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 3 sectie C nr. 374D2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van een handelsgelijkvloers naar een kantoorfunctie met verbouwingswerken |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (neoclassicistisch herenhuis): https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4942;
- 01/06/2018: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018026020) voor het slopen van het zadeldak van een appartementsgebouw en optrekken nieuwe daklaag;
- 30/07/2010: vergunning (20103448) voor het regulariseren van verbouwen op tussenverdieping en eerste verdieping;
13/11/2002: vergunning (86#20558) voor het renoveren van de voorgevel van een herenhuis op het gelijkvloers.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
overeenkomstig de vergunde toestand, uitgezonderd:
- gewijzigde functie van handel naar kantoorfunctie op de gelijkvloerse en tussenverdieping;
- interne constructieve verbouwingswerken ter hoogte van de gelijkvloerse en tussenverdieping;
- vergroting van de parking.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de handelsfunctie naar kantoorfunctie op de gelijkvloerse en tussenverdieping;
- vergroten van de parking;
- wijzigen van het buitenschrijnwerk;
- plaatsen van zaakgebonden gevelpubliciteit;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 4 januari 2024 | 6 februari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 4 januari 2024 | 10 januari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 4 januari 2024 | 9 januari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 4 januari 2024 | 30 januari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De aanvraag voorziet niet in 20 % onbebouwde ruimte op niveau van het maaiveld.
De publiciteitsinrichting bestaat niet uit losse letters.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft de regularisatie van een functiewijziging van een handelszaak naar een kantoor op de gelijkvloerse verdieping. Hiervoor werd gunstig advies verleend door de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies luidt als volgt:
“UNIZO is hier reeds meer dan een jaar gevestigd. Dit is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel. Het is bovendien gelegen op een multimodale locatie op wandelafstand van het Centraal Station.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume.
Conform artikel 27 van de bouwcode moet bij een functiewijziging 20 % op niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval. Aangezien de aanvraag voorziet in een functiewijziging van handel naar kantoor op een deel van de gelijkvloerse verdieping, er op deze verdieping geen woonfuncties aanwezig zijn, de bovenliggende bestaande en vergunde woongelegenheden voorzien zijn van een terras rondom een patio, het vergunde volume niet aangepast wordt en gelet op de gewenste functionele inpasbaarheid, kan op dit artikel een afwijking toegestaan worden.
Er wordt geoordeeld dat de aanvraag zowel schaal als ruimtegebruik respecteert.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistische herenwoning uit 1873, opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Bijgevolg werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies luidt als volgt:
“De geplande ingrepen omvatten een aantal wijzigingen aan de gelijkvloerse gevel. Deze gevelpui bevat geen intrinsieke erfgoedwaarde meer. De wijzigingen hebben geen onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde van het pand of zijn omgeving. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar.”
Dit advies wordt bijgetreden. De voorgestelde materialen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en met de architecturale waarde van het pand.
Echter is de voorziene publiciteitsinrichting niet in overeenstemming met artikel 33 van de bouwcode. Gezien de erfgoedwaarde van het pand geldt als algemeen principe dat de publiciteitsinrichting enkel mag bestaan uit losse letters. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De handelsfunctie op het gelijkvloers wordt ingericht als kantoor. 122 m² kantoren met parkeernorm 1,1 pp/100 m²: 122 m² x 1,1pp/100 m² = 1,3 parkeerplaatsen.
|
De plannen voorzien in 5 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De parking wordt uitgebreid. Op basis van oude plannen zouden er 8 parkeerplaatsen kunnen geteld worden waarvan er 5 achterliggend zijn, dus 3 nuttige parkeerplaatsen. Er zijn in de nieuwe toestand 8 parkeerplaatsen waarvan er 2 achterliggend en parkeerplaats 5 niet kan gebruikt worden want anders is de fietsenberging niet bruikbaar. Het niet-gebruiken van parkeerplaats 5 wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning. Dit resulteert in 5 nuttige parkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 1 = 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het personeel van het kantoor moeten er twee fietsstalplaatsen voorzien worden volgens de fietsnorm van 1,25 fietsstalplaatsen/100 m².
De fietsenberging heeft een oppervlakte van 10,7 m² dewelke voldoende ruim is voor twee fietsstalplaatsen. De fietsenberging moet bereikbaar zijn, ook als er wagens in de parking staan. Vandaar de voorwaarde tot niet-gebruik van parkeerplaats 5.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 14 november 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 4 januari 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 4 maart 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 3 april 2024 |
Verslag GOA | 9 maart 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.