2024_CBS_02113 - Omgevingsvergunning - OMV_2023138949. Frankrijklei 104. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (neoclassicistisch herenhuis): https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4942;

-          01/06/2018: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018026020) voor het slopen van het zadeldak van een appartementsgebouw en optrekken nieuwe daklaag;

-          30/07/2010: vergunning (20103448) voor het regulariseren van verbouwen op tussenverdieping en eerste verdieping;
13/11/2002: vergunning (86#20558) voor het renoveren van de voorgevel van een herenhuis op het gelijkvloers.

Vergunde toestand

-          functie:

• handelsgelijkvloers en burelen op de gelijkvloerse en tussenverdieping;
• meergezinswoning op de bovenliggende verdiepingen;
• parking achteraan op het gelijkvloers van 123,50 m² met ingang langs de Tabaksvest;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 7 bouwlagen onder een plat dak;
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in 4 traveeën in lichtbeige gevelbezetting;
• buitenschrijnwerk in aluminium op het gelijkvloers en wit geschilderd hout op de verdiepingen;
• brede rondboogdeur aan de rechtertravee.

Bestaande toestand

overeenkomstig de vergunde toestand, uitgezonderd:

-          gewijzigde functie van handel naar kantoorfunctie op de gelijkvloerse en tussenverdieping;

-          interne constructieve verbouwingswerken ter hoogte van de gelijkvloerse en tussenverdieping;

-          vergroting van de parking.

Nieuwe toestand

-          functie:

• kantoorruimte vooraan op de gelijkvloerse en tussenverdieping;
• parking achteraan op het gelijkvloers van 192,50 m² met ingang langs de Tabaksvest met plaats voor 5 auto’s;
• centrale fietsenberging toegankelijk via de gemeenschappelijke parking;
• meergezinswoning op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 7 bouwlagen onder een plat dak;
• volledig bebouwd perceel;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in 4 traveeën in licht beige gevelbepleistering;
• buitenschrijnwerk in donkergrijs geschilderd hout op de verdiepingen;
• brede rondboogdeur aan de rechtertravee.
• zaakgebonden publiciteit in folie op de beglazing van het aluminium buitenschrijnwerk ter hoogte van het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de handelsfunctie naar kantoorfunctie op de gelijkvloerse en tussenverdieping;

-          vergroten van de parking;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk;

-          plaatsen van zaakgebonden gevelpubliciteit;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

De aanvraag voorziet niet in 20 % onbebouwde ruimte op niveau van het maaiveld.

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

De publiciteitsinrichting bestaat niet uit losse letters.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft de regularisatie van een functiewijziging van een handelszaak naar een kantoor op de gelijkvloerse verdieping. Hiervoor werd gunstig advies verleend door de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies luidt als volgt:

“UNIZO is hier reeds meer dan een jaar gevestigd. Dit is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel. Het is bovendien gelegen op een multimodale locatie op wandelafstand van het Centraal Station.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume.

Conform artikel 27 van de bouwcode moet bij een functiewijziging 20 % op niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval. Aangezien de aanvraag voorziet in een functiewijziging van handel naar kantoor op een deel van de gelijkvloerse verdieping, er op deze verdieping geen woonfuncties aanwezig zijn, de bovenliggende bestaande en vergunde woongelegenheden voorzien zijn van een terras rondom een patio, het vergunde volume niet aangepast wordt en gelet op de gewenste functionele inpasbaarheid, kan op dit artikel een afwijking toegestaan worden.

Er wordt geoordeeld dat de aanvraag zowel schaal als ruimtegebruik respecteert.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistische herenwoning uit 1873, opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Bijgevolg werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies luidt als volgt:

“De geplande ingrepen omvatten een aantal wijzigingen aan de gelijkvloerse gevel. Deze gevelpui bevat geen intrinsieke erfgoedwaarde meer. De wijzigingen hebben geen onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde van het pand of zijn omgeving. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar.”

Dit advies wordt bijgetreden. De voorgestelde materialen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en met de architecturale waarde van het pand.

Echter is de voorziene publiciteitsinrichting niet in overeenstemming met artikel 33 van de bouwcode. Gezien de erfgoedwaarde van het pand geldt als algemeen principe dat de publiciteitsinrichting enkel mag bestaan uit losse letters. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het personeel van het kantoor moeten er twee fietsstalplaatsen voorzien worden  volgens de fietsnorm van 1,25 fietsstalplaatsen/100 m².

De fietsenberging heeft een oppervlakte van 10,7 m² dewelke voldoende ruim is voor twee fietsstalplaatsen. De fietsenberging moet bereikbaar zijn, ook als er wagens in de parking staan. Vandaar de voorwaarde tot niet-gebruik van parkeerplaats 5.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Parkeerplaats 5 mag niet gebruikt worden.

3. De publiciteitsinrichting mag enkel bestaan uit losse letters conform artikel 33 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.