Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023117257 |
Gegevens van de aanvrager: | NV ARNINO met als adres Waalsekaai 20 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Frankrijklei 140 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 3 sectie C nr. 481X4 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een neoclassicistisch burgerhuis naar een meergezinswoning met vijf wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 04/07/2019: vergunning (OMV_2018101732) voor het omvormen van een neoclassicistisch burgerhuis naar een meergezinswoning met 5 wooneenheden – vervallen;
- 01/12/2017: weigering (20172107) voor het bouwen van een commercieel gelijkvloers en 8 appartementen na sloop van een inventarispand.
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Neoclassicistisch burgerhuis: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4947;
Vergunde en bestaande toestand
Het verval van de vergunning van 4/07/2019 blijkt uit een plaatsbezoek met foto’s van de dienst Monumentenzorg op 23/06/2023, die vaststelde dat de werken op de foto’s die door de architect later aan de aanvraag werden toegevoegd, nog niet waren aangevat. Verder werd door de aanvrager geen enkel bewijs (facturen van de werken, gedateerde foto’s, …) aangeleverd dat aantoonde dat de werken effectief tijdig na de verkregen vergunning werden gestart.
- functie: eengezinswoning van 350,6 m2;
- bouwvolume:
- gevelafwerking: neoclassicistisch burgerhuis van 3 traveeën.
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 5 woongelegenheden:
- bouwvolume:
- op de derde verdieping springt de gevel 1,46 m terug tegen de perceelsgrens met de linkerbuur en 2,50 m tegen die met de rechterbuur;
- op de vierde verdieping springt de gevel 50 cm terug;
- op de vijfde verdieping spring de gevel 2,60 m terug;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning tot een meergezinswoning:
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer - District Antwerpen | 3 november 2023 | 27 november 2023 | Geen advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 3 november 2023 | 11 december 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 3 november 2023 | 15 december 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Binnenstad op volgende punten:
- 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
De uitwerking en afwerking van de uitbreiding doen afbreuk aan de erfgoedwaarden van het inventarispand en aan de waardevolle omgeving aan de Leien, daar waar het behoud van de culturele, historische en esthetische waarde vooropgesteld wordt.
Door een project met 5 woongelegenheden te voorzien, worden ook intern erfgoedelementen van het neoclassicistisch burgerhuis geschonden. Zo worden de geprofileerde plafonds doorbroken door de nieuwe muren voor bvb. de slaapkamer van het appartement 101, waardoor ook de schouwmantel verwijderd moet worden.
- 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het nieuwe volume van 3 bouwlagen bovenop de bestaande kroonlijst is niet in harmonie met het inventarispand zelf. De bestaande historische gevel met 3 hoge bouwlagen wordt verdrukt door het nieuwe dakvolume met eveneens 3 bouwlagen, wat leidt tot een disproportionele verhouding tussen onderbouw en toevoeging.
De voorgestelde uitbreiding met 3 bouwlagen tot een pand met 6 bouwlagen is niet kenmerkend voor dergelijke neoclassicistische burgerhuizen in de omgeving aan de Leien.
- 2.2.1. Draagkracht:
In de vorige weigering van het college werd vanuit de diensten Omgevingsvergunningen en Monumentenzorg reeds een ongunstig advies geformuleerd voor de invulling met 5 woongelegenheden. Het aantal woongelegenheden overschrijdt de draagkracht van het historisch waardevolle inventarispand en van de omgeving.
Het programma van deze aanvraag met 5 woongelegenheden resulteert enerzijds in zodanige ingrepen die de erfgoedwaarden van het pand schenden en in weinig kwalitatieve woongelegenheden. Zo zijn de eetruimten van appartementen 101, 201 en 301 zeer klein en is de afvalberging weinig bruikbaar.
Het dense programma heeft anderzijds een onaanvaardbare impact op de omgeving. Zo zorgt het terras van appartement 101 voor inkijk bij de onderburen door de onderliggende lichtkoepel.
- 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
De neoclassicistische burgerwoningen langs de Leien zijn kenmerkend voorzien van mansardedaken of zadeldaken. Een dakopbouw van 3 bouwlagen en afgewerkt in donkerkleurig aluminium bovenop een historische gevel is atypisch voor deze inventarispanden en de omgeving.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat..
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag wordt hoofdzakelijk beschouwd als een duplicaat van de vervallen vergunning (OMV_2018101732), verleend door de deputatie op 4/07/2019, waaraan nog geringe veranderingen aan de achtergevel en de uitbreiding zijn gebeurd.
De aanvraag omvat bijgevolg opnieuw de verbouwing en uitbreiding van een historische burgerwoning aan de Frankrijklei. De eengezinswoning wordt omgevormd tot een meergezinswoning met 5 appartementen, met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 96,54 m². De aanvraag voor een meergezinswoning is op zich functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
In 2019 werd door de stedelijke dienst Monumentenzorg alsook de Welstandscommissie een ongunstig advies verleend voor het slopen van de daklaag boven de kroonlijst en het oprichten van drie nieuwe bouwlagen boven deze kroonlijst. Deze adviezen werden gevolgd door de stedelijke dienst Omgevingsvergunningen, waarop het college van burgemeester en schepenen een weigering afleverde.
De door de deputatie in beroep verleende vergunning in 2019 is vervallen. Tijdens het plaatsbezoek van de stedelijke dienst Monumentenzorg in juni 2023 waren er immers nog geen werken uitgevoerd aan het pand. Ook binnen de huidige procedure werden door de aanvrager geen bewijzen aangeleverd waaruit blijkt dat tijdig met de uitvoering van de vergunning werd aangevat. De aanvraag dient bijgevolg in zijn geheel opnieuw beoordeeld te worden.
Voorliggende aanvraag betreft de sloop van het bestaande zadeldak en het optrekken van drie nieuwe bouwlagen boven de bestaande kroonlijst van de historische gevel. De uitbreiding wordt uitgewerkt in drie telkens terugspringende bouwlagen ten opzichte van de gevellijn en afgewerkt in donkerkleurig aluminium. De motivering uit de weigeringsbeslissing van het college en de ongunstige adviezen van de stedelijke dienst Monumentenzorg en de Welstandscommissie worden hernomen.
De aanvraag is strijdig met de voorschriften van het RUP Binnenstad en de bouwcode.
De uitwerking en afwerking van de beoogde uitbreiding hebben een storende impact op de erfgoedwaarden van desbetreffende pand en de omgeving aan de Leien.
De neoclassicistische burgerwoningen aan de Frankrijklei zijn kenmerkend voorzien van mansardedaken of zadeldaken. Een dakopbouw uit drie bouwlagen en afgewerkt in donkerkleurig aluminium bovenop een historische gevel is atypisch voor het inventarispand en de omgeving.
Het nieuwe volume van drie bouwlagen bovenop de bestaande kroonlijst is niet in harmonie en leidt tot een disproportionele verhouding tussen onderbouw en toevoeging.
Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur van het pand wordt vooropgesteld gelet op het globale stadslandschap. De gevraagde wijzigingen mogen daarbij geen afbreuk doen aan de erfgoedwaarden van het pand of de culturele, historisch en esthetisch waardevolle omgeving. Het is belangrijk dat het als type laat-19de-eeuws, vroeg-20ste-eeuwse burgerhuis afleesbaar blijft. De kroonlijst moet de beëindiging blijven van de beeldbepalende neoclassicistische lijstgevel. Het zadeldak kan vervangen worden door een nieuw volume. Om een evenwichtig gevelbeeld te behouden moet de hoogte van het dak worden beperkt en leesbaar blijven als één geheel boven de kroonlijst. Het programma dient hierop afgestemd te zijn.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
Het pand in de aanvraag is zeer goed bewaard en een representatief typevoorbeeld is van de verzorgde burgerwoning uit het laatste kwart van de 19de eeuw.
In het bijgevoegde CHE-rapport wordt geduid op de zeer verzorgde en authentieke afwerking van de vertrekken, de goede bewaringstoestand van het pand, de beeldbepalendheid van de gevel en de representativiteit voor het oeuvre van architect Leclef.
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt:
“Vanuit erfgoedoogpunt blijven de drie nieuwe daklagen een onaanvaardbare toevoeging die zeer beeldverstorend is voor dit gaaf bewaard pand op de leien. De toevoeging houdt op geen enkele manier rekening met de ondergevel.
Het plaatsen van een lift op de voorgestelde locatie is vanuit erfgoedoogpunt wel aanvaardbaar. We betreuren het wel dat de historische liftkooi verdwijnt.
In het huidige voorstel houdt de architect meer rekening met de kenmerkende kamerindeling van het pand en de interieurafwerking wat op zich positief is maar geen compensatie vormt voor het onvakkundig omgaan met de daklagen.”
Dit advies wordt vanuit ruimtelijk en erfgoedkundig oogpunt bijgetreden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Een aantal aspecten van het ontwerp veroorzaken een beperking van het gebruiksgenot en brengen enige hinder met zich mee.
Zo is de vormgeving van de afvalbergingsruimte in de kelderverdieping ongebruiksvriendelijk door de zeer beperkte breedte van 0,90 m.
Verder zijn de eetruimten in appartementen 101, 201 en 301 zeer beperkt qua oppervlakte met een verminderde verblijfskwaliteit tot gevolg.
Tenslotte zorgt het glazen terras aan de achtergevel van appartement 101 voor inkijk naar de onderburen door de positie direct boven de lichtkoepel van appartement 001. Omgekeerd kunnen de bewoners van appartement 001 ook opkijken naar de gebruikers van het terras in kwestie.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De eengezinswoning wordt verbouwd en uitgebreid tot een meergezinswoning met 5 appartementen. Er komen dus 4 wooneenheden bij. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1: 4 x 1 = 4. De werkelijke parkeerbehoefte is 4.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. Bovendien is het gebouw opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4 – 0 = 4. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 25 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 3 november 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 2 januari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 1 april 2024 |
Verslag GOA | 7 maart 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.