2024_CBS_02132 - Omgevingsvergunning - OMV_2023158708. Jozef Wautersstraat 14. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/08/2023: weigering (OMV_2022145158) voor het omvormen van een wassalon naar een appartement;

-          14/03/2022: gedeeltelijk voorwaardelijke vergunning (OMV_2021166309) voor het uitbreiden en omvormen van een meergezinswoning van 5 naar 8 wooneenheden;

-          10/09/2015: milieuvergunning klasse 3 (19931099) voor een zelfwasserij;

-          18/11/1938: toelating (1275#5190) voor een huis bouwen.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 7 wooneenheden en handelsgelijkvloers (wassalon);

• studio (0.01) op het gelijkvloers van 52,70 m² netto-vloeroppervlakte en een koer van 6,68 m²;
• op de eerste en tweede verdieping telkens:
  • 1 één-slaapkamerappartement (1.01 en 2.01) met van 46,23 m² netto-vloeroppervlakte en een terras van 4,03 m²;
  • 1 één-slaapkamerappartement (met bijkomend bureau) (woning 1.02 en 2.02) van 68,63 m² netto-vloeroppervlakte en een terras van 4,00 m²;
• op de derde verdieping:
  • 1 studio (3.01) van 46,10 m² netto-vloeroppervlakte en een terras  van 4,03 m²;
  • 1 één-slaapkamerappartement (3.02) van 58,13 m² netto-vloeroppervlakte van en een terras van 4,00 m²;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak, waarvan de bovenste bouwlaag is uitgewerkt als een teruggetrokken daklaag;
• bouwhoogte van 13,49 m;
• perceel volledig onderkelderd en op het gelijkvloers quasi volgebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevels in gele gevelsteen met horizontale banden in rode gevelsteen met boorden in bordeaux geglazuurde steen, wit geschilderde en bepleisterde witte steen-omlijsting rond de inkom naar de woonfunctie, daklaag in geprepatineerd zink met staande naad in een middengrijze kleur (grafietgrijs), gevelplint in blauwe hardsteen en donkerrode gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in witte PVC en stalen spijlbalustrades ter hoogte van de terassen op de verdiepingen;
• buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout op de plintverdieping;
• witte poort naar een inpandige, half-ondergrondse garage via de Leopold de Vriesstraat;
• inkom naar wassalon op de afgeronde gevelhoek;
• terrassen aan de voorgevel, uitpandig links op de eerste en tweede verdieping en inpandig links op de derde verdieping en rechts op de eerste, tweede en derde verdieping;

-          inrichting:

• maximaal ontharde en vergroende voortuin op een inrit, 2 toegangspaden en één autostalplaats in open lucht aan de rechterperceelgrens na;
• voortuin voorzien van een afsluiting naar het openbaar domein en de aangrenzende voortuinen;
• kelder met vrije hoogte van 2,2 meter, met 1 autostaanplaats, 9 fietsstalplaatsen, individuele bergingen en een gemeenschappelijk afvallokaal.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd dat de werken aan de laatst vergunde toestand nog niet zijn aangevat;

-          functie: meergezinswoning met 5 wooneenheden en handelsgelijkvloers (wassalon);

• herindeling van de gelijkvloerse wooneenheid en het wassalon;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
• bouwhoogte van 10,10 m (10,49 m op de hoek);
• perceel is volledig onderkelderd en volledig volgebouwd;

-          gevelafwerking:

• gele gevelsteen met horizontale banden in rode gevelsteen met boorden in bordeaux geglazuurde steen, zonder terrassen;

-          inrichting:

• volledig verharde voortuin met deels afsluiting in laag metselwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 7 wooneenheden:
  • 1 twee-slaapkamerappartement (met bijkomend hobbygedeelte) op het gelijkvloers van 149,68 m² netto-vloeroppervlakte en 2 koeren van respectievelijk 6,68 m² en 6,43 m²;
  • bovenliggende woningen blijven ongewijzigd;

-          bouwvolume en gevelafwerking:

• conform vergunde toestand, uitgezonderd van:
  • ontpitting in functie van nieuwe centrale koer;
  • raam tot op het maaiveld ter vervanging van inkom op de hoek;

-          inrichting:

• conform vergunde toestand, uitgezonderd van het toegangspad op de hoek.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van detailhandel (wassalon) naar wonen;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15:

de inkomhal heeft een versmalling langer dan 1,20 m met slechts 0,84 m vrije doorgangsbreedte;

• artikel 24:

bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

het zogenaamde ‘hobbygedeelte’ wordt amper afgescheiden van de leefruimte waardoor deze ook als verblijfsruimte beschouwd wordt. Deze ruimte heeft echter een hoogte van 2,17 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de kleinste slaapkamer op het gelijkvloers heeft een ondoorzichtig en vast raam;

• artikel 27 Open ruimte:

na functiewijziging wordt er geen minimale 20 % van de perceelsoppervlakte op het maaiveld als open, onbebouwde ruimte voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd op de hoek van de Jozef Wautersstraat en de Leopold De Vriesstraat, gelegen in een woonwijk van Antwerpen. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

Het betrekken van de vergunde gelijkvloerse handelsruimte bij de gelijkvloerse wooneenheid – gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling) – kan gunstig worden geadviseerd. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

Verder sluit het inrichten van een gelijkvloerse wooneenheid aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergunde volume van 4 bouwlagen onder een plat dak blijft behouden, waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is. De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

De afwijking op artikel 27 van de bouwcode – met betrekking tot het niet creëren van 20 % open ruimte – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Er worden 2 koeren voorzien, echter wordt hier geen 20 % open ruimte mee bekomen zoals verplicht is bij een functiewijziging. Aangezien het perceel een hoekperceel is en volledig is volgebouwd, is ontpitten moeilijk zonder constructieve ingrepen te doen aan de bovenliggende verdiepingen waardoor een afwijking aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het wijzigen van de inkomdeur – van de oorspronkelijke handelsruimte – naar een raamopening, worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

De voorgevel vormt een eerlijke vertaling van de achtergelegen functie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de inkomhal te verbreden zodat er wordt voldaan artikel 15 van de verordening toegankelijkheid.
Aangezien ter hoogte van de inkomdeur van de wooneenheid de inkomhal op de gelijkvloerse verdieping kan worden verbreed, kan dit ook voor de gehele inkomhal.

Verder wordt naar voorwaarden meegenomen om de inkomdeur te zo te plaatsen dat deze voldoet aan artikel 24 van de verordening van toegankelijkheid.

De afwijking op artikel 21 van de bouwcode – met betrekking tot de minimale plafondhoogte van 2,6 m in het hobbygedeelte – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Het hobbygedeelte bevindt zich boven de onderliggende garage waardoor er een niveauverschil is van 1,1 m. Hierdoor heeft dit gedeelte een plafondhoogte van slechts 2,17 m.
Dit is aanvaardbaar als het hobbygedeelte mee onderdeel blijft uitmaken van de leefruimte en dit geen afgesloten ruimte/leefruimte/slaapkamer wordt. Tevens blijft hierdoor de beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner in verhouding met het aantal slaapkamers. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de raamopening van de slaapkamer naar de koer doorzichtig en opengaand te voorzien, zodat er kan worden voldaan aan artikel 24 van de bouwcode.
Op plan staat te lezen dat de raamopening van de kleine slaapkamer ter hoogte van de nieuwe koer is voorzien van ondoorzichtig glas en vast raam. Dit is naar comfort niet aanvaardbaar.
Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de slaapkamer met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke leefruimte.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde wooneenheid. De handelsfunctie verdwijnt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De raamopening van de slaapkamer naast de nieuwe koer moet voorzien worden in doorzichtig glas en met een opengaand deel, zodat er kan worden voldaan aan artikel 24 van de bouwcode.

4. De hobbyruimte moet te allen tijde deel uitmaken van de leefruimte. Er mag geen muur tussen beide gedeelten worden geplaatst.

5. De inkomhal moet worden verbreed zodat er wordt voldaan artikel 15 van de verordening toegankelijkheid.

6. De inkomdeur van de wooneenheid moet zo geplaatst worden dat deze voldoet aan artikel 24 van de verordening van toegankelijkheid.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.