2024_CBS_02138 - Omgevingsvergunning - OMV_2023141112. Wapenstilstandlaan 57. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/10/2023: statusrapport;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/11064;

-          19/08/1930: toelating (1275#483) voor het bouwen van een pastorij;

Vergunde toestand

-          gebaseerd op de toelating uit van 1930 en het statusrapport;

-          functie: wonen – pastorie;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte tot 15,4 m rechts (en 14,2 m links);
• bouwdiepte verdiepingen 10,9 m;
• kroonlijsthoogte van 6,8 m en nokhoogte van 9,7m;
• dakkapel aan de voor- en zijgevel;

-          gevelafwerking:

• bruin parement en gevelplint in donkerkleurig parement met verticaal verband;
• gevelvlakken in wit geschilderde cementbezetting;
• houten schrijnwerk;

-          inrichting:

• half vrijstaand gebouw verbonden met de kerk.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van interne wijzigingen.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte van 15,5 m gevelbreed;
• bouwdiepte verdiepingen 10,9 m;
• kroonlijsthoogte van 6,8 m en nokhoogte van 9,7m;
• dakkapel aan de voor- en zijgevel;

-          gevelafwerking:

• bruin parement en gevelplint in donkerkleurig parement met verticaal verband;
• gevelvlakken in wit geschilderde cementbezetting;
• houten schrijnwerk, wit geschilderd;

-          inrichting:

• zelfstandige woning, losstaand van het perceel van de kerk.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          slopen van de bijkeuken;

-          bijhorende wijzigingen aan de scheimuren;

-          isoleren en afwerken van de zij- en achtergevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: voor verblijfsruimten is de minimale vrije hoogte vastgelegd op 2,60 m. Op de tweede verdieping is de vrije hoogte in de slaapkamer 2,49 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: scheidingsmuren moeten een minimale opstand van 0,30 m hebben ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Door aanwezigheid van een kelder, leidingen en putten onder het mogelijke waterpeil, dienen er voldoende maatregelen genomen te worden om schade op de omgeving en schade op het eigen perceel en gebouw te voorkomen bij overstroming.  Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft een grondgebonden eengezinswoning, die voormalig onderdeel uitmaakte van de kerk. De woning zal niet meer als pastorie gebruikt worden. Het behoud van de woonfunctie wordt gunstig geadviseerd.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 21:

De slaapkamer vooraan de daklaag heeft een vloeroppervlakte van circa 18 m² en een vrije hoogte van circa 2,49 m. De afwijking betreft 11 cm. Dankzij de grote oppervlakte van de slaapkamer en de grote ramen in de voorgevel van de daklaag, wordt geoordeeld dat de leefkwaliteit van deze ruimte niet door de lage vrije hoogte in gedrang komt. De aanvrager heeft bovendien aangetoond dat het binnen de huidige structuur van het gebouw niet mogelijk is om het plafond verder te verhogen. Gelet op deze context kan een afwijking op dit artikel voor deze ruimte gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De vroegere bijkeuken wordt gesloopt wat het contact tussen de woning en de tuin ten goede komt. Het dak van de gelijkvloerse achterbouw wordt gesloopt en vervangen door een nieuw dak dat voorbij het huidige volume komt, waarbij er links achteraan een kleinschalig overdekt terras ontstaat grenzend aan de tuin. Dit wordt gunstig geadviseerd.

De achter- en zijgevels van de aanbouw worden extern geïsoleerd. De invloed op de schaal en invloed op de aansluiting met de aanpalende gebouwen blijft beperkt. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de erfgoedwaarde van het gebouw werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies:

“De aanvraag heeft betrekking op een halfvrijstaand gebouw, gebouwd als Pastorie in nieuwe zakelijkheid, naar een ontwerp van Gustaaf Van Meel uit 1930. Het pand is opgenomen in de inventairs van het bouwkundig erfgoed en heeft een hoge erfgoedwaarde. De geplande ingrepen werden uitvoerig voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het ingediende voorstel voldoet aan de randvoorwaarden die eerder werden meegegeven. Zoals afgesproken met de aanvrager, wordt de uitvoering van de te vernieuwen schrijnwerkgehelen voorafgaand voorgelegd aan de dienst Monumentenzorg.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De uitstraling van de vernieuwde gevels en dak van de achterbouw sluit aan bij de bestaande woning. De bezorgdheid van de dienst Monumentenzorg met betrekking tot de schrijnwerkdelen is terecht. De gepaste voorwaarde wordt mee opgenomen in de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde voorwaarden en aandachtspunten van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het te vernieuwen schrijnwerk te voorzien naar oorspronkelijk model. Typedetails zijn voorafgaand aan de bestelling voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar legt als voorwaarde op dat het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij gevolgd moet worden. Dit advies luidt als volgt:

“Het project wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd en is in overeenstemming te brengen met de doelstellingen en beginselen van de gecodificeerde decreten betreffende het integraal waterbeleid. Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarden:

• Er wordt verduidelijkt dat de te behouden RWA aan de voorgevel in de nieuwe toestand niet meer functioneel is;

• De regenwaterpomp en de aanvoerleidingen naar aftappunten voor hemelwater worden weergegeven op de plannen;

• De hemelwaterafvoer van de verharde grondoppervlakte aan de ingang van de woning wordt aangesloten op een infiltratievoorziening;

• De gevelopeningen van de woning worden tot een peil op 8,05 mTAW waterdicht afsluitbaar gemaakt.

• De hemelwater- en septische put worden voorzien van een kneveldeksel en een terugslagklep op de aansluiting naar de openbare riolering.

Bijkomende aandachtspunten in het kader van de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid:

• Gezien de overstromingsgevoeligheid wordt aanbevolen om de kelder niet te benutten en niet te voorzien van technische installaties;

• Bij het plannen van de werkzaamheden moet verder rekening gehouden worden met de locatie van de infiltratievoorzieningen. Deze dient vrij gehouden te worden van zware belastingen om bodemverdichting te vermijden en om de infiltratiecapaciteit van het terrein maximaal te vrijwaren tijdens de werken.”

De vergunningverlenende overheid moet de watertoets uitvoeren om na te gaan of de geplande werken schade toebrengen aan het watersysteem. Adviezen gebaseerd op de waterkaarten zijn niet bindend voor de vergunningverlenende overheid. Het betreft steeds een feitelijke afweging per dossier. Waterveilig bouwen in overstromingsgevoelig gebied is aan te bevelen.

De aanvraag gaat over de renovatie en omvorming van een pastorie tot eengezinswoning. De vroegere bijkeuken wordt gesloopt wat het contact tussen de woning en de tuin ten goede komt. Het dak van de gelijkvloerse achterbouw wordt gesloopt en vervangen door een nieuw dak dat voorbij het huidige volume komt, waarbij er links achteraan een kleinschalig overdekt terras ontstaat grenzend aan de tuin. Door deze verbouwing ontstaat er geen bijkomende verhoging van het overstromingsrisico. De aanbeveling zal dan ook niet omgezet worden naar een expliciete voorwaarde.

Het college schrapt bijgevolg voorwaarde 1.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.