2024_CBS_02123 - Omgevingsvergunning - OMV_2023138755. Oude Koornmarkt 53-55. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          18/03/1981: vergunning (1981189449) voor een verbouwing;

-          20/09/2022: advies vermoeden van vergunning: gunstig voor handel en één woning;

-          29/03/2019: vaststelling van een traditioneel diephuis: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/102930;

-          02/09/1976: beschermd monument ‘traditioneel diephuis: bovengevel en daken’ https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6633

Geacht vergunde toestand  

-          functie: eengezinswoning met nevenfunctie detailhandel.

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met een afgesnuit zadeldak met nok loodrecht op de straat;
• totale bruto-vloeroppervlakte van ruim 360 m²;
• volledig bebouwd perceel;

-          gevelafwerking:

• trapgevel in zandsteen uit eerste helft 16de eeuw;
• houten winkelpui (1910) met een houten vleugeldeur (1904). 
• houten winkelpui met bovenlichten met rechthoekige roedeverdeling;
• houten schrijnwerk met T-verdeling op de verdiepingen (1981);
• pleisterlaag werd verwijderd en zandsteen werd blootgelegd (1981). 

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw met 3 woongelegenheden: 

• gelijkvloers: handelsfunctie;
• eerste, tweede en derde verdieping: 3 woongelegenheden, 1 per verdieping;

-          bouwvolume: conform de geacht vergunde toestand met uitzondering van een nieuwe spiltrap in het duplexappartement;

-          gevelafwerking: conform de geacht vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          wijzigen van de functie op het gelijkvloers van wonen naar een handelsfunctie (autonoom functionerend);

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - reca (r) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten.

Voor de interne elementen en de plaatsing van de spiltrap is het advies van de bevoegde diensten Onroerend Erfgoed en Monumentenzorg doorslaggevend.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt 2,60 meter.
  Het duplexappartement (woongelegenheid 3) heeft over een gedeelte een beperkte hoogte van slechts 1,95 m.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Functies anders dan wonen dienen een aparte afvalberging te hebben van minstens 4 m² en voorzien van verluchting. Er wordt een afvalberging voorzien van slechts 2 m².
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Er worden twee nieuwe bijkomende woongelegenheden voorzien. Per woongelegenheid dient er een buitenruimte met een netto-oppervlakte van 4 m² voorzien te worden, Het ontwerp voldoet hier niet aan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel  gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing van een beschermd monument met eengezinswoning met handelsgelijkvloers tot een meergezinswoning met drie woongelegenheden en een autonoom functionerend handelsgelijkvloers. De gevraagde werken zijn functioneel inpasbaar. De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf een gunstig advies:

“Het handelspand blijft behouden in deze aanvraag. Er zijn enkele aanpassingen gelijkvloers om de kwaliteit van het bovenliggende wonen te vergroten (o.a. het voorzien van een fietsenstalling). Deze verminderen de handelsoppervlakte, maar slechts in beperkte mate. Het pand is gelegen in de afgebakende strategische horecakern Historisch Centrum. Momenteel is dit uitgebaat als kunstgalerij.”

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een 16de-eeuws traditioneel diephuis met een intrigerende historische en architecturale waarde. Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De gevels en bedaking werden in 1976 beschermd als monument. De geplande ingrepen werden voorbesproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg en kunnen gunstig geadviseerd worden:

“Intern werden in de loop der jaren verschillende verbouwingen en wijzigingen uitgevoerd zonder vergunning of toelating van het agentschap. Een deel van oorspronkelijke binnenmuren, interieurelementen en configuratie van het pand is daardoor helaas onherroepelijk verloren gegaan. De draagstructuur van het pand en de resterende authentieke elementen in het interieur zijn van uitzonderlijk hoge erfgoedwaarde. Elke wijziging en zeker doorbrekingen in oorspronkelijke binnenmuren of vloerplaten dienen daarom voorafgaandelijk aan de uitvoering ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Dit advies wordt vanuit erfgoedoogpunt bijgetreden.

Het agentschap Onroerend Erfgoed gaf geen advies binnen de vastgestelde termijn waardoor het geacht wordt gunstig te zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Volgens artikel 21 van de bouwcode moet de vrije hoogte in verblijfsruimten ten minste 2,60 m bedragen. Onder de duplex in appartement 3 is de vrije hoogte beperkt tot 1,95 m. In het grootste deel van de leefruimte varieert de vrije hoogte van 2,34 m tot 6,35 m in de nok waardoor er voldoende ruimtelijke kwaliteit is. Deze afwijking kan worden toegestaan.

De gemeenschappelijke afvalberging is te klein volgens artikel 26 van de bouwcode. De afvalberging moet minstens 4 m² groot zijn. Dit wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd.

Volgens artikel 28 van de bouwcode moet iedere woning een buitenruimte hebben van minstens 4 m². Dit is echter onmogelijk aangezien het perceel nagenoeg volledig bebouwd is. Omwille hiervan en om niet te raken aan de erfgoedwaarde is deze afwijking toelaatbaar.

De drie éénslaapkamerappartementen hebben een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk 72 m², 72 m² en 66 m². Vanuit de structuur en de erfgoedwaarde van het gebouw is dit de meest logische indeling. De leefruimten zijn ruim en licht waardoor het ontbreken van terrassen hier toch aanvaardbaar is.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de twee bijkomende appartementen met één slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4). Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 8 fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden nageleefd.

4. De gemeenschappelijke afvalberging moet een oppervlakte hebben van minimum 4 m² conform artikel 26 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.