2024_CBS_02391 - Omgevingsvergunning - OMV_2023171937. Ceresstraat 2. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/04/1938: toelating (1399#16733) voor veranderingswerken en bouw van een tweede verdieping;

-          15/01/1935: toelating (1399#14775) voor het plaatsen van een uithangbord aan de voorgevel;

-          15/10/1900: toelating (1399#2864nummer) voor het bouwen van een woning.

Vergunde toestand

-          functie:

• woning met handelsruimte (gelijkvloers);

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 11m39;
• kroonlijsthoogte van 10m91;

-          gevelafwerking:

• parement in simili bezetting;
• buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• koer met een oppervlakte van 4m² waarvan 2,5m² overbouwd op de bovenliggende verdiepingen.

Bestaande toestand

De aanvraag heeft louter betrekking op de gelijkvloerse verdieping:

-          functie:

• handelsruimte met een oppervlakte van 49,39m²;

-          Inrichting:

• de koer werd dicht gebouwd.

Nieuwe toestand

De aanvraag heeft louter betrekking op de gelijkvloerse verdieping:

-          functie:

• ruimte voor vrij beroep met een oppervlakte van 49,39m²;

-          inrichting:

• volledig bebouwd perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse verdieping;

-          wijzigen van de bebouwde oppervlakte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punt:

• Art 18.: het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte van 8 cm wordt niet overbrugd met een helling.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is.
• Artikel 27 Open ruimte: Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voor voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Zij verleenden gunstig advies dat als volgt is samen te vatten:

‘Het pand is gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie/functiewijziging tussen handel, reca en diensten gunstig wordt geadviseerd.’

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Ten opzichte van de vergunde toestand werd de onbebouwde koer op de gelijkvloerse verdieping dicht gebouwd. Bijkomend voorziet de aanvraag in een functiewijziging zonder het voorzien van 20 % onbebouwde ruimte. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode.

Gelet op het feit dat het hoekperceel waarop de aanvraag betrekking heeft een hoekperceel betreft, de maximale diepte van het perceel 11,39 m bedraagt en er geen woonfunctie op de gelijkvloerse verdieping aanwezig is, kan een afwijking op deze volume-uitbreiding in overweging worden genomen indien de aanvraag in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

De uitbreiding van het volume bevindt zich tussen de bestaande aanbouwen van beide buren en heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen. Het voorgestelde volume is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en komt in aanmerking voor vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag omvat geen wijzigingen aan de gevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor het vrije beroep moet conform artikel 26 van de bouwcode een aparte, verluchte ruimte voor afvalberging van minimaal 4 m² groot voorzien worden. Volgens de plannen van de vergunde toestand is er een voldoende ruime kelderruimte voor de huidige winkel. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om in deze kelderruimte een aparte ruimte voor de afvalberging van het vrije beroep te voorzien.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de toegang tot de publieke ruimte een niveauverschil heeft tussen binnen en buiten van 8 cm en niet overbrugd wordt met een helling zoals opgelegd door de verordening toegankelijkheid. Aangezien geen wijzigingen gepland zijn aan de toegangsdeur wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het voorzien van een helling een constructieve handeling inhoudt dewelke niet in overeenstemming is met het aangevraagde. Bijgevolg wordt een afwijking op dit artikel toegestaan.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

In de aparte kelderruimte van de huidige winkel een afgescheiden en verluchte afvalberging te voorzien met een oppervlakte van minimaal 4 m².

Standpunt college

Het college sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar maar merkt op dat er geen parkeerparagraaf werd toegevoegd aan het verslag. Deze ziet er als volgt uit:

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.