Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023156929 |
Gegevens van de aanvrager: | BV Raven Investment Real Estate met als contactadres Kipdorp 42 bus A te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Regentstraat 17 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 586E3 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Verbouwen van een meergezinswoning met magazijn naar appartementen met magazijn. |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/11/2023: statusrapport;
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/103309;
- 16/04/1934: toelating (18#401) voor het plaatsen van een deur in de scheidingsmuur van het achtergebouw;
- 09/11/1927: toelating voor het oprichten van een bergplaats;
- 09/06/1910: toelating (1910#1114) voor het bouwen van 2 burgerhuizen (nummers 15-17).
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- Inrichting
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking (voorgevel hoofdbouw):
- inrichting:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking (voorgevel hoofdbouw):
- Inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie en het aantal wooneenheden;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheidingsmuren;
- uitbreiden van het volume;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Aquafin | 17 januari 2024 | 8 februari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 17 januari 2024 | 22 januari 2024 | Geen advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 17 januari 2024 | 15 februari 2024 | Ongunstig |
Water-link | 17 januari 2024 | 8 februari 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 17 januari 2024 | 19 januari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 17 januari 2024 | 23 februari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 4 zone voor maatschappelijke functies - (ma1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
- 1 Algemene voorschriften
Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 9 éénslaapkamerappartementen en 1 tweeslaapkamerappartement is een onaanvaardbare mix.
- 2 Bijzondere voorschriften
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Volgend advies werd bekomen omtrent de vergund geachte situatie:
“De kadastergegevens van 1 januari 2012 vermelden 7 woningen. Dat aantal wordt niet ondersteund door de woonkaarten of andere stukken.
Op basis van oude woonkaarten werd een bewonersgrafiek opgesteld vanaf volkstelling van 1947 tot 1980.
Daarmee werd voldoende bewijs gevonden voor maximaal 5 woonentiteiten op basis van 5 tegelijk ingeschreven gezinnen in de relevante periode tot 9/11/1979.
Op dezelfde oude woonkaarten werd in 1993 de melding “vernieuwbouw” aangebracht.
Deze vermelding wordt enkel gebruikt als er sprake is van werken die buiten onderhoudswerken vallen.
Het gaat over grondige verbouwing waarbij de indeling van het gebouw zodanig wordt gewijzigd dat men bijna van een nieuwbouw spreekt.
Vandaar de term “vernieuwbouw”.
Dit soort werken vallen niet onder het vermoeden van vergunning.
Er is in geen geval sprake van een ongewijzigde situatie.
De werkzaamheden die plaatsvonden in 1993 waren vergunningsplichtig en hielden minstens in dat het toenmalige aantal woningen werd gewijzigd naar 11.
De argumentatie dat er bij “vernieuwbouw” geen wijziging zou zijn van het aantal woningen, heeft geen juridische grond.
De RvVb vermeldt in zijn arrest van 8 september 2022 (RvVv-A-2223-0028) het volgende over woonkaarten:
“De Raad merkt ook op dat er hem overigens geen enkele bepaling bekend is waaruit volgt dat een residentiële woonbestemming ipso facto als vergund geacht dient te worden beschouwd wegens een inschrijving in het bevolkingsregister, of wegens het enkele feit dat het kwestieuze gebouw gedurende een bepaalde periode door meerdere gezinnen bewoond is, of alwaar meerdere gezinnen ingeschreven waren. Niets belet immers dat een bepaald appartement onderdak bood aan meerdere éénpersoonsgezinnen.”
Hieruit volgt dat, zelfs al zouden de woonkaarten een hoger aantal gezinnen bewijzen in de relevante periode, dit enkele feit niet eens doorslaggevend is voor de bepaling van het aantal woonentiteiten.
De woonkaarten tonen slechts 5 tegelijk ingeschreven gezinnen, wat het aantal bestaande woonentiteiten (11) in geen geval bewijst.
Het eerder opgemaakte statusrapport blijft geldig:
Het kadaster toont 7 woningen. De oude woonkaarten tonen niet meer dan 5 inschrijvingen tijdens de relevante periode.
Het aantal bestaande woonentiteiten (11) is onvoldoende bewezen.”
Voorliggende aanvraag omvat dus het wijzigen van het aantal wooneenheden van 5 naar 10 en het wijzigen en uitbreiden van de functie bergplaats naar magazijn op de gelijkvloerse verdieping.
De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door wonen en ondersteunende functies. Het inrichten van een magazijn over de volledige gelijkvloerse verdieping is niet in harmonie met de omgeving.
Daarnaast wordt geoordeeld dat het inrichten van 10 wooneenheden de draagkracht van het pand en zijn omgeving overschrijdt. De woningen hebben onvoldoende woonkwaliteit en door het niet voorzien van fiets- en autostalplaatsen wordt de parkeerdruk op het openbaar domein overschreden.
De aanvraag is niet functioneel inpasbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De koer en de doorrit naar de achtergelegen berging zijn overbouwd waardoor het achterhuis en de burgerwoning één geheel vormen. Hiermee is geen open ruimte meer aanwezig op het perceel. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Het volledig dichtbouwen van het perceel zorgt dat er een zeer minimale woonkwaliteit is in de wooneenheden door het gebrek aan zicht op groen. Bijkomend is het volledig dichtbouwen van het perceel niet kenmerkend in het bouwblok.
Het voorgestelde volume komt niet in aanmerking voor vergunning.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De aanvraag betreft een burgerwoning uit 1910, opgetrokken door de architect François Van Rompaey. De woning maakt deel uit van een ensemble van burgerhuizen en een winkelhuis in eclectische stijl, op de hoek van Regentstraat en Wetstraat.
Gelet op de erfgoedwaarde van het pand werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. De afweging in het advies luidt als volgt:
“Het desbetreffende pand werd in het verleden reeds zwaar aangepast in functie van de opdeling in een aanzienlijk aantal woonunits. De interne draagstructuur werd volledig vernieuwd en er werd een bijkomende vloerplaat gecreëerd tussen het gelijkvloers en de oorspronkelijke eerste verdieping. De uitgevoerde werken hadden een enorme impact op de historische waarde van het pand en holden het volledige gebouw uit. De bijkomende vloerplaat loopt door de gevelopeningen van de voorgevel, waardoor ook het gevelbeeld verstoord is. Recent werd dan helaas nog het schrijnwerk vervangen door PVC, werd de historische kroonlijst verwijderd en werden de dakkapellen aangepast. De decoratieve mozaïekvlakken in de verdiepte panelen boven de gevelopeningen werden bepleisterd. Voor geen van deze wijzigingen werd een bouwvergunning of toelating verleend.
Aan de aanvrager werd tijdens een voorafgaand advies meegegeven om het waardevolle gevelbeeld, als onderdeel van een ensemble, te herstellen.
Voorliggende aanvraag houdt geen rekening met de vooropgestelde richtlijnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. De verdere aanpassingen aan de oorspronkelijke gevelopeningen doen nog meer afbreuk aan het historische gevelbeeld. De plaatsing van aluminium schrijnwerk en vlakke kroonlijst resulteren in een banale vervlakking van het gevelbeeld. De geplande werken betekenen dus geenszins een herstel van de erfgoedwaarden.”
Op basis van bovenstaande motivering bracht de stedelijke dienst Monumentenzorg ongunstig advies uit op voorliggende aanvraag. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit ongunstig advies bijgetreden. Onder andere de voorziene garagepoort, het wijzigen van de raamopeningen en het verwijderen van heel wat decoratieve elementen zijn in strijd met artikel 5 van de bouwcode. De erfgoedwaarde van het pand wordt op onaanvaardbare wijze aangetast en kan bijgevolg niet in overeenstemming worden gebracht met de bepalingen inzake visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten.
De stedelijke dienst Monumentenzorg vermeldt nog het volgende:
“In het geval het college zou overgaan tot vergunning, wordt geadviseerd om volgende voorwaarden expliciet mee op te nemen:
De inkomdeur en ramen in de voorgevel dienen uitgevoerd in hout naar oorspronkelijk model. Typedetails zijn voorafgaand aan de bestelling ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg;
Plaatsing van een geprofileerde houten kroonlijst naar historisch model;
Herstel van de mozaïekvlakken in de verdiepte panelen boven de gevelopeningen.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het behoud van het volume in binnengebied creëert hinder qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen.
De verschillende woongelegenheden in het volume in binnengebied creëren met hun terrassen en openingen hinder qua privacy naar de aanpalende percelen.
Het project is door de verschillende woongelegenheden in het volume in binnengebied niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 9 éénslaapkamerappartementen en 1 tweeslaapkamerappartement is een onaanvaardbare mix.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden 101, 102, 103, 201, 202, 203, 204, 301 en 302 onvoldoende wooncomfort bieden.
In het voorliggende project wordt er een slaapkamer met een breedte van minder dan 2,20 m gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.
De ingesloten buitenruimte van woongelegenheid 101 kan bezwaarlijk als een kwalitatieve buitenruimte worden genoemd.
De buitenruimte van woongelegenheid 401 wordt voorzien tegen een onvergunde scheimuur.
Tot slot gaf de brandweer ongunstig advies op voorliggende aanvraag gezien de achtergelegen appartementen niet bereikbaar zijn met een laddervoertuig van de brandweer. Dit advies wordt bijgetreden, door het wijzigen en overbouwen van de vergunde inrit naar het achtergelegen volume zijn de 4 wooneenheden in het bijgebouw enkel toegankelijk via een gang van circa 15 m lengte met een breedte van slechts 0,85 m. De aanvraag voldoet niet aan de minimale vereisten inzake veiligheid.
Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. Het magazijn op het gelijkvloers blijft behouden. 5 bijkomende appartementen < 60 m² met parkeernorm 1.05 : 3 x 1.05 = 3.15 De werkelijke parkeerbehoefte is 5
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
Het plan voorziet niet in minstens 2 te realiseren plaatsen. In de vergunde toestand is een toegangspoort naar een achtergelegen bergruimte voor voertuigen aanwezig. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 20 december 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 17 januari 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 17 maart 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 16 april 2024 |
Verslag GOA | 11 maart 2024 |
Naam GOA | Wim Van Roosendael |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.