2024_CBS_02395 - Omgevingsvergunning - OMV_2023147461. Leopoldlei 100. District Ekeren - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is strijdig met volgende bepalingen van de bouwcode:

• artikel 10 – Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: bij nieuwbouw moeten de inplanting en de bouwhoogte en -diepte in overeenstemming zijn met het referentiebeeld. Er kan niet verwezen worden naar gebouwen die eenduidig niet in harmonie zijn met de omgeving. In deze wordt het bouwvolume ingeplant tot op de rechter perceelsgrens, waar echter aan gene zijde een open bouwtypologie wordt gehanteerd en wordt de zijgevel aan de linkerzijde voorzien op slechts 2 m van de perceelsgrens aan die zijde, dit terwijl alle in de buurt aanwezige panden in halfopen bebouwing een zijtuinstrook met een breedte van minimaal 3 m hanteren;
• artikel 30 – Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: bij elk nieuwbouwproject dient in de mate van het mogelijke te worden voldaan aan de berekende parkeerbehoefte. In deze wordt, ondanks het feit dat het perceel voldoende breed is, eenduidig geen autostalplaats voorzien, mede door het feit dat de diepte van de voortuin hiervoor onvoldoende ruim is.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden in voorliggende aanvraag een aantal strijdigheden vastgesteld ten aanzien van de geldende wetgeving en op een aantal hiervan zal in de hiernavolgende paragrafen verder ingegaan worden.

Echter is het zo dat inzake de inplanting op de rechter perceelsgrens, dewelke niet typerend is voor dit deel van het straatbeeld kan geargumenteerd worden dat dit enkel aan deze zijde aanvaardbaar is – de woning rechts is namelijk niet typerend qua typologie waardoor hiermee alvast geen rekening dient gehouden te worden qua inplanting. Bovendien laat de inplanting op de rechter perceelsgrens de verdere realisatie van de meest voorkomende, gekoppelde bebouwing in de straat toe.

Wanneer dus gekeken wordt naar de ruimere context, met een wachtgevel 1 perceel verder naar rechts en een halfopen typologie aan de linkerzijde, dan is op dit perceel ontegensprekelijk een halfopen typologie, met vrije zijtuinstrook links en volwaardige scheidsmuur rechts, ruimtelijk aanvaardbaar.

Er wordt dan ook geadviseerd voor het aspect van de scheidsmuur aan de rechterzijde betreffende afwijking te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet louter het optrekken van een nieuwe eengezinswoning en gelet op de verenigbaarheid van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde ordeningsplan, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie is grotendeels ruimtelijk aanvaardbaar: zo wordt inzake voorgevelbouwlijn perfect dezelfde inplanting gevolgd van de meest voor de hand liggende referentie, namelijk het buurpand links, resulterend in een voortuinstrook met een diepte van 4 m, en dit in een halfopen bouwtypologie, dewelke meer voorkomt in de omgeving en het straatbeeld.

Bijkomend is het aantal bouwlagen en de dakvorm correct visueel ingepast in de gebouwde context, wat bovendien ook geldt voor de bouwdiepte, zowel op het gelijkvloers als op de 1ste verdieping.

Echter blijkt de voorgestelde zijtuinstrook onvoldoende breed te zijn (slechts 2,05 m) om te kunnen spreken van een goede ruimtelijke ordening, dit aangezien geen zijtuinstroken van dergelijke beperkte omvang voorkomend zijn in de gebouwde context, dat betreffende niet overeenstemt met de doorgaans voor dit aspect gehanteerde richtlijnen inzake maatvoering (namelijk minimaal 3 m) en dat door de voorgestelde inplanting van de zijgevel onnodig veel impact op het buurpand links zal ontstaan. Die linkerbuur laat zelf wel minimaal 3 m tot de perceelsgrens vrij.

Door die smalle zijtuinstrook kan ook niet de vereiste autostalplaats op eigen terrein voorzien worden.

Bovendien kan met een versmalling met slechts 95 cm nog steeds een kwaliteitsvolle woning worden ontworpen en aangeboden.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, roodbruine baksteen, donkergrijs aluminium schrijnwerk en roodbruine dakpannen, zijn zonder meer aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt. Betreffende voldoen aan de algemeen gehanteerde richtlijnen voor dit type van bebouwing en zijn bovendien visueel in harmonie met de bebouwing in de onmiddellijke omgeving, waardoor er ontegensprekelijk sprake is van een correcte inpassing in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Visueel – vormelijke elementen

De aanvraag betreft een woning in halfopen configuratie, maar werd qua planschikking eerder als een rijwoning geconcipieerd. Dit resulteert onder andere in een volledig gesloten en blinde zijgevel. Dit doet afbreuk aan het straatbeeld en laat het potentieel van een halfopen woning onderbenut. Het visueel vormelijk aspect wordt bijgevolg ongunstig geëvalueerd en geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.