2024_CBS_02372 - Omgevingsvergunning - OMV_2023137138. Kommekensstraat 1. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/09/1989: vergunning (86#8724773) voor een woning na afbraak.

Vergunde toestand

-          functie wonen:

• 16 studentenkamers;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 7,5 m;

-          uitbouw tot 12,2 m;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelpleister lichtkleurig;
• buitenschrijnwerk donkerkleurig pvc;

-          inrichting:

• hof groenbeplanting.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:

• 20 studentenkamers;
• achterbouw uitgebreid;
• tuinzone volledig verhard.

Nieuwe toestand

-          functie wonen:

• 18 studentenkamers;

-          uitgebreid bouwvolume:

• 4 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 12,2 m;

• gewijzigde scheidingsmuur;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevelpleister wit;
• buitenschrijnwerk zwart pvc;

-          inrichting:

• terrasverharding van 20 m²;
• infiltratievoorziening.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal studentenkamers van 16 naar 18;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad op volgend(e) punt(en):

-          2.1.2 HARMONIEREGEL EN REFERENTIEBEELD
De dakvorm is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.1.3 BOUWVOLUME, BOUWLIJN, BOUWDIEPTE
De bouwdiepte van het dak is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          2.2.1 DRAAGKRACHT
Het aantal studentenkamers overschrijdt de draagkracht van het perceel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

De dakvorm, de bouwdiepte van het dak en de kroonlijsthoogte zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

Het aantal studentenkamers overschrijdt de draagkracht van het perceel.

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

De bouwdiepte van het dak is niet in harmonie met het referentiebeeld.

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

De lichtdoorlatende oppervlaktes van de openingen in de studentenkamers op de bovenste verdieping zijn minder dan 10 % van de netto-vloeroppervlakte van de ruimtes.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

Hoewel het een studentenhuis van 20 kamers betreft wordt er een fietsenstalling voorzien voor slechts 2 fietsen.

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren

Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume noch met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 2 studentenkoten wordt de draagkracht van de site overschreden.

Op het dak na blijft het onderliggend vergund volume grotendeels ongewijzigd. Het zadeldak wordt omgevormd tot een mansardedak.

De dakvorm is echter niet overeenstemming met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De dakvorm dient beperkt te blijven tot de kenmerkende bouwdiepte. In voorliggende aanvraag wordt het mansardedak doorgetrokken tot de achtergevel van de achteraanbouw zodat 2 bijkomende studentenkamers voorzien kunnen worden. Deze uitwerking is niet kenmerkend en bijgevolg niet wenselijk.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het belangrijk dat er in een omgeving en in een gebouw een mix aan functies of woontypologieën aanwezig is en dat overconcentratie wordt vermeden. Daarom wordt geadviseerd om per 8 studentenkamers minstens één andere functie of één zelfstandige woonentiteit te voorzien. Gezien er in het vergunde gebouw reeds 16 studentenkamers en 1 gemeenschappelijke ruimte voorzien zijn, kan een uitbreiding van het programma geenszins onder de vorm van extra studentenkamers.

Het toevoegen van 2 studentenkamers biedt geen ruimtelijke voordelen, maar legt wel bijkomende lasten op het reeds maximale programma op dit perceel. Dit wordt beoordeeld als een overschrijding van de draagkracht en moet ongunstig geadviseerd worden vanuit de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Er dient gezocht te worden naar een voorstel waarbij een correcte aansluiting van het dakvolume met de buurpercelen wordt gerealiseerd en de draagkracht op het perceel niet overschreden wordt.

Gezien geen van de geleverde PIV’s hierop een aanvaardbaar stedenbouwkundig antwoord biedt dient de aanvraag geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke aspecten

De voorgestelde materialisatie van de gevel in wit pleisterwerk met zwart pvc buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw. De voordeur wordt, in tegenstelling tot de kleur van de ramen, voorzien in bruin pvc. Bij een eventuele vergunning zou als voorwaarde opgenomen worden om alle buitenschrijnwerk in dezelfde kleurtint uit te voeren.

Bij het opnieuw bepleisteren van gevels dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails, die als voorwaarde zullen worden opgelegd in de vergunning. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen in de voorgevel en de arrière-corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel. Dit alles om een vervlakking van het gevelbeeld tegen te gaan.
Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande voorwaarden kan gesteld dat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand, gebouwd in 1981 en gelegen in CHE-gebied. Het pand zelf heeft geen erfgoedwaarde. De geplande ingrepen hebben geen onaanvaardbare impact op de erfgoedwaarde van de omgeving. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het gunstig advies van de dienst Monumentenzorg bijgetreden. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De lichtdoorlatende oppervlaktes van de openingen in de studentenkamers op de bovenste verdieping aan de voorgevel bedragen minder dan 10 % van de netto-vloeroppervlakte van de ruimtes. Er is geen reden om een afwijking op artikel 24 van de bouwcode toe te staan. In voorwaarden bij een mogelijke vergunning zou opgenomen om deze voldoende groot te voorzien zodat voldaan is aan het artikel van de bouwcode.

Bijkomend is het onduidelijk of de scheimuur met de aanpalenden voldoende opstand heeft ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. (bouwcode, art. 34) Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Hier zouden, bij een mogelijke vergunning, voorwaarden bij de vergunning aan gekoppeld worden.

Door de Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende studentenkamers worden 2 fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers.

Het is aangewezen om van de verbouwing gebruik te maken om een fietsenstalling voor alle studentenkamers in te richten om het comfort te verbeteren.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de dienst Mobiliteit bijgetreden en zou als voorwaarde bij een mogelijke vergunning opgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moest het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 5/12 of één dag te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten