2024_CBS_02398 - Omgevingsvergunning - OMV_2023142865. Maccabilaan 13. District Hoboken - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/2004: milieuvergunning klasse 3 (2013715) voor Garage, inkoop en verkoop autoonderdelen en tweedehands wagens;

-          03/06/1993: milieuvergunning klasse 2 (1993243) voor Handel in bouwproducten stopzetting vergunning op 27/12/2013;

-          27/04/1981: vergunning (198116016) voor het uitbreiden van der bestaande instelling

-          21/09/1976: vergunning (19766112) voor Bouw van magazijn.

Vergunde /toestand

-          geen vergunde toestand aangeleverd, niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: industriegebouw (bedrijvigheid) met 8 autonome gebruikseenheden:

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak:

-          gelijkvloerse verdieping: 6 gebruikseenheden;

-          eerste verdieping: 2 gebruikseenheden.

• dakrandhoogte: 10,3 m;
• bouwdiepte: 26 m;
• breedte gebouw: 55m.

-          gevelafwerking:

• grijze en witte betonpanelen met grijs (RAL9007) aluminium buitenschrijnwerk en rakrandprofiel;
• in totaal 8 grijs (RAL9007) aluminium toegangspoorten.

-          inrichting: de nieuwbouw met rechthoekige footprint, centraal op het perceel gelegen, met:

• langsheen de Boombekelaan en Maccabilaan:

-          verharde toegangswegen en parkeerplaatsen;

-          een vrijstaande fietsenstalling.

• langsheen de Congobootlaan:

-          een bovengrondse infiltratievoorziening (wadi);

• perceelgrens achteraan:

-          een onverharde groenzone.

• verhoging van het terrein rondom het gebouw.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaande industriegebouw en constructies;

-          bouwen van een industriegebouw met 8 gebruikseenheden;

-          wijzigen van het reliëf;

-          aanleggen van verhardingen rondom het gebouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard, (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

§1. De voortuinzone wordt afgesloten door een 1,5 a 1,6 m hoge afsluiting.

• artikel 27 Open ruimte:

§4. In de voortuinzone worden parkeerplaatsen, een vrijstaande fietsenstalling en meer verhardingen dan strikt noodzakelijk voorzien.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er zijn 29 ontbrekende parkeerplaatsen.

Sectorale regelgeving

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Aangezien het schadelijk effect op de wijziging aan het overstromingsregime niet kan worden voorkomen of beperkt door het opleggen van voorwaarden, waardoor de aanvraag niet verenigbaar is met het watersysteem en art. 1.2.2 van het decreet integraal waterbeleid. De vergunning dient geweigerd te worden.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie:

“De aanvraag omvat de sloop van een bestaand gebouw (voormalig gebruikt als magazijn / werkplaats) en de nieuwbouw van een tweeledig gebouw met kmo units.

De site is gelegen in de kmo-zone polderstad zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie.

Door de schaarste aan ruimte wordt er meer gekeken naar de mogelijkheid om meerlagig te bouwen maar om dit toch betaalbaar te houden. De bovenliggende units kunnen bereikt worden met een voertuig/goederenlift en zal zo slechts beperkte hinder geven op de ontsluitingsweg. De kmo-units geven ook een ander mobiliteitsprofiel (eerder bestelwagen dan vrachtwagen) waardoor de manoeurvreerbaarheid toch beter en gemakkelijker is.

Daar de aanvraag past binnen de goedgekeurde visie zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie kan voor het dossier gunstig advies gegeven worden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er aangesloten bij het verleend advies. De aanvraag is functioneel inpasbaar in deze omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een nieuw bedrijfsgebouw met 8 verschillende units. Deze units worden voorzien op 2 bouwlagen. Het bouwvolume van het nieuwe bedrijfsgebouw zelf sluit aan bij de bebouwing in deze omgeving. Weliswaar wordt er opgemerkt dat de impact van dit nieuwe gebouw op zijn omgeving onvoldoende wordt opgevangen. De impact op de waterhuishouding en mobiliteit worden verder besproken in het verslag. 

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wordt afgewerkt in grijze en witte betonpanelen in combinatie met aluminium buitenschrijnwerk. Dit materiaalgebruik is visueel inpasbaar in deze zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s.

Bodemreliëf

Gelet op de locatie van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de waterconsulent van de stad Antwerpen, dit luidt samengevat als volgt:

Het project is gelegen in overstromingsgevoelig gebied volgens de watertoetsadvieskaart. Het perceel heeft een score D. Er is een grote kans (huidig klimaat) op fluviale overstromingen gemodelleerd nabij/op het perceel. Er is een grote kans (huidig klimaat) op pluviale overstromingen. Het overstromingsveilig peil bedraagt volgens de richtlijnen van CIW 2,80 mTAW. Dit is circa 80 cm boven het maaiveld. De binnenpas die voorzien wordt in het ontwerp is 2,26 mTAW.

De aangevraagde werken hebben een verlies aan overstromingsvolume tot gevolg. De nieuwe constructie op zich neemt al ruimte voor water in beslag. Bovendien wordt het terrein opgehoogd om drempelloos toegang te voorzien tot alle poorten. Met de inname van het terrein voor het gebouw gaat al 129 m³ aan ruimte voor water verloren.

Uit het verleend advies blijkt dat de gewenste wijziging een ongunstige impact heeft op het watersysteem. Enerzijds is de aanvraag zelf kwetsbaar voor overstromingen, anderzijds vergroot zij, door inname van waterbergend vermogen, het overstromingsrisico bij de aanpalende. De aanvraag kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. Bij het verlenen van een vergunning moeten de voorgestelde voorwaarden integraal opgenomen worden als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Fluvius. Bij het verlenen van een vergunning moeten de voorgestelde voorwaarden opgenomen worden als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Milieu:

“De bestaande bebouwing op het perceel wordt afgebroken en vervangen door een bedrijfsgebouw met 8 bedrijfsunits, 6 gelijkvloers, en 2 op 1ste verdieping. Elke unit moet door de uitbater ingericht worden. Er zijn geen gegevens bekend van de eindgebruikers. De hallen worden casco opgeleverd, er is geen verwarming, koeling of verluchting voorzien. De toekomstige exploitanten zullen moeten instaan voor het aanvragen van de omgevingsvergunningen voor eventuele IIOA die worden ontplooid.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

“Ontsluiting/bereikbaarheid:

Het is voorzien om binnen te rijden via de Boombekelaan en uit te rijden aan de Maccabilaan (check boom/wortelzone aan die kant op openbaar domein is nodig). In de Maccabilaan komt een dubbelrichtingsfietspad. De nodige signalisatie voor de uitrijdende voertuigen moet op eigen terrein worden aangebracht (opgepast fietsers beide richtingen)

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor de 8 units is 2660 m²/100 m² x 0,60 = 15,96 afgerond 16 parkeerplaatsen.

Er wordt een kleine fietsenstalling voor 10 plaatsen voorzien op het terrein en in de 6 units op het gelijkvloers wordt in elke unit 1 fietsplaats voorzien.

De fietsenberging is heel compact en heeft slechts de breedte van een fiets. We veronderstellen dus een schuifpoort, maar dit is niet duidelijk op de tekening. De ruimte die voorzien wordt achter de stalling is een klinkerverharding van 1,20 m. Bij het pakken van je fiets moet je dus met je fiets in de groenzone of in het rijbaangedeelte.”

Uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit blijkt dat de mobiliteitsbehoefte onvoldoende opgevangen wordt op eigen terrein. Hieruit blijkt dat de draagkracht van het perceel overschreden wordt. Ook naar aanleiding van dit aspect dient de aanvraag geweigerd te worden

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, de goede ruimtelijke ordening, en het integraal waterbeleid.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.