Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023125100 |
Gegevens van de aanvrager: | NV RAVENSTEYN met als adres Nerviërsstraat 4 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Lange Leemstraat 252 en Lamorinièrestraat 123 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 6 sectie F nr. 1318L5 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | oprichten van kantoorruimtes en wijzigen van de voorgevel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 14/01/2021: vergunning deputatie na weigering college (OMV_2020007980) voor het herinrichten van een pand in een meergezinswoning met vijftien wooneenheden en handelsgelijkvloers;
- 31/01/2014: milieuvergunning klasse 3 (2013778) voor een supermarkt;
- 24/05/2012: vergunning deputatie na weigering college (20116164) voor een verbouwing en uitbreiding van bestaande kantoren tot loften;
- 28/10/2010: weigering (20102835) voor het uitbreiden van een bestaand gebouw – bijkomende lofts;
- 08/12/2006: weigering (3151#397) voor het renoveren van een handelsruimte, een magazijn, kantoren en lofts;
- 03/03/1978: vergunning (18#59220) voor een winkelruimte en appartementen.
Vergunde toestand
- functie wonen en detailhandel:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot 16 m;
- perceel volledig dichtgebouwd met uitzondering van parkeerzone links achter het hoofdvolume;
- gevelafwerking:
- inrichting perceel:
Bestaande toestand
- overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:
Nieuwe toestand
- functie wonen, detailhandel & kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen:
- bouwvolume:
- hoofdvolume tot 16 m;
- perceel volledig dichtgebouwd met uitzondering van parkeerzone links achter het hoofdvolume;
- terrassen van de wooneenheden gewijzigd;
- autolift gesupprimeerd;
- zonnepanelen op het hoogste dak;
- gevelafwerking:
- inrichting perceel:
Inhoud van de aanvraag
- oprichten van bijkomende kantoorfunctie;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Fluvius System Operator | 3 november 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 3 november 2023 | 6 december 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 3 november 2023 | 17 november 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 3 november 2023 | 3 november 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 3 november 2023 | 9 november 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
Er is geen vrije draaicirkel voorzien voor het lokaal met elektrische meters, de afvalberging en ter hoogte van de trappen naar kantoren 1.1 en 1.2;
De toegang naar de afvalberging en de andere bergingen is slechts 100 cm breed;
De kantoren 1.1 en 1.2 zijn enkel bereikbaar met een trap. Deze kantoren worden als gescheiden kantoren aangeduid ten opzichte van het kantoor op de gelijkvloerse verdieping;
De trappen naar de kantoren 1.1 en 1.2 voldoen niet;
Er is geen vrije draaicirkel voorzien voor het lokaal met elektrische meters en de afvalberging;
Aan de deur naar het lokaal met elektrische meters is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm voorzien.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het toevoegen van een kantoorfunctie naast de reeds vergunde functies wonen en detailhandel.
In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie:
“Economische activiteiten zorgen samen met wonen en ontspanning voor een bruisende, leefbare en werkende stad. Het project is gelegen op 1 km van het station van Berchem als multimodaal knooppunt. Conform de beleidsnota Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies in het stadsweefsel vooropstelt, is deze uitbreiding van kantoren gunstig.”
Het advies wordt bijgetreden. De kantoorfunctie is functioneel inpasbaar in zijn omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het bestaande hoofdvolume aan de straatzijde bestaande uit 5 bouwlagen met hoge onderdoorgang naar de achterliggende parkeerruimte wordt verder uitgebreid door het toevoegen van 3 kantoorunits in de doorgang.
De 3 apart toegankelijke kantoorruimtes zijn respectievelijk 51,5 m², 60 m² en 76 m² groot en vormen een toevoeging aan het bestaande programma met detailhandel op het gelijkvloers en woningen op de verdiepingen (15 woonentiteiten). Deze bijkomende verhoging van de densiteit op het perceel kan niet gunstig geadviseerd worden.
Het vergund programma werd in het kader van de voorgaande vergunningsaanvraag reeds negatief geadviseerd, geweigerd door het college maar vergund bij deputatie. Een verhoging van dit programma leidt bijgevolg tot een verdere overschrijding van de draagkracht van het perceel.
Bijkomend wordt de vergunde kelderverdieping aangepast en wordt de autolift gesupprimeerd waardoor er niet langer autostalplaatsen voorzien worden in de kelder. De plaatsen in de kelder verdwijnen en de parkeerbehoefte die voortkomt uit de nieuwe kantoorfunctie, wordt bijkomend op maaiveldniveau achteraan het perceel voorzien waar oorspronkelijk het laden en lossen voorzien is (bouwcode, art. 31).
Het verlies van de laad-en loszone, de bijkomende parkeerbehoefte én de bijkomende mobiliteitsbewegingen in binnengebied, versterken de overschrijding van de draagkracht van het perceel.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Op de aangeleverde plannen worden verschillende strijdigheden vastgesteld met betrekking tot de verordening toegankelijkheid. Zo beschikken de looppaden naar de afvalberging en andere bergingen over een doorgangsbreedte van slechts 1 m, wordt er in de kelder bij het meterlokaal en de afvalberging geen vrije, vlakke draaicirkel van 1,50 m voorzien voor en achter elke toegang of deur en wordt er geen vlakke wand- en vloerbreedte van 0,50 m voorzien naast de krukzijde van de toegangsdeuren van het meterlokaal en de afvalberging. Tot slot zijn de gescheiden kantoren 1.1 en 1.2 enkel bereikbaar via trappen dewelke bovendien niet voldoen aan de bepalingen van de verordening.
De aanvraag is ook strijdig met verschillende artikels van de bouwcode. Zo is de aanvraag strijdig met artikel 12. Na het supprimeren van de autolift wordt een inpandige garage voorzien terwijl er reeds een poort voorzien is in de gevel die toegang geeft tot de parking op maaiveldniveau. De aanvraag voorziet daarnaast ook niet in een afgescheiden en verluchte afvalberging voor de commerciële functie (bouwcode, art. 26).
De vele strijdigheden met de verordening toegankelijkheid en de bouwcode maken dat de aanvraag niet gunstig geadviseerd kan worden.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen
De materialen van de voorgevel worden gedeeltelijk gewijzigd t.o.v. de vergunde toestand. De voorgestelde materialen harmoniseren met de rest van de voorgevel.
De visuele inpasbaarheid blijft gegarandeerd;
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voor voorliggende aanvraag werd het advies van de stedelijke dienst mobiliteit gevraagd. Het ontvangen advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De mobiliteitsimpact kan als volgt beschreven worden:
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op het voorzien van extra kantoorruimtes in een meergezinswoning. De meergezinswoning met detailhandel op het gelijkvloers en 15 wooneenheden krijgt er 3 kleine kantoorruimtes bij.
187 m² kantoren in stationsomgeving met parkeernorm 0.8/100 m² 187 m² x 0.8/100 m² = 1
|
De plannen voorzien in 2 bijkomende nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Dit aantal is toereikend. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de kantoren moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100 m²).
Op het gelijkvloers worden er 11 fietsstalplaatsen voorzien en 3 plaatsen voor bakfietsen.
Op -1 wordt de fietsenberging uitgebreid van 45 naar 57 fietsstalplaatsen.
Laden en lossen:
De vergunde laad- en loszone wordt door de geplande wijzigingen in de parkeergarage geschrapt. Conform artikel 31 van de bouwcode moet het laden en lossen bij functies anders dan wonen en met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 500 m² op het eigen terrein voorzien worden. De commerciële functie heeft een oppervlakte van circa 800 m².
De Lange Leemstraat is een straat met een smal wegprofiel met tramspoor. Gezien de huidige inrichting van de straat is het inrichten van een laad- en loszone op het openbaar domein niet wenselijk. De doorstroming van de tram zal hierdoor gehinderd worden en dit zal leiden tot onveilige situaties gelet op de school recht tegenover het pand. Daarnaast wordt geoordeeld dat gelet op de ondergrondse bouwlaag en de grootte van het perceel, het mogelijk is om een laad- en loszone op eigen terrein in te richten. Het schrappen van de laad- en loszone is bijgevolg niet gunstig adviseerbaar.
Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt bijgetreden.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 21 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 3 november 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 2 januari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 1 april 2024 |
Verslag GOA | 7 maart 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.