2024_CBS_02359 - Omgevingsvergunning - OMV_2023024399. Het noordelijke deel van kernzone Blue Gate Antwerp begrensd door Olieweg zonder nummer (zn), Geothermiestraat zn, Mazoutweg zn. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Voorgeschiedenis

-          17/03/2023: gunstig verslag kwaliteitskamer (20221836) met voorwaarden:

• vormgeving kopse gevels onderzoeken inzake knoop kilgoot daken/raamopeningen;

-          17/04/2018: vergunning (20172050) ‘Blue Gate Antwerp’, ontwikkeling van een hoogwaardig watergebonden en eco-effectief bedrijventerrein;

-          29/08/2017: vergunning (2017609) sloop- en afbraakwerken in het kader van het bedrijventerrein ‘Blue Gate Antwerp’;

-          19/07/2019: vergunning (2019688) aanleggen van een tijdelijke parking voor 5 jaar met 193 vergunde parkeerplaatsen (waarvan 12 toegankelijk ingericht).

Bestaande toestand

-          braakliggend bedrijventerrein met aangelegde wegenis.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• bedrijvigheid met ondersteunende functies, waaronder kantoren.

-          bouwvolume: 

• totale lengte bedraagt 360 m en 130 m breed;
• nokhoogte van 21,40 m; 
• logistieke koer voor laden en lossen en stallen van bedrijfsvoertuigen: 
  • 122 plaatsen;
• inkomzone uitsprong van 9 m breedte en 2,75 m diepte.

-          gevelafwerking:

• beton in natuurkleur, gelakte neutraal grijsgroene metalen profielplaten met verticale belijning en aluminium schrijnwerk;
• zadeldak met houten dakliggers op betonnen kolommen;
• technische volumes met 2,10 m insprong en 3,45 m ten opzichte van de kroonlijst;
• dak voorzien van zonnepanelen en aanhorende installaties;
• inkompartijen voorzien van signalisatie;

-          inrichting:

• perceel van 46.984,00 m² met een open/groene ruimte van 2.167,83 m².

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen en exploiteren van een gebouw met als hoofdfunctie bedrijvigheid (bedrijfsgebouw).

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

De vroegere “Petroleum-Zuid”-site werd gesaneerd en ingericht als watergebonden, innovatief bedrijventerrein en als gemengd, regionaal bedrijventerrein, genaamd “Blue Gate Antwerp”.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de bouw en exploitatie van een “bedrijfsverzamelgebouw”, bestaande uit twee bouwlagen met 25 bedrijfsunits op Blue Gate Antwerp.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) BGA - IIOA
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: gemengd regionaal bedrijventerrein en specifiek regionaal bedrijventerrein met watergebonden karakter.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):
  • Buffering en infiltratie: er is een collectieve buffer- en infiltratievoorziening op het bedrijventerrein Blue Gate Antwerp. De wadi’s op het bedrijventerrein Blue Gate Antwerpen zijn voldoende groot gedimensioneerd waardoor het opgevangen en afgevoerde hemelwater afkomstig van BGA Terminal North zonder problemen kan geïnfiltreerd worden. In het rapport watertoets van de site Blue Gate Antwerp wordt aangetoond dat de uitgevoerde buffer- en infiltratievoorziening op openbaar domein over voldoende capaciteit beschikt. De oostzijde van de logistieke koer wordt afgevoerd naar bufferzone 2, de westzijde naar bufferzone 3. Beide zijn aangesloten op een KWS-afscheider.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Algemeen:

ook niet vergunningsplichtige wijzigingen moeten de toegankelijkheidsnormen respecteren. Hierbij kan gedacht worden aan de vorm van trapleuningen, de plaatsing van sanitaire toestellen, het verlaagd gedeelte van een vast inrichtingselement voor onthaal, het voorzien van gids- en geleidelijnen en dergelijke.

• artikel 22 Algemene bepalingen – toegangen en deuropeningen:
  elke deuropening die toegang verschaft aan een publiek toegankelijke ruimte, dient minstens 0,90 meter breed te zijn;
• artikel 27 Parkeerplaatsen:

er worden geen parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein (er wordt een parkeergebouw voorzien op het bedrijventerrein), maar in functie van integrale toegankelijkheid dient minimaal één aangepaste parkeerplaats voorzien te worden.

• artikel 28 Onthaal:
  aan vaste inrichtingselementen zoals een onthaal, dient een verlaagd gedeelte aangebracht te worden. De hoogte tot de bovenzijde van het verlaagde gedeelte bedraagt hoogstens 80 cm. Onder het verlaagde gedeelte moet een opening zijn van minstens 70 cm hoog, minstens 90 cm breed en minstens 60 cm diep;
• artikel 29 Vaste inrichtingselementen:
  bij vaste zitplaatsen dienen minstens 2 vrije ruimtes te worden gereserveerd voor personen met een handicap;
• artikel 29/1: kleedruimtes of pashokjes

Er dient minstens één kleedruimte te voldoen aan artikels 22 tot en met 26.

• artikel 29/2: publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes
• artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:
  Bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. Een aangepast toilet dient minstens 1,65 op 2,20 meter groot te zijn na afwerking, hieraan wordt voldaan. Een aangepaste doucheruimte dient minstens 2,15 op 2,35 meter groot te zijn na afwerking, hieraan wordt niet voldaan. Dit geldt voor elke aparte kantoorruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  technische uitsprongen worden bij voorkeur ondergebracht binnen het toegestane bouwvolume;
  de technische voorzieningen zijn hoger dan 2,50 meter gemeten vanaf de kroonlijst;
  de technische voorzieningen zijn niet gelegen binnen een hoek van 45° ten opzichte van elk gevelvlak;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er wordt voor elke kantoorfunctie afzonderlijk geen aparte afvalberging voorzien;
• artikel 27 Open ruimte:
  het volledige perceel heeft een oppervlakte van 46.984 m². Er wordt geen 20% voorzien als groenzone;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  gevels, gelegen aan de openbare ruimte, dienen een funderingsdiepte van minimaal 1,75 meter te hebben onder het straatpeil;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen: zie hemelwaterverordening;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt zijn verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg- Regio Centraal aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota ‘vooronderzoek Antwerpen realisatie Terminal Naftaweg – Olieweg (2022-25669)’ werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 16/04/2023.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden: ‘Gezien de aard en de diepte van de geplande werken samen met de ernstige vervuiling en de negatieve invloed daarvan op de zichtbaarheid en conservering van eventuele archeologische resten, wordt voor dit projectgebied geen verder onderzoek geadviseerd’.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Stad Antwerpen wenst de Blue Gate Antwerp site te ontwikkelen volgens duurzame principes. Deze zijn opgenomen in het Strategisch Masterplan Blue Gate Antwerp. Hoewel dit strategisch masterplan geen bindend, noch verordenend karakter heeft, geeft het duiding omtrent de duurzame ambities bij de ontwikkeling van de site. De richtlijnen werden verder uitgediept in het beeldkwaliteitsplan (BKP), met als kerndoelstellingen: duurzame en innovatieve bedrijvigheid, eco-effectiviteit, optimale benutting, watergebonden potentie, hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit en marktconforme projectontwikkeling.

Volgens het GRUP is de site gelegen in zone GRB (gemengd regionaal bedrijventerrein), met als hoofdactiviteiten productie, opslag en verwerking van goederen, productie van energie, onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten, open overslag, voorraadbeheer, groepage, fysieke distributie en groothandel, en afvalverwerking met inbegrip van recyclage. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik. Daarbij wordt minstens aandacht besteed aan (onder andere) de mogelijkheid om bepaalde diensten onder te brengen in gemeenschappelijke gebouwen op het bedrijventerrein.

De aanvraag omvat de oprichting van een nieuw bedrijfsgebouw, BGA Terminal North. Onder deze noemer worden verschillende percelen op het bedrijventerrein Blue Gate Antwerp gelijktijdig ontwikkeld tot één samenhangend project, dat aan verscheidene individuele gebruikers de ruimte biedt om een bedrijf te vestigen.

Gelet op de aard van de aanvraag, werd er advies gevraagd aan de dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Het advies is gunstig en kan samengevat worden als volgt:

“De kerndoelstellingen van het bedrijventerrein Blue Gate Antwerp zijn onder meer duurzame en innovatieve bedrijvigheid met eco-effectiviteit, hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit en marktconforme projectontwikkeling. Binnen deze krijtlijnen presenteert het project zich als een vooruitstrevend gebouwconcept waarbij verschillende bedrijven samengebracht worden onder één dak. Een project dat op de vraag naar intensief ruimtegebruik binnen een groene omgeving met ecologische kwaliteit een antwoord biedt als modern gestapeld concept. […] Daar het project past binnen de beleidsvisie ruimtelijke economie en er daarnaast grote nood is aan bedrijfsruimte, kan voor het dossier gunstig advies gegeven worden.”

Het project voldoet op het vlak van functionele inpasbaarheid en beantwoordt aan de ambities van Blue Gate Antwerp.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - gebruiksgenot

Het projectgebied bevindt zich in het noordelijke deel van de kernzone van BGA, begrensd door Olieweg, Geothermiestraat en Mazoutweg. In het BKP wordt de ‘kern’-zone getypeerd door aaneengesloten stroken die telkens worden gescheiden door een logistieke binnenkoer en een groene wadi. Het perceel wordt aan de noord-, oost- en westzijde omsloten door een weg, aan de zuidzijde grenst het perceel aan een wadi.

Perceel K4a en K4b, op de zuidoosthoek van het projectgebied, maken geen deel uit van deze aanvraag. Deze percelen worden momenteel door Fluvius uitgebaat als warmteperceel. Op perceel K4c is er een wederzijdse erfdienstbaarheid om de ontsluiting van het warmteperceel en BGA Terminal North te realiseren, zonder een afzonderlijke toegang te voorzien voor het verkeer naar het openbaar domein.

Conform het GRUP is een inrichtingsstudie uitgevoerd voor projecten van 1 ha of groter. Het door Fluvius nieuw op te richten warmtegebouw zal deel uitmaken van een aparte omgevingsvergunningsaanvraag. Dit gebouw zal zich moeten invoegen binnen het volume en de architectuurtaal van het BGA Terminal North gebouw om de alzijdige kwaliteiten te behouden. Hiervoor zal het getoetst worden aan de inrichtingsstudie en het kader beschreven in het BKP, en dient er afgestemd worden met de kwaliteitsbewaker van BGA.

Het gebouw kenmerkt zich door bedrijfsruimtes die over twee lagen worden gestapeld rond de logistieke koer. De logistieke koer wordt aan de oost- en westzijde ontsloten door een markante toegangspoort. De bedrijfsruimtes op het gelijkvloers zijn toegankelijk voor vrachtwagens, die op de verdieping voor bedrijfswagens en citytrucks. Aan de zuidzijde wordt binnen het gebouw een ellipsvormige hellingbaan geplaatst die de logistieke koer op het gelijkvloers verbindt met het rondgaande dek op de eerste verdieping.

Op de noordoost- en zuidwesthoek worden over vier niveaus ondersteunende kantoorfuncties ondergebracht binnen hetzelfde generieke en herkenbare volume. De toegangen voor gebruikers van de bedrijfsruimtes worden geclusterd in een aantal genereuze gemeenschappelijke entreegebouwen met eigen stijgpunt. Per entreecluster worden ook ondersteunende voorzieningen zoals een overdekte fietsenstalling, technische ruimtes, kantoren, sanitair en kleedruimtes ondergebracht. Deze entrees vormen een duidelijk ritmerend element in de gevel en een leesbaar adres voor de gebruikers.

Bij het ontwerp van het gebouw is ingespeeld op de aanpasbaarheid bij veranderende omstandigheden om zo toekomstbestendigheid en een maximale levensduur te garanderen. Dit gegeven zit verweven in de verschillende schaalniveaus van het ontwerp, van de logica in de structuur tot het diverse aanbod van ruimtes en een kostenefficiënte, circulaire en aanpasbare manier van bouwen en detailleren.

De buitenaanleg is eenvoudig en sluit aan bij het functionele karakter van het gebouw. De logistieke koer wordt uitgevoerd in asfalt om de dagelijkse veelvuldige logistieke bewegingen te kunnen weerstaan. Het regenwater wordt afgevoerd naar een KWS-afscheider en vervolgens naar de nodige buffers en wadi’s, die op het openbaar domein van BGA zijn aangelegd. De voorziene wadi’s zijn voldoende groot voor de verhardingen die worden voorzien in dit project.

In het westen van de site maakt het gebouw ruimte op het maaiveld door niet tot op de perceelsgrens te bouwen. Dit biedt, naast het voorzien van een groene ruimte, bijkomende kwaliteiten voor zowel het gebruik van de openbare weg (met name zicht en veiligheid in de bocht voor doorgaand verkeer) als voor het faciliteren van de vereiste draaibeweging naar de logistieke koer vanuit noordelijke en zuidelijke richting.

Gelet op de aard van de aanvraag, werd er advies gevraagd aan de dienst Publieke Ruimte. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De verharding van zones naar de toegangen aan noord- en zuidzijde op het openbaar domein zijn uit te voeren in geborsteld beton cf. de bestaande paden. Voor de uitvoering (kosten ten laste van de aanvrager) dient de bestaande procedure voor de herstelling openbare ruimte gevolgd te worden. Voor de 2 zones die uitkomen op een beplanting, is na te gaan of deze noodzakelijk zijn, en zoniet kunnen weggelaten worden.”

Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Het gebouw voldoet qua schaal, volumetrie en inplanting aan de principes van het beeldkwaliteitsplan en is ruimtelijk inpasbaar binnen de site van Blue Gate Antwerp.

Op het bedrijventerrein Blue Gate Antwerp zijn collectieve buffer- en infiltratievoorzieningen in de vorm van wadi’s, open grachten en buffervijvers aangelegd. In het BKP is opgenomen dat het private kavel het opgevangen hemelwater kan lozen op de reeds uitgevoerde RWA-aansluitingen. Hierdoor hoeft het project geen private voorzieningen aan te leggen.

Het hemelwater dat opgevangen wordt op het dakoppervlak wordt deels afgevoerd naar hemelwaterputten voor hergebruik. Er worden 5 putten van 30.000 liter en 2 putten van 20.000 liter voorzien, wat de totale inhoud van de regenwaterputten op 190.000 liter brengt. Het resterend overschot wordt afgevoerd naar de RWA-aansluitingen voor infiltratie op het publiek domein. Het hemelwater dat op de rijbanen valt, kan als verontreinigd beschouwd worden door het aanwezige gemotoriseerd verkeer. Dit water wordt afgeleid naar een KWS-afscheider, waarna ook dit water infiltreert op het openbaar domein.

Er werd advies gevraagd aan Aquafin. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Een septische put is verplicht en wordt voorzien. Er wordt echter enkel zwart water aangesloten. Gezien de ligging in het collectief te optimaliseren gebied moet ook het grijze water worden aangesloten. De septische put werd reeds voldoende groot gedimensioneerd. Na de realisatie van het rioleringsproject in de d’Herbouvillekaai kan het grijs water afgekoppeld worden. Einde der werken van dit project is geraamd voor 2027.

Het is aangeraden om volgende mee in acht te nemen:
Een groot deel van de oppervlakte wordt verhard. Het is sterk aangeraden om verhardingen die niet bestemd zijn voor zwaar verkeer waterdoorlatend te voorzien.”

De voorwaarden geformuleerd door Aquafin maken integraal deel uit van de vergunning.

Artikel 26 van de bouwcode bepaalt dat functies anders dan wonen een afgescheiden ruimte voor afvalberging moeten hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. In het project wordt centraal aan de logistieke koer, naast de rijhelling en de goederenlift, een collectief afvallokaal van 423 m² voorzien. Door deze inplanting is het verzamelen van afval voor alle gebruikers op een eenvoudige manier mogelijk. Hierdoor is ook een concept van gecentraliseerde afvalophaling uit te werken. Deze oplossing is aanvaardbaar.

Artikel 34 van de bouwcode bepaalt dat gevels, gelegen aan de openbare ruimte, een funderingsdiepte moeten hebben van minimaal 1,75 m onder het straatpeil. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Artikel 44 van de bouwcode bepaalt dat bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt verplicht zijn om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing voor het gedeelte bedrijvigheid, wel voor de kantoren. In de kopgebouwen is niet elk sanitair blok toegankelijk, de deurbreedte is op sommige plaatsen slechts 78 cm waar deze minstens 90 cm moet zijn. Aangepaste doucheruimtes moeten minstens 2,15 m op 2,35 m groot zijn. Er wordt opgelegd in de voorwaarden dat de sanitaire blokken in de kantoorgebouwen moeten voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

Visueel-vormelijke elementen

De locatie op de gesaneerde terreinen van Petroleum Zuid is onlosmakelijk verbonden met een belangrijke en herkenbare geschiedenis van industriegebouwen. BGA Terminal North is opgezet als een hedendaags pakhuis, een typologie die al lang bestaat en heeft bewezen dat haar levensduur vaak de oorspronkelijke functie ver overschrijdt.

Het gebouw wordt opgetrokken als een tweelaagse, kloeke betonstructuur, wat enerzijds een gepast antwoord is op het gegeven programma, met name harde logistiek en opslag, en anderzijds een toekomstbestendige visie biedt voor een breed gebruik van het gebouw op korte en lange termijn. Als kroon wordt een zadeldak in een lichte, houten dakstructuur op betonnen kolommen voorzien. De stapeling wordt leesbaar gemaakt door de horizontale passerellen over de gehele lengte van het gebouw. Verticale metalen plooiwerk penanten geven uitdrukking aan de kleinere percelering van de achterliggende units en vormen tegelijk een visuele drager voor de uitkragende houten balken van het zadeldak. De combinatie van deze elementen resulteert in een interessante dieptewerking in het gevelontwerp. Om de uniformiteit te bewaren worden de bedrijfsruimtes gehuld in één gevelmateriaal, met name een lichte metaalplaat in grijsgroene kleur met verticale belijning, die plaatselijk onder een lichte hoek geplaatst wordt om diepte en levendigheid te creëren. Dezelfde principes op vlak van gevelopbouw, -afwerking en -detaillering worden aangehouden voor de bedrijfsgevels aan de zijde van de logistieke koer op het gelijkvloers. Deze gevels zijn meer gesloten en worden bepaald door de repetitie van loading docks en sectionaalpoorten.

De gemeenschappelijke entreegebouwen zijn een belangrijk herhalend element voor de verschaling van de gevel langs de wadi-zijde. Deze bouwdelen worden gekenmerkt door een rijkere gevelafwerking en detaillering, als uitdrukking van het adres van de gebruikers en als gepaste uitzondering binnen een generiek gebouwgeheel.

In de kopse gevels toont het doorsnedeprofiel van het gebouw zich, met het zadeldak als verwijzing naar het archetype van een industriegebouw. De in beton uitgewerkte toegangspoort naar de logistieke koer vormt een herkenbaar front aan het publiek domein.

Een genereuze opening in de zuidelijke gevel, ter hoogte van de logistieke helling, creëert een relatie tussen de logistieke wereld binnen het gebouw en de groene buitenomgeving. Achter deze opening slingert de helling zich een weg naar het logistieke dek op niveau 1.

Boven de kroonlijst wordt er per kern een terugliggend technisch volume op het zadeldak voorzien, met daarin alle noodzakelijke technische installaties nodig voor de bedrijfshallen gekoppeld aan deze gedeelde kern. Het volume is deel van de architectuur, zowel vormelijk als in materialisatie. Vormelijk markeert het vanop een grotere afstand de kernen in de langse gevel. Naar materialiteit worden de technieken afgeschermd door metalen gevelpanelen, een materiaal dat ook bij de rest van het gevelontwerp wordt gebruikt. Door de hoogwaardige afwerking van deze volumes en hun integratie in het architectonisch beeld is de beperkte afwijking van artikel 16 van de bouwcode met betrekking tot de hoogte en positionering aanvaardbaar.

De kroonlijsthoogte van de doorlopende daklijn ligt op een hoogte van 18,20 m, en wijkt daarmee beperkt af van de bouwhoogte die in het BKP werd vastgelegd op 17 m. Gezien de schaal van het gebouw en de identiteit die het dak het project verschaft, is deze afwijking aanvaardbaar.

Tijdens het voortraject werd het project een aantal keer voorgelegd aan de kwaliteitskamer. Het advies kan als volgt worden samengevat:

“De kwaliteitskamer waardeert de referentie naar herkenbare, (historische) industriële architectuur, afleesbaar in de doorsnede en de koppen van het gebouw, dewelke ook een centrale poort als toegang tot de logistieke koer markeert. De kwaliteitskamer heeft appreciatie voor het zuiver planopzet en het opladen van de langse gevels door de adressering en de passerelles. De kwaliteitskamer waardeert de relatie tussen de nederigheid van de industriële loods en de herkenbaarheid en articulatie van de gemeenschappelijke inkomportalen.”

De opmerkingen van de kwaliteitskamer werden op afdoende wijze verwerkt in het ontwerp. Het project is visueel-vormelijk aanvaardbaar en inpasbaar in de context van de site.

Cultuurhistorische aspecten

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Onroerend Erfgoed/Archeologie. Het advies is gunstig en luidt als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiegebied en agrarisch gebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (52.500 m²) en een ingreep in de bodem groter dan 5.000 m² (circa 47.308 m²). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door RAAP en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 31 maart 2023 (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/25669). Er werd geen programma van maatregelen opgesteld.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Verkeer kan de logistieke zone bereiken via de Olieweg en dit in beide richtingen.

Fietsers kunnen via het fiets/wandelpad tot aan de fietsenbergingen geraken.

Fietsvoorzieningen:

Alle fietsenstallingen zijn op het gelijkvloers ingeplant zodat deze eenvoudig bereikbaar zijn voor een diversiteit aan vervoersmiddelen.

Elke gemeenschappelijke kern omvat een gedeelde fietsstalplaats binnen het gebouwvolume op het maaiveld. Deze is bereikbaar via de fietspaden in de groene corridors.

In het midden van het gebouw aan de zuidzijde wordt ter hoogte van de rijhelling een grote collectieve fietsenstalling voorzien. Deze is bereikbaar via de groene corridor en omvat een rechtstreekse doorgang naar de logistieke koer voor gebruikers van het gebouw.

De twee hoekvolumes voor ondersteunende kantoorfuncties – in het noordoosten en het zuidwesten – hebben elke een eigen afgesloten en overdekte plek om fietsen te stallen, gelegen naast de hoofdinkom langsheen de wadi van dit gebouwdeel.

Er moeten 551 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          54.065 m² logistieke oppervlakte met een norm van 0,60/100 m² = 324;

-          18.122 m² kantoor met een norm van 1,25/100 m² = 227.

Er zijn in het totaal 597 fietsstalplaatsen voorzien. Dit aantal is toereikend.

Laden en lossen:

De logistieke koer wordt ingericht als circulatieruimte met mogelijkheid tot laden en lossen en voor het stallen van bedrijfsvoertuigen. In het project worden 122 plaatsen voor bestelwagens voorzien.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvrager wenst een nieuw bedrijfsgebouw, BGA Terminal North, op te richten op het watergebonden bedrijventerrein Blue Gate Antwerp. Het project wil zich presenteren als een vooruitstrevend gebouwconcept waarbij verschillende bedrijven samengebracht worden onder één dak. Er wordt gedacht aan bedrijven die bezig zijn met logistiek, productie en onderzoek & ontwikkeling met daarbij ruimte voor ondersteunende diensten. Op het maaiveld wordt een logistieke koer ingericht. De oppervlakte van het projectgebied bedraagt 47.362 m².

Om de mogelijke invulling van het project al zoveel mogelijk duidelijk te maken en om de verhuurbaarheid van de units te maximaliseren wenst de aanvrager een aantal rubrieken voor ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) reeds aan te vragen in voorliggend aanvraagdossier hoewel de werkelijke invulling nog niet gekend is. Dit betekent dat elke huurder achteraf het betrokken deel van de vergunning dient over te nemen en aan te passen op maat van zijn exploitatie. De vergunning van dit project zal dus uit elkaar getrokken worden door de verschillende huurders. 

Voor de exploitatie van dit gebouw worden dertig nieuwe rubrieken gevraagd. Hierbij zijn inrichtingen voor het algemene gebruik van het gebouw, zoals het lozen van huishoudelijk afvalwater, verwarming (warmtepompen), opslag van brandstoffen, stallen van voertuigen, opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen,… Maar, conform het concept van de aanvrager, worden ook meer specifieke rubrieken gevraagd zoals verschillende klasse 2-rubrieken voor de opslag van gevaarlijke vaste stoffen of vloeistoffen, een opslagrubriek voor bedekkingsmiddelen, opslag van pesticiden, houtbewerking, opslag van kunststoffen, papier, textiel, producten van dierlijke oorsprong en dierlijke bijproducten evenals een klasse 2-afvalrubriek voor de opslag van maximaal 100 ton afvalstoffen die niet aan de verwerking van afvalstoffen verbonden zijn.

Voor het bedrijventerrein “Blue Gate Antwerp” werd een project-MER opgesteld. Bovendien zijn er verschillende afspraken rond onder andere duurzaamheid en water waaraan bedrijven die zich hier willen vestigen, moeten voldoen. De effecten van de exploitatie van dit bedrijfsverzamelgebouw worden dan ook als niet-significant beoordeeld in de bijgevoegde project-m.e.r.-screeningsnota. Aangezien echter de concrete gebruikers van het gebouw – en dus de concrete activiteiten die hier zullen plaatsvinden – nog niet gekend zijn, is het moeilijk om eventuele effecten correct in te schatten. Dit beseft ook de aanvrager die stelt: “Deze “passe-partout benadering” zorgt er echter voor dat voor een aantal rubrieken in het aanvraagdossier niet de detailinformatie kan gegeven worden die in het omgevingsloket gevraagd wordt. Het betreft hier onder meer de rubrieken met betrekking tot opslag van afvalstoffen en de rubrieken met betrekking tot de opslag van producten met gevaarseigenschappen.” Bij elke verplicht toe te voegen R-addendum wordt deze tekst in het omgevingsloket opgeladen in plaats van de gevraagde detailinformatie.

Ook de effecten op bijvoorbeeld mobiliteit kunnen niet ingeschat worden. Wel werd op vraag een berekening van de stifstofdepositie ten gevolge van de verkeerstoename door dit project op de omliggende habitatrichtlijngebieden en VEN-gebieden aangeleverd. Hieruit wordt geconcludeerd dat de instandhoudingsdoelen in de SBZ-H niet worden gehypothekeerd en dat er geen onvermijdbare en onherstelbare schade aan het VEN wordt veroorzaakt.

De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) adviseert ongunstig voor klasse 2-rubriek 2.1.1.a.1 voor de opslag van maximaal 100 ton afvalstoffen die niet aan de verwerking van afvalstoffen gebonden zijn. De reden voor dit ongunstig advies is net deze “passe-partout benadering” waarbij geen concrete informatie voorhanden is.

Dit geldt echter ook voor alle gevraagde klasse 2-rubrieken voor de opslag van stoffen met gevaarseigenschappen. Ook hier kan de exploitant geen concrete informatie aanleveren over welke stoffen het precies gaat, hoe deze opgeslagen zullen worden en waarvoor deze gebruikt zullen worden. De vergunningverlenende overheid heeft dan ook onvoldoende informatie om deze rubrieken nu reeds te vergunnen.

Volgende klasse 2-opslagrubrieken worden geweigerd:

• 2.1.1.a.1
• 4.5
• 17.1.1.2
• 17.1.2.1.2
• 17.1.2.2.2
• 17.3.2.1.1.2
• 17.3.2.1.2.2
• 17.3.2.2.2.b
• 17.3.2.3.2.a
• 17.3.4.2.a
• 17.3.5.2.a
• 17.3.6.2.a
• 17.3.7.2.a
• 17.3.8.2

Ook klasse 3-rubriek 23.3.1.a wordt gevraagd voor de opslag van 200 ton kunststoffen en voorwerpen uit kunststof. In het aanvraagdossier wordt geen informatie teruggevonden over de aard van de opgeslagen voorwerpen of kunststoffen. Indien het hier opslag van pellets betreft, worden bijkomend volgende bijzondere voorwaarden opgenomen:

• Elke rioolkolk op het terrein wordt voorzien van een zeefmandje.
• De roosternetjes en granulaatfilters worden regelmatig geïnspecteerd, beproefd en gereinigd zodat de werking van de inperkende maatregel gewaarborgd blijft. Het bedrijf houdt hiervan een logboek bij dat ter inzage ligt van de toezichthoudende overheid.
• Verbulkingsoperaties worden binnen uitgevoerd met gesloten poorten. Na elke verbulkingsoperatie worden gemorste plastic granules onmiddellijk opgeveegd.
• Er dienen een voldoende aantal granulaatfilters (korrelafscheiders) geïnstalleerd te worden die aangepast zijn aan het type granulaten die op de site behandeld worden en die aangepast zijn aan het debiet dat de afwatering moet verwerken. 
• Er mogen geen kunststof- of elastomeerpoeders buiten worden opgeslagen.
• Het spoelwater van de silo’s moet worden opgevangen en afgevoerd voor verwerking.
• Indien opslag buiten plaatsvindt (bulk of verpakt in zakken) waarbij manipulaties plaatsvinden, dienen er korrelafscheiders of skimmerputten geplaatst te worden.
• Een rapport (met vermelding van OMV_2023024399) dient binnen de 3 maanden na vergunningverlening aan de dienst Vergunningen/Milieu van stad Antwerpen (milieuvergunningen@antwerpen.be) overgemaakt te worden waarin maatregelen worden opgenomen om emissies van granulaten te voorkomen. Dit rapport dient minimaal volgende zaken te bevatten:
  • de namen en contactgegevens van de personen die betrokken zijn bij de opmaak van het rapport;
  • de te verwachten opslagcapaciteit en de overslaghoeveelheid van kunststofgranulaten en elastomeren;
  • een beschrijving van de behandelingsstappen van de granulaten op het bedrijf met aanduiding op een plan van de potentiële emissiepunten ervan naar de omgeving;
  • een overzicht van de maatregelen die worden genomen om verlies van granulaten naar de omgeving te voorkomen met vermelding van dimensionering van de technische installaties;
  • een motivatie waarom bepaalde mogelijke bijkomende maatregelen niet worden uitgevoerd;
  • een beschrijving van de types procedures en types voorschriften die worden gehanteerd om de verspreiding van granulaten naar de omgeving te voorkomen alsook van de wijze waarop die voorschriften aan de betrokken personeelsleden worden meegedeeld;
  • een beschrijving van de manier waarop de periodiciteit waarmee de technische installaties, de behoorlijke werking ervan en de correcte opvolging van de procedures en voorschriften zullen worden gecontroleerd.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De verharding van zones naar de toegangen aan noord- en zuidzijde op het openbaar domein zijn uit te voeren in geborsteld beton cf. de bestaande paden. Voor de uitvoering (kosten ten laste van de aanvrager) dient de bestaande procedure voor de herstelling openbare ruimte gevolgd te worden. Voor de twee zones die uitkomen op een beplanting, is na te gaan of deze noodzakelijk zijn, en zoniet kunnen weggelaten worden.

2. Gevels gelegen aan de openbare ruimte moeten een funderingsdiepte hebben van minimaal 1,75 m onder het straatpeil conform artikel 34 van de bouwcode.

3. Bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt zijn verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen, conform artikel 44 van de bouwcode.

4. De voorwaarden opgelegd door Fluvius zijn na te leven.

5. De voorwaarden opgelegd door Aquafin zijn na te leven.

6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

7. Het project moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geweigerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De exploitatie van een ingedeelde activiteit of inrichting (IIOA) mag maar aangevat worden op het moment dat deze correct vergund is. Ofwel dient dus elke nieuwe huurder zijn eigen omgevingsvergunning aan te vragen waarbij ook telkens voorliggende vergunning wordt aangepast, ofwel dient bij elke nieuwe exploitatie voorliggende vergunning aangepast te worden. Op elk moment dient een geactualiseerde vergunningssituatie voorhanden of in aanvraag te zijn.

2. Indien er pellets opgeslagen worden, zijn ook onderstaande bijzondere voorwaarden van toepassing:

• Elke rioolkolk op het terrein wordt voorzien van een zeefmandje.
• De roosternetjes en granulaatfilters worden regelmatig geïnspecteerd, beproefd en gereinigd zodat de werking van de inperkende maatregel gewaarborgd blijft. Het bedrijf houdt hiervan een logboek bij dat ter inzage ligt van de toezichthoudende overheid.
• Verbulkingsoperaties worden binnen uitgevoerd met gesloten poorten. Na elke verbulkingsoperatie worden gemorste plastic granules onmiddellijk opgeveegd.
• Er dienen een voldoende aantal granulaatfilters (korrelafscheiders) geïnstalleerd te worden die aangepast zijn aan het type granulaten die op de site behandeld worden en die aangepast zijn aan het debiet dat de afwatering moet verwerken. 
• Er mogen geen kunststof- of elastomeerpoeders buiten worden opgeslagen.
• Het spoelwater van de silo’s moet worden opgevangen en afgevoerd voor verwerking.
• Indien opslag buiten plaatsvindt (bulk of verpakt in zakken) waarbij manipulaties plaatsvinden, dienen er korrelafscheiders of skimmerputten geplaatst te worden.
• Een rapport (met vermelding van OMV_2023024399) dient binnen de 3 maanden na vergunningverlening aan de dienst Vergunningen/Milieu van stad Antwerpen (milieuvergunningen@antwerpen.be) overgemaakt te worden waarin maatregelen worden opgenomen om emissies van granulaten te voorkomen. Dit rapport dient minimaal volgende zaken te bevatten:
  • de namen en contactgegevens van de personen die betrokken zijn bij de opmaak van het rapport;
  • de te verwachten opslagcapaciteit en de overslaghoeveelheid van kunststofgranulaten en elastomeren;
  • een beschrijving van de behandelingsstappen van de granulaten op het bedrijf met aanduiding op een plan van de potentiële emissiepunten ervan naar de omgeving;
  • een overzicht van de maatregelen die worden genomen om verlies van granulaten naar de omgeving te voorkomen met vermelding van dimensionering van de technische installaties;
  • een motivatie waarom bepaalde mogelijke bijkomende maatregelen niet worden uitgevoerd;
  • een beschrijving van de types procedures en types voorschriften die worden gehanteerd om de verspreiding van granulaten naar de omgeving te voorkomen alsook van de wijze waarop die voorschriften aan de betrokken personeelsleden worden meegedeeld;
  • een beschrijving van de manier waarop de periodiciteit waarmee de technische installaties, de behoorlijke werking ervan en de correcte opvolging van de procedures en voorschriften zullen worden gecontroleerd.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten