2024_CBS_02355 - Omgevingsvergunning - OMV_2023089447. Meir 22-24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-     11/08/2023: vergunning (OMV_2023041477) voor het uitbreiden en verbouwen van een winkelpand;

-     29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/5535;

-     29/04/2016: vergunning (20153321) voor het verbouwen van Meir Square;

-     03/02/2012: vergunning (3508#6443) voor het verbouwen van een winkel;

-     08/08/2001: vergunning (2003176) voor het wijzigen van de gevel van een winkelpand.

Vergunde en bestaande toestand  

-     functie: kantoorgebouw met handel op het gelijkvloers:

• gelijkvloers: opgedeeld in 2 handelszaken;
• 6 bovenliggende verdiepingen: kantoren;

-     bouwvolume: 

• 5 bouwlagen met 2 terugspringende verdiepingen en plat dak;  
• bouwhoogte van de dakrand is 30,12 m;
• technische verdieping tot een hoogte van 31,98 m;
• perceel volledig dichtgebouwd;

-     gevelafwerking: 

• gevels in witte natuursteen;
• schrijnwerk op het gelijkvloers in donkergrijs aluminium en op de verdiepingen in donkergroen aluminium;
• poort in zwart stalen schrijnwerk. 

Nieuwe toestand

-     functie: meergezinswoning met handel op het gelijkvloers:

• 2 te behouden handelszaken op het gelijkvloers;
• 6 bovenliggende verdiepingen: co-livingproject met in totaal 101 kamers;
• per verdieping 17 kamers en op de 6^de verdieping 16 kamers, een gemeenschappelijke keuken met eetruimte, zitruimte, tv-kamer, fitness, sanitair en wasberging;

-     12 kamerwoningen van 12 m²;

-     12 kamerwoningen van 13 m²;

-     1 kamerwoning van 15 m²;

-     4 kamerwoningen van 16 m²;

-     29 kamerwoningen van 17 m²;

-     9 kamerwoningen van 19 m²;

-     2 kamerwoningen van 20 m²;

-     7 kamerwoningen van 21 m²;

-     8 kamerwoningen van 22 m²;

-     5 kamerwoningen van 23 m²;

-     5 kamerwoningen van 24 m²;

-     3 kamerwoningen van 25 m²;

-     4 kamerwoningen van 29 m²;

-     bouwvolume: 

• 5 bouwlagen met 2 terugspringende verdiepingen en plat dak;  
• bouwhoogte van de dakrand: ongewijzigd;
• technische verdieping tot een hoogte van 32,78 m;
• perceel volledig dichtgebouwd;

-     gevelafwerking: 

• gevels in witte natuursteen;
• schrijnwerk in donkergrijs aluminium;
• poort in zwart stalen schrijnwerk;

-     inrichting: fietsenbergingen op het gelijkvloers en in de kelder voor het stallen van 107 fietsen.

Inhoud van de aanvraag 

-     wijzigen van de functie van kantoor naar wonen; 

-     vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 101;

-     beperkt uitbreiden van de technische verdieping;

-     inrichten van een dakterras;

-     wijzigen van het buitenschrijnwerk in de voor- en achtergevels;

-     doorvoeren van interne constructieve werken. 

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie en gebruik van comfortinstallaties in het kader van co-living.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-     2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

Het voorzien van een woonfunctie tot voorgestelde bouwdiepte en op dergelijk dens bebouwd perceel is niet kenmerkend in het bouwblok. Overige woonprojecten in de omgeving situeren zich rond een binnenplein na ontpitting.

-     2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

Ter verbetering van de leefbaarheid binnen een bouwblok kan bij een functiewijziging een geringer bouwvolume dan de oorspronkelijke worden opgelegd.

-     2.2.1 Draagkracht:

Door de grootte van de functie, een project met 101 kamers, wordt de draagkracht van de omgeving overschreden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op het volgend punt:

• artikel 18:
  Tussen de gangen en terrassen is een hoogteverschil van meer dan 2 cm aanwezig. Dit is het geval van de eerste tot en met de zesde verdieping.

• artikel 22:
  Alle nieuwe kamerdeuren (1.02, 1.03, 1.04, 1.05, 1.16, 1.17, 2.02, 2.03, 2.04, 2.05, 2.16, 2.17, 3.02, 3.03, 3.04, 3.05, 3.16, 3.17, 4.01, 4.02, 4.03, 4.04, 4.05, 4.06, 4.16, 4.17, 5.03, 5.04, 5.05, 5.16, 5.17, 6.02, 6.03, 6.04, 6.05, 6.16, 6.17), en naar de deur naar de wasberging op de zesde verdieping hebben een vrije doorgangsbreedte van minder dan 0,90 m. Bij dubbele deuren dient de vrije doorgangsbreedte van minstens 0,90 m gegarandeerd te worden door het eerst opendraaiend deurvlak. Dit is niet het geval bij de dubbele deuren naar de terrassen op alle verdiepingen en de dubbele deuren die leiden naar kamers 2.01, 2.02, 2.03, 2.04, 2.05, 3.01, 3.02, 3.03, 3.04, 3.05, 5.01, 5.03, 5.04 en 5.05.

• artikel 24:
  De vrije en vlakke draairuimte kan het gesloten deurvlak van de deur naar de wasberging op de eerste, tweede, derde en vijfde verdieping niet raken. Ook bij meerdere kamerdeuren kan de draaicirkel het gesloten deurvlak niet raken (1.15, 2.15, 3.15, 4.15, 5.15, 6.16, 1.16, 2.16, 3.16, 4.16, 5.16, 6.01, 6.02, 6.03, 6.04, 6.16).

• artikel 25:
  Aan de buitenzijde van de deuren naar de wasberging (eerste, tweede, derde en vijfde verdieping), de binnenzijde van de deur van de wasberging (zesde verdieping), de deuren vanuit de liftsassen naar de gemeenschappelijke leefhallen en de buitenzijde van de kamerdeuren (1.01, 1.15, 2.01, 2.15, 3.01, 3.15, 4.01, 4.15) is ter hoogte van de krukzijde van de deuren geen afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,50 m voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht en artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: zie RUP Binnenstad.
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  De technische verdieping wordt uitgebreid in de hoogte en bevindt zich niet langer binnen de maximaal toegelaten hoogte van 2,50 m ten opzichte van de kroonlijst.

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De tv-ruimtes op de eerste en tweede verdieping hebben geen raamopeningen die uitmonden in open lucht.

• artikel 27 Open ruimte:
  Bij functiewijziging dient minstens 20% van het perceel op maaiveldniveau onbebouwd te zijn. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag.

• artikel 29 Fietsenstalplaatsen:
  De fietsenstalplaatsen in de kelder zijn niet vlot bereikbaar via de bestaande keldertrap. Voorgestelde functie en aantal entiteiten vragen een kwalitatieve, vlot toegankelijke fietsenberging.
   

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1.000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1.000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag beoogt de functiewijziging van kantoren naar (kamer)wonen op de verdiepingen. De gelijkvloerse handelszaken blijven ongewijzigd. De woonfunctie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften uit het RUP en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Voor de functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Dit advies laat zich als volgt samenvatten:

“De beleidsvisie Ruimtelijke Economie stelt dat een fijnmazige verweving van kantoren in alle projecten binnen het Leiengebied steeds moet bekeken en onderhandeld worden, tenzij in projecten die aan een andere beleidsprioriteit beantwoorden. Hier is met name de omvorming naar co-living units te verantwoorden gezien de grote noodzaak aan bedden voor arbeidsmigratie in functie van de realisatie van grote werven, alsook de grote nood aan studentenhuisvesting in de stad Antwerpen. De co-living units dienen dan ook benoemd te worden in functie van studenten of arbeidsmigratie en niet voor wonen in het algemeen.”

Dit advies wordt niet bijgetreden. De aanvraag werd ingediend voor kamerwoningen en niet voor studentenhuisvesting, noch voor de huisvesting van arbeidsmigranten en wordt op deze inhoud beoordeeld.

De impact van een kantoorgebouw op de omgeving is heel anders dan dat van een ruim kamerproject met 101 kamers. De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied en wordt vastgelegd in artikel 2.2.1 van het RUP Binnenstad. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie kamerwoningen kan overlast met zich meebrengen. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

Het project voorziet enkel in kamers, er worden geen zelfstandige wooneenheden gerealiseerd. Voorliggende project met 101 kamers vormt geen aanvaardbare mix en overschrijdt daarmee de draagkracht van de omgeving.

Om deze reden is voor dergelijke grote kamerprojecten per 8 kamers minimaal een zelfstandige woning van minstens 35 m² groot verplicht.

Op elke verdieping worden in het middelste gedeelte de vier kleinste kamers van circa 12 m² (nummers .09-.12), met per twee een gedeelde badkamer, voorzien. Door het samenvoegen van telkens twee van deze aanpalende kamers met de bijhorende badkamer tot een zelfstandige woongelegenheid, in totaal twee studio’s per verdieping, wordt een meer aanvaardbare mix gecreëerd met in het totaal 12 studio’s en 77 kamers. Nadien zal de oppervlakte van de kleinste kamer circa 15 m² bedragen.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd om op de verdiepingen 1 tot en met 6 de kamers .09 en .10 met de bijhorende badkamer en de kamers .11 en .12 met de bijhorende badkamer samen te voegen tot telkens twee studio’s .01 en .02.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in het creëren van een project met kamers op de eerste tot en met de zesde verdieping van het pand. Op het creëren van inpandige terrassen, inrichten van een dakterras en beperkt uitbreiden van de technische verdieping na, blijft het bestaande en vergunde bouwvolume ongewijzigd.

Het voorzien van een woonfunctie tot de voorgestelde bouwdiepte is niet kenmerkend binnen het bouwblok en strijdig met artikel 2.1.2 van het RUP. Wonen binnen het bouwblok is beperkt tot die gebouwen die minder diep zijn of georganiseerd zijn rond een binnenkoer.

Bij een functiewijziging wordt principieel uitgegaan van een ontpitting zoals opgelegd in artikel 27 van de bouwcode. Indien dit niet mogelijk is op maaiveldniveau dient te worden gekeken naar de mogelijkheden op de verdiepingen. Ook artikel 2.1.3 van het RUP stelt dat ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok in geval van functiewijziging een geringer bouwvolume, achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke kunnen worden opgelegd.

Omwille van de erfgoedwaarde van het pand, worden de sloop en ontpitting ongunstig geadviseerd en kunnen deze afwijkingen worden toegestaan.

De technische verdieping is strijdig met artikel 16 van de bouwcode. Na uitbreiding bedraagt de hoogte ten opzichte van de kroonlijst circa 2,65 meter. Aangezien dit een beperkte afwijking is van de toegelaten 2,50 meter die niet zichtbaar is op deze hoogte, kan deze afwijking worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 101 kamers moeten er 101 fietsstalplaatsen voorzien worden. Er zijn 107 fietsstalplaatsen aanwezig waarvan er 79 ingericht worden op de kelderverdieping en 28 op het gelijkvloers.

De aanvraag voorziet niet in de nodige elektrische oplaadpunten conform artikel 29 van de bouwcode.

De fietsenberging op -1 is bovendien niet voldoende bereikbaar: 

-     Deze is toegankelijk via de smalle draaitrap en doorheen een sasdeur van slechts 0,90 m breed.

-     De trap heeft kleine bordessen in de bochten waardoor het zeer moeilijk is om hier met een stijgende en dalende fiets gebruik van te maken.

-     De trap is te smal om elkaar te kunnen kruisen en met het aantal fietsstalplaatsen dat ondergronds voorzien wordt is dat een vereiste.

-     Het hellingspercentage van de trap voldoet niet aan de vuistregel van 20% zoals voorzien in artikel 29 van de bouwcode.

Tijdens de vergunningsprocedure werden met de aanvrager alternatieve fietsenstallingen onderzocht, werden aangepaste voorstellen met een kelderstalling in de Jodenstraat voorgelegd en heeft de stedelijke dienst Mobiliteit haar advies daarop een aantal keer aangepast.

Het oorspronkelijke ingediende ontwerp met de fietsenstalling voor de grote fietsen op het gelijkvloers en de fietsenstalling op -1 wordt behouden waarbij de deuren van deze laatste minstens 1,10 meter breed moeten zijn en automatisch open en dicht gaan, al dan niet met een drukknop. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Om die reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“De aanvraag heeft betrekking op een kantoorgebouw in beaux arts-stijl opgetrokken in opdracht van de bank Caisse Hypothécaire Anversoise, naar een ontwerp door de architect Max Winders uit 1929.

Het pand is waardevol.

De geplande werken omvatten een functiewijziging van de 6 verdiepingen van bestaande kantoren naar co-living units. Om deze functiewijziging te realiseren worden beperkte verbouwingen uitgevoerd zonder wijziging aan het volume en beperkte wijzigingen aan de gevel. De geplande ingrepen werden vooraf besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De aangevraagde wijzigingen van de verdiepingen hebben weinig impact op de erfgoedwaarde van het pand. De oorspronkelijke configuratie, alsook de aanwezige interieurelementen blijven grotendeels bewaard. Het maken van een aantal nieuwe gevelopeningen achteraan is aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg.

De gevel is zeer beeldbepalend en waardevol. Het huidige schrijnwerk doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand door zijn materialisatie en vlakke uitvoering. Bij vernieuwing van het schrijnwerk, wordt geadviseerd om terug te grijpen naar de oorspronkelijke typologie en materialisatie. Detailtekeningen dienen voorafgaand aan de bestelling ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Gelet op het bovenstaande, wordt een gunstig advies verleend onder de volgende voorwaarde:

-     Bij vernieuwing van het schrijnwerk in de voorgevel, moet dit gebeuren naar oorspronkelijk model en materialisatie. Detailtekeningen dienen voorafgaand aan de bestelling ter goedkeuring worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het kantoorgebouw om te vormen tot kamerwoning worden op de verdiepingen interne wijzigingen doorgevoerd. Zo wordt op elke verdieping een inpandig terras ingericht met een oppervlakte van circa 30 m². Op de eerste verdieping wordt daarnaast ook een dakterras voorzien op het platte dak van de achterbouw. Hoewel de voorziene buitenruimten op zich onvoldoende groot zijn in verhouding tot het aantal kamers en studio’s (richtlijn 26 m² voor de kamers en 8 m² voor de 2 studio’s per verdieping), komt de verblijfskwaliteit niet in het gedrang doordat het een project met kamerwoningen betreft met voldoende gemeenschappelijke ruimten, een buitenruimte op elke verdieping en nog een gemeenschappelijk dakterras op de eerste verdieping. 

Op de eerste en tweede verdieping worden aansluitend aan de vide naast de trappenhal tv-kamers ingericht. De raamopeningen van deze verblijfsruimten zijn gericht op de vide en monden daardoor niet rechtstreeks uit in open lucht zoals voorgeschreven in artikel 24 van de bouwcode. Als voorwaarde wordt opgelegd dat de ruimtes voldoende worden geventileerd conform dit voorschrift.

Omdat het pand na de werken meer dan 20 kamers bevat verdeeld over meer dan twee niveaus is de gewestelijk verordening inzake toegankelijkheid van toepassing op alle nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke kamer. De aanvraag is in strijd met meerdere artikels van deze verordening toegankelijkheid. Gezien het om een doorgedreven renovatie gaat, kan hierop niet worden afgeweken.

-     Tussen de gemeenschappelijke hallen en de terrassen op alle verdiepingen is een hoogteverschil aanwezig van ongeveer 20 cm. Dit hoogteverschil moet worden overbrugd door middel van een helling conform artikel 18 en niet door een opstap.

-     Conform artikel 22 moeten alle deuren waarop de verordening van toepassing is, beschikken over een vrije doorgangsbreedte van minstens 0,90 meter. Bij dubbele deuren dient deze breedte gegarandeerd te worden door het eerst opendraaiend deurblad. Dit moet in orde gebracht worden bij zo goed als alle nieuwe kamerdeuren, de deur naar de wasberging op de zesde verdieping, de dubbele deuren naar de terrassen en de dubbele deuren die de leefhal scheidt van de sassen richting een aantal kamers. 

-     Op meerdere plaatsen is onvoldoende ruimte aanwezig in de gangen waardoor de vrije en vlakke draairuimte het gesloten deurvlak van de deuren naar de wasbergingen op de eerste, tweede, derde en vijfde verdieping en een heel aantal kamerdeuren niet kan raken. Dit moet voldoen aan artikel 24. 

-     Tot slot moet aan de krukzijde van de deuren tot de wasbergingen op de eerst, tweede, derde, vierde, vijfde en zesde verdieping, de deuren tussen de liftsassen en de leefhallen en meerdere kamerdeuren een afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,50 meter worden voorzien conform artikel 25.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project omvat het wijzigingen en het oprichten van co-living units in het kantoorgebouw van de voormalige bank Caisse Hypothécaire Anversoise gelegen aan de Meir 22-24.

Elke verdieping wordt ingericht als een onafhankelijke co-living entiteit waarin 17 personen in gemeenschapsverband samenwonen. Elke bewoner beschikt over een individuele kamer en badkamer en is gedomicilieerd op het adres. Andere woonfuncties zoals de keuken, leefruimte, ontspanningsruimte, werkruimte en wasberging worden gedeeld met de medebewoners. Er worden geen faciliteiten gedeeld met de co-living entiteiten op andere verdiepingen, elke entiteit kan op die manier beschouwd worden als een afzonderlijk woongroep. Milieutechnisch worden de ingedeelde inrichtingen of activiteiten wel gedeeld én dienen gemeenschappelijk beheerd worden. Het is zo het geval voor de warmtepompen en de stookinstallatie.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg dient te worden opgevolgd.

4. Op de verdiepingen 1 tot en met 6 zijn de kamers .09 en .10 met de bijhorende badkamer en de kamers .11 en .12 met de bijhorende badkamer samen te voegen tot telkens twee studio’s .01 en .02.

5. De fietsenstalling op het gelijkvloers en de fietsenstalling op -1 blijven behouden, waarbij de gelijkvloerse fietsenstalling dient voor grote fietsen en de fietsenstalling op -1 deuren moet hebben van minstens 1,10 meter breed die automatisch open en dicht gaan, al dan niet met een drukknop, en de nodige elektrische oplaadpunten conform artikel 29 worden voorzien.

6. De tv-kamers aan de vide dienen verlucht te worden conform artikel 24 van de bouwcode.

7. Het project dient te voldoen aan de voorschriften van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid:

-     Tussen de gemeenschappelijke hallen en de terrassen op alle verdiepingen moet het hoogteverschil van ongeveer 20 cm worden overbrugd door middel van een helling conform artikel 18.

-     Conform artikel 22 moeten alle deuren waarop de verordening van toepassing is, beschikken over een vrije doorgangsbreedte van minstens 0,90 meter. Bij dubbele deuren dient deze breedte gegarandeerd te worden door het eerst opendraaiend deurblad. Dit moet in orde gebracht worden bij zo goed als alle nieuwe kamerdeuren, de deur naar de wasberging op de zesde verdieping, de dubbele deuren naar de terrassen en de dubbele deuren die de leefhal scheidt van de sassen richting een aantal kamers. 

-     In de gangen moet voldoende vrije ruimte zijn waardoor de vrije en vlakke draairuimte het gesloten deurvlak van de deuren naar de wasbergingen op de eerste, tweede, derde en vijfde verdieping en een heel aantal kamerdeuren niet kan raken conform artikel 24. 

-     Aan de krukzijde van de deuren tot de wasbergingen op de eerst, tweede, derde, vierde, vijfde en zesde verdieping, de deuren tussen de liftsassen en de leefhallen en meerdere kamerdeuren moet een afgewerkte vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,50 meter worden voorzien conform artikel 25.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt gunstig advies gegeven om de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren.

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 27 oktober 2023 (jaarnummer 7578) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Bij nazicht diende het dossier bijgesteld te worden op basis van bijkomende informatie. Door deze bijstelling zakt het project onder de norm van 5.000 m² aan woonfunctie, zoals opgenomen in het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 02203). Bij gevolg valt het dossier niet langer onder het toepassingsgebied van het voorgenoemd  kaderbesluit. Er zijn dan ook geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt dat 101 kamers geen aanvaardbare woningtypemix is waardoor de draagkracht van de omgeving wordt overschreden, wat in strijd is met artikel 2.2.1 van het RUP binnenstad. De gemeentelijke omgevingsambtenaar legt in voorwaarden op dat op de verdiepingen 1 tot en met 6 de kamers 9 en 10 en de kamers 11 en 12 moeten worden samengevoegd tot telkens twee studio’s.

Uit de beschrijvende nota en de plannen blijkt dat het om een coliving gaat waarbij de bewoners per verdieping in gemeenschapsverband samenwonen. Elke verdieping vormt dus een grotendeels verzelfstandigde leefgroep. Woonfuncties zoals de keuken, leefruimte, ontspanningsruimte, wekruimte, wasberging en terras worden per leefgroep gedeeld tussen de bewoners. Dergelijk project is in essentie een vorm van kamerwonen. Van de 1^e tot en met de 5^e verdieping worden er 17 kamers per verdieping gecreëerd. Op de 6^e verdieping worden 16 kamers voorzien. Er is per verdieping voldoende gemeenschappelijke ruimte aanwezig voor het aantal bewoners. Er worden ook voldoende fietsstalplaatsen voorzien. De draagkracht van het pand wordt niet overschreden. Gelet op de locatie, zijnde een zeer brede winkelstraat (de Meir) in kernwinkelgebied pal in het centrum van de stad, met al zijn voorzieningen en centrumfuncties, is het college van oordeel dat ook de draagkracht van de omgeving niet wordt overschreden. De voorwaarde om kamers samen te voegen tot studio’s wordt dan ook geschrapt. Het is daarbij wel essentieel dat de coliving als een duurzame samenlevingsvorm wordt ingevuld, wat ook blijkt uit de toegevoegde nota over het beheer. Voorwaarde 4 wordt in die zin dan ook aangepast. 

De aanvrager voegde een bijkomende nota ‘fietsenstalling’ toe aan het dossier (bericht omgevingsloket d.d. 18 maart 2024), waarbij hij aangeeft dat de fietsenstalling wegens gebreke aan akkoord van de eigenaar niet voorzien kan worden op het gelijkvloers. Daarom wenst hij de fietsenstalling op het gelijkvloers te vervangen door een bijkomende ondergrondse fietsenstalling. De fietsenstalling is bereikbaar via een fietsenlift die rechtstreeks uitgeeft op de Jodenstraat. Dit is aanvaardbaar omdat het slechts over een beperkt aantal fietsen gaat. Hierdoor worden er in totaal wel voldoende bruikbare fietsstalplaatsen voorzien. Voorwaarde 5 wordt in die zin dan ook aangepast, zodat de vergunning ook feitelijk uitvoerbaar wordt 

Aanvrager voegde een bijkomende nota ‘materiële vergissing doorgang’ toe aan het dossier (bericht omgevingsloket d.d. 18 maart 2024), met volgende motivering: ‘In de vergunde toestand is een dubbele deur voorzien die de doorsteek maakt tussen het gebouw Meir 24 en het gebouw Meir 22 op de 2e verdieping ter hoogte van de zone achter de liften. Hoewel deze doorgang momenteel niet in gebruik is en niet als nooduitgang voor gebruikers of bewoners van beide gebouwen geldt, werd ze wel vergund en dient ze dus ook op de vergunde en nieuwe toestand getekend te worden.’ Dit deel maakt geen deel uit van vergunningsaanvraag. Elke wijziging t.a.v. de dubbele deur op de 2^e verdieping die de doorsteek maakt tussen het gebouw Meir 24 en het gebouw Meir 22 wordt uitgesloten van vergunning.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Hinder door airco’s: Bezwaarindiener heeft bezwaar tegen het plaatsen van airco-installaties boven of tegen zijn/haar koer. 
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. Centraal op het dak van het hoofdgebouw worden warmtepompinstallaties voorzien. Deze bevinden zich binnen het maximale bouwvolume conform de bepalingen van artikel 2.1.13 van het RUP en zijn in overeenstemming met artikel 16 van de bouwcode. Moest de aanvraag in aanmerking komen voor vergunning dan zou als voorwaarde worden opgelegd dat de installaties moeten worden geplaatst in overeenstemming met de normering van Vlarem II.

2. Bezwaar tegen inkijk: Het bezwaar is gekant tegen bijkomende inkijk op het perceel van de bezwaarindiener.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. In de westgevel worden enkele bijkomende gevelopeningen gemaakt voor de toegang tot de vluchttrap en voor de inpandige terrassen. De gevelopeningen bevinden zich op voldoende grote afstand tot de perceelsgrenzen waardoor geen bijkomende hinder op vlak van privacy wordt verwacht.

3. Ophogen scheidingsmuur: Het bezwaar is gekant tegen een eventuele verhoging van de scheidingsmuur.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. In de aanvraag worden geen scheidingsmuren aangepast.