2024_CBS_02386 - Omgevingsvergunning - OMV_2023147296. Coremansstraat 22. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/01/1965: toelating (957#1253) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – gelijkvloers appartement met complementaire functie kantoor;
• wonen – 11 appartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met plat dak;

-          gevelafwerking:

• parement witte steen en lichte gevelsteen en houten schrijnwerk;
• balken, kolommen, balkons en kroonlijsten in gewapend beton;
• borstwering balkons in glas;
• poort naar inpandige garage;

-          inrichting:

• voortuinafsluiting in blauwe steen;
• groene voortuinstrook met oprit 3,65 meter en toegang 2,20 meter breed:
• koer ter hoogte van de achtergevel.

Bestaande toestand

-          functie en gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• kantoor – gelijkvloers;
• gewijzigde indeling schrijnwerk zij- en achtergevel.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• kantoor – gelijkvloers;
• wonen – 11 appartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met plat dak;

-          gevelafwerking:

• parement beige steen en gele gevelsteen en houten grijs gelakt schrijnwerk;
• balken, kolommen, balkons en kroonlijsten in wit zichtbeton;
• borstwering balkons in glas;
• poort in grijs aluminium naar inpandige garage;

-          inrichting:

• voortuinafsluiting levendige haag;
• groene voortuinstrook met oprit 3,30 meter en toegang 2,30 meter breed:
• koer in betondallen ter hoogte van de achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie;

-          wijzigen van het schrijnwerk in de gevels;

-          bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: de toegang tot de kantoren wordt niet drempelloos voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De kantoorruimtes hebben een vrije hoogte van 2,56 m < 2,60 m;

• Artikel 26 Afvalverzameling:

De afvalberging heeft een oppervlakte van 3,4 m² < 4 m²;

• Artikel 27 Open ruimte:

Bij een functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel onbebouwd zijn. Van de 735 m² perceeloppervlakte wordt er slechts 95 m² open ruimte voorzien;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er ontbreken 2 autostalplaatsen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de stedelijke dienst Business & Innovatie. De dienst adviseert gunstig met volgende beoordeling:

“Het betreft de regularisatie van een functiewijziging van een deel van de gelijkvloerse verdieping van wonen naar kantoor. Dit deel was reeds in gebruik als kantoor en is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies in het stedelijk weefsel vooropstelt.“

Dit advies wordt uit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.
 

Visueel-vormelijke elementen

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van de vergunde toestand. In de zij- en achtergevel blijven de gevelopeningen ongewijzigd. De wijzigingen in deze gevels betreffen de indeling van het schrijnwerk waarbij de horizontale verdeling verdwijnt. De nieuwe verdeling weerspiegelt de achterliggende functies en is een doortrekking van het principe voor de raamverdeling op het gelijkvloers van de voorgevel en een deel van de zijgevel. Hierdoor blijft de beeldkwaliteit van het gebouw behouden. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bureauruimtes voldoen niet aan artikel 21 van de bouwcode. Er kan echter vastgesteld worden dat deze ruimtes eerder al als verblijfsruimtes werden vergund.

Bijkomend is er door de grote raamopeningen een royaal contact met de buitenruimtes en is er voldoende daglichttoetreding in deze ruimtes. Een vrije hoogte van 2,56 meter heeft geen onaanvaardbaar negatief effect op de verblijfskwaliteit in deze ruimtes.

Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan deze beperkte afwijking toegelaten worden.

Voorliggende aanvraag voorziet in een afgescheiden afvalberging met een oppervlakte van 3,4 m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode dat een berging voorschrijft met een minimale oppervlakte van 4 m². Aangezien de aanvraag een bestaande kelder betreft en de afwijking beperkt is, kan mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode deze afwijking toegelaten worden.

Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat oplegt dat minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel onbebouwd dient te zijn bij een functiewijziging. Hierbij worden de voortuinen niet in rekening gebracht bij de oppervlakte van het perceel. Aangezien het om een hoekperceel gaat, de gelijkvloerse functie geen wonen betreft en de bereikbaarheid van de garages in het binnengebied gegarandeerd dient te worden kan mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode deze afwijking toegelaten worden.

Het ontwerp wijkt af van de verordening toegankelijkheid. Aangezien een toegankelijke leefomgeving vandaag is uitgegroeid tot een basisrecht, kan hier geen afwijking op worden toegestaan. Het ontwerp moet voldoen aan deze verordening, dit zal in voorwaarde worden opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De toegang tot de kantoren dient drempelloos voorzien te worden conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.