2024_CBS_02635 - Omgevingsvergunning - OMV_2023119897. Pesthofstraat 1. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/10/1965: vergunning (18#48056 en 18#84699) voor verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning met 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte van 11,6 m;

-          gevelafwerking:

• wit parement met plint in Zweeds graniet;
• schrijnwerk in zwart geschilderde stalen ramen;
• twee poorten naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          bouwvolume:

• een teruggetrokken daklaag werd toegevoegd; 
• opgetrokken losstaande scheidsmuur op het dak ter hoogte van de linkerbuur;

-          gevelafwerking:

• schrijnwerk in geadoniseerd natuurkleurig aluminium ramen,
• de indeling van het buitenschrijnwerk werd gewijzigd;
• twee poorten naar inpandige garage.

Nieuwe toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden;
• 1 eenslaapkamerappartement op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van 50,21 m² en een buitenruimte van 4,5 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van 50,21 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement op de derde verdieping met een netto vloeroppervlakte van 45,83 m² en een buitenruimte van 4 m²;

-          bouwvolume:

• optopping van 1 bouwlaag;
• hoekpand van 4 bouwlagen met plat dak;
• bouwhoogte van 12,64 m;
• inpandig terras op de derde verdieping aan de gevel van de Pesthofstraat;
• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• beige gekaleide gevelsteen met horizontale band in beige geschilderd cement;
• schrijnwerk in zwart aluminium met valbeveiliging in glas;
• twee poorten naar inpandige garage.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          isoleren en afwerken van de achtergevels;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr), zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgende punten:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

• Door de bovenste bouwlaag niet meer als teruggetrokken laag te voorzien in combinatie met de voorgestelde gevelafwerking én de voorgestelde nieuwe en aangepaste openingen ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.
• Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Draagkracht.

-          1.4 Draagkracht:

• De vergunde woongelegenheden hebben een fietsenberging en een ingesloten of géén buitenruimte. Hierbij wordt een bijkomende woongelegenheid toegevoegd zonder bijkomende fietsenberging én zonder bijkomende autoparkeerplaats.

Hierdoor is de te verwachten overlast te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

Het geheel genereert daardoor overlast door middel van het geheel van tekorten.

-          1.7 Publiek domein

• 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen
  • Het percentage open ruimte/bebouwde ruimte van het perceel vergroot niet of blijft niet gelijk blijven.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • De bestaande bergplaats wordt gesupprimeerd;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • Er wordt geen stalplaats voorzien;

• artikel 38 Groendaken:
  • Het nieuwe dak wordt niet als groendak voorzien;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  • Er wordt geen gescheiden rioolstelsel aangeboden aan de straat conform artikels 40 en 41.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid / Visueel-vormelijke elementen

Door de bovenste bouwlaag niet meer als teruggetrokken laag te voorzien in combinatie met de voorgestelde gevelafwerking én de voorgestelde nieuwe en aangepaste openingen ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.

De vergunde woongelegenheden hebben een fietsenberging en een ingesloten of géén buitenruimte. Hierbij wordt een bijkomende woongelegenheid toegevoegd zonder bijkomende fietsenberging én zonder bijkomende autoparkeerplaats.

Hierdoor is de te verwachten overlast te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

Het geheel genereert daardoor overlast door middel van het geheel van tekorten.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt behoort het voorzien van een daklaag tot de mogelijkheid, op voorwaarde dat bij de uitwerking voldoende aandacht besteed wordt aan de positie en de nodige ontwerpdetails van deze laag, die zijn afgestemd op de bestaande architectuur, in combinatie met het geheel van tekorten.

Dit is in voorliggend voorstel niet het geval maar wel bij de bestaande daklaag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het pand in voorliggende aanvraag betreft 2 kleine éénslaapkamerappartementen waarvan één een ingesloten buitenruimte heeft zonder privacy en één zonder buitenruimte.

De gemeenschappelijke bergplaats op het gelijkvloers die kan worden gebruikt als fietsenberging van deze 2 woongelegenheden wordt omgevormd tot fietsenberging voor de bijkomende woongelegenheid. De oppervlakte van de bestaande garage is te beperkt in oppervlakte om nog bijkomende en/of fietsen van de bestaande toestand te stallen.

Ook is de bijkomende woongelegenheid te beperkt in oppervlakte voor een éénslaapkamerappartement waardoor de verhouding leefruimte ten opzichte van nachtgedeelte / circulatie niet in verhouding is en het wooncomfort beperkt is.

Tot slot wordt een autoparkeerplaats afgewikkeld op het openbaar domein.

Gelet op deze tekorten, in combinatie met de voorgestelde uitwerking, wordt geconcludeerd dat door het voorzien van een bijkomende woongelegenheid de draagkracht van het pand wordt overschreden.

Voorliggende aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening.

De daklaag voorzien met een kwalitatieve buitenruimte voor beide onderliggende woongelegenheden waarbij gedeeltelijk een groendak voorzien wordt, behoort tot de mogelijkheden, alsook de bestaande daklaag voorzien als uitbreiding van de onderliggende woongelegenheid met voldoende buitenruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van  onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten