2024_CBS_03331 - Omgevingsvergunning - OMV_2024015065. Solftplaats 8. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          19/07/2023: statusrapport voor een eengezinswoning en het globale volume met uitzondering van de dakkapel;

-          5/06/2021: proces-verbaal (11002_2021_14243_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          27/08/1965: vergunning (18#47867 en 18#84885) voor verbouwing.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie:

• eengezinswoning met werkplaats en magazijn;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 2 bouwlagen onder een zadeldak;
• aanbouwen van 1 bouwlaag onder platte en hellende daken;

-          gevelafwerking hoofdgebouw:

• rode gevelsteen;
• wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• dorpels in blauwe hardsteen;

-          inrichting: voortuin.

Bestaande toestand

niet in overeenstemming met de (geacht) vergunde toestand:

-          functie: handelspand met bijhorende kantoren op de verdieping en opslag in de aanbouw;

-          bouwvolume:

• aanbouw onder een plat dak, ingeplant over de rooilijn van het Biestraatje;
• dakuitbouw in het voorste dakvlak van het hoofdgebouw;

-          gevelafwerking:

• aanbouw in houten beplanking met metalen platen in de openingen;
• dakuitbouw in houten beplanking met houten schrijnwerk;

-          inrichting:

• het perceel is op de voortuin na volledig volgebouwd;
• voortuin van 210 m² quasi volledig verhard met gemalen dolomiet.

Nieuwe toestand

-          functie: handelspand met bijhorende kantoren in het hoofdgebouw en winkel in de achterbouw;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 2 bouwlagen onder een zadeldak;
• nieuwe aanbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak in het verlengde van de gevel van het hoofdgebouw, na sloop van de bestaande achterbouw;
• dakuitbouw in het voorste dakvlak van het hoofdgebouw;

-          gevelafwerking:

• hoofdgebouw in rode gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout en dorpels in blauwe hardsteen;
• aanbouw in rode gevelsteen en winkelpui in zwart aluminium schrijnwerk;
• dakuitbouw in houten beplanking met houten schrijnwerk;

-          inrichting:

• het perceel is op de voortuin na volledig volgebouwd;
• voortuin met toegangspad in dolomiet van 1,73 m breed en overige deel volledig aangelegd met gras.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de eengezinswoning met werkplaats en magazijn tot handelspand met bijhorende kantoren en winkel;

-          uitbreiden van het volume met een nieuwe aanbouw na sloop van de bestaande aanbouw;

-          wijzigen van de gevels;

-          wijzigen van de scheimuur op de rechter perceelsgrens;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          inrichten van de voortuin met toegangspad en gras.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging moet minstens 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waarbij, op de voortuin na, het volledig perceel is volgebouwd; In voortuinen zijn enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegelaten. Dit zijn toegangspaden met een maximale breedte van 1,50 m en opritten naar een garage, carport of autostalplaats van maximaal 3 m breed. In de voortuin wordt een nieuw toegangspad in dolomiet voorzien met een breedte van 1,73 m, wat meer is dan de toegestane 1,50 m. De voortuin werd in de bestaande toestand quasi volledig verhard met gemalen dolomiet voor het stallen van auto’s. Op de plannen van de nieuwe toestand worden in de voortuin alle verhardingen verwijderd en wordt naast het nieuwe toegangspad gras voorzien;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuur met de rechter aanpalende heeft ter hoogte van de rechter buur geen opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken: het dak van de nieuwe aanbouw heeft een oppervlakte van meer dan 20 m2 en een helling van minder dan 15° maar wordt niet aangelegd als groendak;
• artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put is onvoldoende groot. Deze dient minstens 2.000 liter te bedragen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het district Bezali telt heel wat eengezinswoningen, vrijstaande woningen maar ook kleinere woongelegenheden in gesloten bebouwing, overwegend grondgebonden. Om gezinnen te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om in te zetten op het behoud van deze eengezinswoningen.

Voorliggende aanvraag omvat het regulariseren van de integrale herbestemming van een eengezinswoning naar een handelspand met winkelruimte en kantoren ten behoeve van VZW Polderhart.

Er wordt geen nieuwe woongelegenheid voorzien die dezelfde kwaliteiten van een grondgebonden eengezinswoning aanbiedt. Ook de tuin wordt volledig ingenomen door een volume ten behoeve van de handelsfunctie.

Volgens de toetsing van de gewestplanvoorschriften is deze aanvraag niet meer verenigbaar met de aard van dit woongebied, gekenmerkt door grondgebonden eengezinswoningen met tuinen. Een volledig bebouwd perceel met winkel en bijhorende kantoren is functioneel niet inpasbaar in de omgeving.

De functiewijziging van de eengezinswoning naar een handelspand kan dan ook niet worden toegestaan.

Mogelijke afwijkingen kunnen enkel overwogen worden voor werken van algemeen belang.

In de VCRO is namelijk een hoofdstuk opgenomen rond afwijkingen van stedenbouwkundige voorschriften (IV), in Afdeling 1 Afwijkingsmogelijkheden, Onderafdeling 7 worden de afwijkingsmogelijkheden voor Handelingen van algemeen belang beschreven.

In het hier bijhorende uitvoeringsbesluit worden in artikel 2 van hoofdstuk II de handelingen van algemeen belang verder opgesomd, zoals bedoeld in artikel 4.4.1, 5° van de VCRO.

In hoofdstuk III, artikel 3, §1 worden de handelingen van algemeen belang die een ruimtelijk beperkte impact hebben of als dergelijke handelingen beschouwd kunnen worden opgesomd zoals vermeld in artikel 4.4.7, §2 van de VCRO.

In §3 van dit hoofdstuk kan op gemotiveerd verzoek van de aanvrager de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15 en 52 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, vaststellen dat een handeling van algemeen belang die niet in paragraaf 1 of 2 is vermeld, een ruimtelijk beperkte impact als vermeld in artikel 4.4.7, § 2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening heeft.

Die bevoegde overheid, vermeld in het eerste lid, beoordeelt concreet of de handelingen de grenzen van het ruimtelijk functioneren van het gebied en de omliggende gebieden niet overschrijden, aan de hand van de aard en omvang van het project, en het ruimtelijk bereik van de effecten van de handelingen.

De bevoegde overheid, vermeld in het eerste lid, oordeelt en beslist daarover nadat een projectvergadering werd gehouden en voor de vergunningsaanvraag werd ingediend. Het document waaruit die beslissing blijkt, wordt bij de vergunningsaanvraag gevoegd.

Aangezien in geen van de opsommingen van werken van algemeen belang de werking van een VZW vermeld wordt, kan het voorgaande in deze aanvraag niet toegepast worden en kan een afwijking niet aanvaard worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Ten behoeve van de nieuwe functie werden de bestaande aanbouwen in de tuinzone van de eengezinswoning verwijderd, waarna de vrijgekomen tuinzone met een oppervlakte van ruim 69 m² volledig bebouwd wordt met een volume van 3,56 meter hoog. Een volume met deze bouwhoogte is – in strijd met wat het gewestplan voorschrijft – niet afgestemd op de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten voor aanbouwen in het woongebied.

Dit betekent hier concreet dat er op de perceelsgrens, met de rechts aanpalende woning een muur ontstaat met deze hoogte van 3,56 meter. Gelet op de oriëntatie van de panden, de tuinen zijn noordwest gericht, zal deze muur een nadelige invloed hebben op de bezonning van de tuin van het rechts aanpalende pand. Er kan dan ook gesteld worden dat de schaal van deze bebouwing in de tuinzone te groot is binnen dit kleinschalige weefsel van woningen.

Bovendien voldoet de aanvraag niet aan artikel 27 van de bouwcode, aangezien er in de tuinzone geen 20 % open ruimte gelaten is zoals vereist bij een functiewijziging. Een volledig bebouwde tuin ten behoeve van een winkel is ruimtelijk niet inpasbaar in de omgeving.

Tenslotte wordt het magazijn niet voorzien van een groendak, zoals vereist in artikel 38 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen

Het hoofdvolume van het pand blijft behouden. Hier wordt in het dak aan de straatzijde een dakkapel toegevoegd, afgewerkt met een houten beplanking.

Het volume in de tuinzone wordt, in tegenstelling tot de bestaande toestand met een houten afwerking, aangepast naar een uitvoering in rood metselwerk in combinatie met zwart aluminium schrijnwerk. Op zich zijn de gekozen materialen niet vreemd in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De winkelruimte zal gezien de inplanting in de tuinzone en gezien het volume en de hoogte, voor overlast zorgen, wat niet kan worden toegestaan gezien de aard van de woonomgeving.

Er wordt niet aangetoond dat de nieuwe scheidingsmuur minstens 30 cm boven het hoogst aangrenzende dakvlak uitsteekt. Er is namelijk geen snede waarop het bijgebouw in de aanpalende tuin opgetekend wordt. Hierdoor kan niet afgetoetst worden of de aanvraag kan voldoen aan artikel 34 van de bouwcode.

Bij nazicht van de plannen blijkt dat het hoogteverschil van de nieuwe toegangsdeur tot het handelspand met 4 cm te groot is om aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid te voldoen.

Er wordt vastgesteld dat de voortuin niet beschikt over een aanvaardbare tuinafsluiting zoals voorgeschreven in artikel 19 van de bouwcode. Deze zal volgens de beschrijvende nota ook niet voorzien worden, omdat men hier op de bestaande verhardingen twee auto’s en 10 fietsen wenst te stallen. Hiermee kan echter geen rekening gehouden worden aangezien de plannen van de nieuwe toestand tonen dat de voortuin grotendeels onthard en met gras aangelegd wordt. Zowel het aanbrengen van verhardingen als het parkeren van voertuigen zijn vergunningsplichtige werken die op de plannen moeten worden vermeld.

Tenslotte voldoet de aanvraag niet aan artikels 41 en 43 van de bouwcode. De aansluitpunten van de DWA en de RWA moeten ter hoogte van de rooilijn minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn. De aansluitpunten zijn meer dan 0,50 meter uiteen gelegen en de voorziene septische put is onvoldoende groot.

Alles bij elkaar kan de aanvraag omwille van de functionele onverenigbaarheid met de woonomgeving en de uitwerking met een ontoelaatbaar volume in de tuinzone, dat daarenboven een aantal tekortkomingen op de voorschriften van de bouwcode vertoont, niet in aanmerking komen om vergund te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De stedelijke dienst Mobiliteit legt in haar advies volgende voorwaarden op: 

-          Er dienen fietsvoorzieningen geplaatst te worden voor werknemers en bezoekers.  

-          Leveringen dienen te gebeuren op het eigen terrein. 

Hieraan wordt niet voldaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, die adviseert om voorliggende aanvraag te weigeren.

De aanvraag betreft het slopen van de bestaande achterbouw, de heropbouw ervan en het omvormen van de eengezinswoning met werkplaats en magazijn tot handelspand met bijkomende kantoren en winkel.

Functie

De aanvrager verduidelijkt in de beschrijvende nota dat het pand zal worden ingevuld door de VZW Polderhart:

VZW Polderhart, die vandaag een tijdelijke stek heeft in de voormalige Berenschool, verplaatst zijn activiteiten naar deze locatie. De doelstellingen van deze VZW zijn volgens de statuten de volgende:

“Wij willen dit, in concreto, doen door het werken rond eenzaamheid en armoede in samenwerking met diverse sociale partners (OCMW, huisartsen, thuisbegeleiding, kind en gezin, scholen ... ) Met activiteiten als:

• Het aanbieden van een laagdrempelig contactpunt voor mensen die in een sociale, familiale, financiële of emotionele probleemsituatie terechtkomen

• Een uitgebreide materiële hulpverlening:

• De organisatie van een voedselpunt

• Inzamelen en herverdeling van goederen als kledij, speelgoed, schoolmateriaal ...

• Materiële hulp in acute noodgevallen zoals brand, dakloos worden, familiale crisissen..

• Organisatie van inzamelingsacties, zowel financieel als materieel met een herverdeling als doel

• Bezoek van ouderen en eenzamen, soms met een presentje

• Mensen laten deelnemen aan sociale sleutelmomenten, sinterklaas, kerst en nieuwjaar, heropening scholen, vakantie ...

• Boodschappen doen

• Ondersteuning voor de ontwikkeling van kinderen (sport, onderwijs, ontspanning .... )

• Een ontmoetingsforum en ontwikkelingskansen aanbieden aan mensen die in nood leven doorbreken van hun sociale isolement helpen bij de integratie of re-integratie van deze groep mensen.

Door

• Het opzetten van een gepaste organisatie om onze doelstellingen in de praktijk te realiseren. Vanuit een open en transparant bestuur van de VZW, waarin we met wederzijds respect voor mekaars meningen weloverwogen beslissingen kunnen nemen, die in overeenstemming zijn met onze doelstellingen

• Een ondersteunende vrijwilligerswerking op te zetten met respect voor een discrete houding en een vertrouwelijke behandeling van gegevens

• Het netwerken met onze sociale partners, sponsors, schenkers etc ...”

Het college stelt vast dat de aanvrager ten onrechte een functiewijziging aanvraagt naar detailhandel met bijhorende kantoren. De beoogde functie valt echter onder de functiecategorie ‘gemeenschapsvoorziening’, zijnde een voorziening die gericht is op het bevorderen van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap wordt gesteld.

De omgevingsambtenaar stelt enerzijds dat de aanvraag in overeenstemming is met de bepalingen van het gewestplan, doch oordeelt anderzijds dat de aanvraag niet verenigbaar is met de aard van het woongebied en dat een afwijking niet mogelijk is. De omgevingsambtenaar is van oordeel dat een volledig bebouwd perceel met winkel en bijkomende kantoren functioneel niet inpasbaar is in de omgeving.

De activiteiten van VZW Polderhart hebben o.m. als doel het dienen van de behoefte van de lokale gemeenschap op sociaal gebied en het creëren van een ontmoetingsplaats voor mensen uit de buurt. Het college is van oordeel dat de functie gemeenschapsvoorziening wel degelijk functioneel inpasbaar is in woongebied; het heeft duidelijk een ondersteunende functie ten aanzien van het woongebied. Het college is van oordeel dat de functie gemeenschapsvoorziening wel verenigbaar is met de omgeving die gekenmerkt wordt door grondgebonden eengezinswoningen met tuinen. Bovendien stelt het gewestplan uitdrukkelijk dat woongebieden ook bestemd zijn voor sociale inrichtingen.

Bebouwing perceel

Uit het statusrapport blijkt inderdaad dat reeds in 1969 naast een woning ook een hangar en werkplaats aanwezig waren waardoor het perceel historisch integraal dicht gebouwd is.

De aanvrager stelt echter ten onrechte dat het gebouw en de achterbouw kunnen beschouwd worden als vergund geacht. Aangezien het gaat om een nieuwe aanbouw na sloop van de bestaande aanbouw, kan dit niet beschouwd worden als vergund geacht. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt bijgevolg terecht vast dat de aanvraag niet voldoet aan artikel 27 van de bouwcode aangezien er in de tuinzone geen 20 % open ruimte wordt voorzien. Verder is de gemeentelijke omgevingsambtenaar van oordeel dat het volume zich niet inpast in de omgeving.

Het weefsel transformeert van 2 straten bestaande uit lintbebouwing naar een gesloten bouwblok op het breedste punt waarbij op de kop een levendige plint wordt voorzien. De bestaande metalen platen worden vervangen door een levendige plint. De volledig verharde voortuin wordt onthard. Dit is een wenselijke morfologische transformatie, die zich inpast in de omgeving. Daarnaast is ook de bijzondere verhouding voor- en achtertuin een atypische situatie. De grote voortuin wordt, m.u.v. de fietsenstalplaatsen, volledig onthard. Om deze redenen acht het college een afwijking op artikel 27 van de bouwcode aanvaardbaar.

Aangezien het sluiten van het bouwblok nadelig kan zijn voor het naburig pand, is het beperken tot 1 bouwlaag een aanvaardbaar compromis gelet op de transformatie en de sociale invulling van het pand. Het bouwvolume zorgt ervoor dat de gewenste activiteiten van VZW Polderhart op deze locatie kunnen gerealiseerd worden.

Fietsvoorzieningen

De dienst Mobiliteit adviseert dat er fietsvoorzieningen geplaatst moeten worden voor werknemers en bezoekers. Voor de bezoekers worden fietsbeugels voorzien in de voortuin. Er dient 1 fietsstalplaats inpandig te worden voorzien voor werknemers.

Verder adviseert de dienst Mobiliteit dat laden en lossen op eigen terrein moet gebeuren. Het terrein laat dit niet toe, temeer het van belang is het groene karakter van de voortuin te bewaren.

Het college is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden, mits het opleggen van enkele voorwaarden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten