2024_CBS_03306 - Omgevingsvergunning - OMV_2024003269. Dageraadplaats 18 en 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/01/1959: toelating (18#39194) voor het verbouwen van een bestaande winkel;

-          08/11/1946: toelating (18#21866) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/99264

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met 2 appartementen en een gelijkvloerse winkel;

-          hoekpand van 3 bouwlagen plus een zolderverdieping onder schuin dak;

-          voorgevels in okergele baksteen op een plint betegeld in gebroken marmer met gelijkvloers buitenschrijnwerk in metaal.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning met 2 appartementen en een gelijkvloers restaurant;

-          gewijzigde voorgevels in okergele baksteen op een natuurstenen plint met buitenschrijnwerk in lichtgrijs geschilderd hout.

Nieuwe toestand

-          gelijkvloers restaurant plus 3 bovenliggende appartementen (1 per bouwlaag);

-          interne verbouwing met wijziging van de verticale circulatie;

-          inrichting van een kantoorruimte bij de reca functie op de eerste verdieping;

-          aanleg van een dakterras en 4 dakkapellen op de dakverdieping;

-          voorgevels in okergele baksteen op een natuurstenen plint met buitenschrijnwerk in lichtgrijs geschilderd hout.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de functie detailhandel naar reca;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          aanleggen van een dakterras;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging van handel naar wonen wordt er geen open, onbebouwde ruimte voorzien op het maaiveldniveau.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen 3  fietsstalplaatsen voorzien voor het bijkomend appartement.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats voorzien voor het bijkomend appartement.
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er worden geen vetafscheider voorzien bij de reca functie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging van detailhandel naar reca (restaurant). De bestaande en vergunde woonfunctie op de verdiepingen blijft behouden.
In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:

“De bestaande gelijkvloerse reca-functie blijft ongewijzigd; op de eerste verdieping wordt een klein deel voorzien als bureauruimte behorende bij de reca-functie. Het pand is gelegen in afgebakende strategische horecakern Zurenborg.”

De aanvraag is functioneel inpasbaar in zijn omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Ondanks de functiewijziging wordt geen ontpitting op het perceel voorzien (bouwcode, art. 27). Gelet op de ligging in een horecakern, de erfgoedwaarde van het pand en de kenmerken die eigen zijn aan een hoekgebouw wordt geoordeeld dat een ontpitting in deze situatie niet wenselijk is. Gelet op het voorgaande wordt een afwijking toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode.

De aanvraag voorziet een renovatie van het pand waarbij het bestaande restaurant wordt bestendigd en er een bijkomende woonentiteit wordt gecreëerd onder het dak.

Na realisatie van de bijkomende woonentiteit bestaat het programma uit een gelijkvloerse reca-functie met ondersteunende kantoor- en stockageruimte op de eerste verdieping, een éénslaapkamerappartement op de eerste verdieping, en een tweeslaapkamerappartement op de tweede en derde verdieping.

Het voorgestelde programma kan gunstig geadviseerd worden. De woonentiteiten zijn ruim en het aantal slaapkamers staat in verhouding tot de oppervlakte van de leefruimtes.

Om de inrichting van de nieuwe woonentiteit in de daklaag mogelijk te maken, worden vier dakkapellen aan de voorgevel voorzien en nieuwe raamopeningen aan de achterzijde van het dak. Deze geven eveneens toegang tot een dakterras.

Deze wijzigingen staan in verhouding tot de schaal van het pand.

De interne constructieve en voorgestelde wijzigingen aan het bouwvolume blijven beperkt en kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar tegen de gewenste interne aanpassingen aan het beeldbepalend inventarispand. Deze houden voldoende rekening met de bestaande indeling en nog aanwezige erfgoedelementen. Het dossier is voorbesproken en conform de meegegeven randvoorwaarden.

Voor inventarispanden worden bijzondere welstandseisen gesteld aan de buitengevels. De aanvrager levert hier al heel wat inspanningen om de beeldwaarde op te waarderen waaronder behoud en herstel van het oorspronkelijk schrijnwerk, terugplaatsen van natuurleien op de bedaking en herstel van het gevelparement ter hoogte van de pui. De vormgeving van de pui ter hoogte van de voorgevel is nog onder voorbehoud. Mogelijk bleven de oorspronkelijke openingen nog bewaard achter de steenplaketten. In afwachting van dit onderzoek wordt vandaag één centrale opening voorgesteld ingevuld met een harmonicaraam. Graag terugkoppeling van de resultaten voor uitvoering en eventueel bijstelling van het ontwerp. De aanpassingen aan de zijde van de Stierstraat zijn aanvaardbaar. Voor de aanpassingen aan de zijde van de Ramstraat vragen we nog iets meer verfijning ter hoogte van de aan te passen raamopening, vandaag ontworpen als één groot uitstalraam. Een onderverdeling in de beglazing eventueel geïnspireerd op het drieledig venster aan de linkerzijde en/of het drieledig venster aan de zijde van de Stierstraat of het toevoegen van stenen penanten zouden ervoor zorgen dat het geheel iets minder zwaar oogt en zich beter inschrijft in de rest van de gevel.”    

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelijk gunstig advies van de dienst Monumentenzorg bijgetreden en worden volgende voorwaarden uit het advies bij de vergunning overgenomen:

-          De uitvoering van de gevelwerken dient in nauwe samenwerking met onze dienst te gebeuren (steenkeuze, detaillering en keuze blauwe hardsteen);

-          De resultaten van de ontmantelingswerken ter hoogte van de voorgevelpui worden teruggekoppeld met onze dienst zodat geëvalueerd kan worden of er nog een aanpassing aan het bestaand ontwerp dient te gebeuren;

-          Een bijkomende verdeling wordt aangebracht ter hoogte van het uitstalraam in de Ramstraat (in het glas of d.m.v. een penant);

-          De vormgeving en materialisatie van de dakkapellen wordt teruggekoppeld met onze dienst.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden blijft de voorliggende aanvraag visueel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat voor de reca-functie geen vetafscheider voorzien wordt (bouwcode, artikel 44). Dit wordt mee opgenomen als voorwaarde bij de vergunning. 
 

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal wooneenheden en een functiewijziging van de gelijkvloerse functie.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Er moeten voor het bijkomende appartement 3 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de dienst Mobiliteit niet bijgetreden.

Het klopt dat er volgens de bouwcode 3 fietsstalplaatsen voorzien moeten worden. Het is echter door de specifieke context van het project niet mogelijk deze te voorzien. Indien op het gelijkvloers een fietsstalplaats voorzien moet worden heeft dit impact op de erfgoedwaarde van het pand. Bijkomend zou dit een verdere verkleining van de verbruikszaal van het restaurant met zich meebrengen wat de economische levensvatbaarheid van het restaurant in de weg zou staan.
Gelet op bovenstaande argumentatie wordt een afwijking toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Conform artikel 44 van de bouwcode moet voor de reca-functie een vetafscheider voorzien worden.

4. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden van de dienst Monumentenzorg moeten nageleefd worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.