2024_CBS_04568 - Omgevingsvergunning - OMV_2024023902. Belpairestraat 10-18, Coveliersstraat 8-8A . District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          09/12/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022106208) voor het wijzigen van de voorgevel, interne indeling en het aantal kantoorunits in een meergezinswoning met detailhandel en kantoren op de gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          23/09/2022: ongunstig advies kwaliteitskamer architectuur;

-          09/07/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020154646) voor de renovatie en het herbestemmen van een kantoorgebouw, het exploiteren van een supermarkt;

-          13/11/2020: voorwaardelijk gunstig advies kwaliteitskamer architectuur;

-          03/07/2020: voorwaardelijk gunstig advies kwaliteitskamer architectuur;

-          15/02/2019: voorwaardelijk gunstig advies welstandscommissie;

-          09/11/2018: ongunstig advies welstandscommissie.

Vergunde toestand  

-          functie:

• 1 detailhandel (ALDI),
• 7 kantoorunits,
• 1 technische ruimte voor servers van British Telecom;
• 1 meergezinswoning met 74 wooneenheden;

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 16 studio’s met een netto vloeroppervlakte verblijfsruimte van circa 34 m² tot 46 m²;
• 6 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 63 m² tot 76 m²;
• 40 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 80 m² tot 102 m²;
• 12 drie-slaapkamerappartementen van circa 110 m² tot 131 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 77 m² voor het bestaande hoekvolume inclusief opbouw, en gemiddeld 105 m² voor het nieuwe schakelvolume;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met afgeschuinde hoek van 5 bouwlagen onder plat dak met kroonlijsthoogte tot circa 20,8 meter;
• lager volume aansluitend op de links aanpalende woning van 3 bouwlagen onder plat dak met een kroonlijsthoogte tot circa 11,2 meter;
• opbouw bestaand hoekvolume onder plat dak met een teruggetrokken bouwlaag ter hoogte van de Belpairestraat (tot kroonlijsthoogte circa 24 meter) en 2 bouwlagen langsheen de Coveliersstraat (tot kroonlijsthoogte circa 27,3 meter);
• gelijkvloers met uitbreiding 1ste verdieping (tot kroonlijsthoogte circa 8,9 meter) en kelderverdieping tot -2;

-          gevelafwerking:

• donkerbruinkleurig buitenschrijnwerk met gewijzigde uitvoering;

-          voor de gevelopeningen van de verdiepingen (ook van de terrassen/binnentuinen) het schrijnwerk te openen over de volledige gevelopening;

-          horizontale borstwering voor het schrijnwerk van de verdiepingen;

-          beperken van het aantal te openen geveldelen op eerste verdieping langs de zijde van de Coveliersstraat;

-          behoud bestaand schrijnwerk ter hoogte van British Telecom;

• gewijzigd metselwerkverband in achtergevel en verwijdering brandladders;
• opbouw in sierpleister met mineraal look;
• schakelvolume in wit gevelmetselwerk met speklagen uit roodbruinkleurig beton.

Bestaande toestand

Overeenkomstig met vergunde toestand, in uitvoering.

Nieuwe toestand

-          functie en inrichting ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• samenvoegen 2 appartementen tot 1 appartement op de zesde verdieping (met een oppervlakte van 278 m²);

-          gevelafwerking:

• toevoegen van een buitendeur in de circulatiekern op de zesde verdieping (die toegang geeft tot het platte dak van de vijfde verdieping).

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van een appartementsgebouw;

-          samenvoegen van 2 appartementen tot 1 appartement;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          toevoegen van een buitendeur op de zesde verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

 (Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24: Draairuimte: Ter hoogte van de nieuwe buitendeur op de zesde verdieping is er geen vrije en vlakke draairuimte van 2,5 m voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

Effecten op de biodiversiteit:

Overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024, kan het volgende gesteld worden:

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een gebouw voor gemengd gebruik. De aanwezige functies blijven ongewijzigd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het samenvoegen van twee grote penthouse-appartementen tot één grotere penthouse-appartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 254,8 m². De leefkwaliteit van deze grote penthouse is hoog.

Deze wijzigingen zijn in principe reversibel, het is binnen de structuur van het gebouw later opnieuw mogelijk hier twee afzonderlijke appartementen van te maken. Bovendien zijn er in het gebouw zeer veel appartementen voor grote gezinnen reeds aanwezig.

Gelet op deze specifieke context geen bezwaar tegen het verlies van een grote woongelegenheid als gevolg van deze samenvoeging.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het project dient integraal te voldoen aan de verordening toegankelijkheid. Door de gekozen positie en oriëntatie van de deur naar het dak is er geen vrije zone naast de deur. De deuropening dient langs de klinkzijde verbreedt te worden. Hierbij dient er naast de deur een vast paneel of vast raam voorzien worden, waardoor de deur wel kan voldoen aan artikel 24 van deze verordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Er moet integraal voldaan worden aan de voorwaarden opgelegd in de vergunning OMV_2022106208.

4. De deuropening van de buitendeur naar het dak op de zesde verdieping te verbreden, zodanig dat deze voldoet aan artikel 24 van de verordening toegankelijkheid.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.