2024_CBS_04569 - Omgevingsvergunning - OMV_2024027043. Diksmuidelaan 336. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/11/2023: statusrapport;

-          24/12/2021: weigering (OMV_2021157935) voor het omvormen en uitbreiden van een handelshuis tot een meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          15/04/2021: proces-verbaal (11002_2021_13939) voor werken uitvoeren, wijzigen van het aantal woongelegenheden en functiewijziging zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          28/05/1980: vergunning (961#2053) voor een gevelverbouwingswerk (niet uitgevoerd).

Vergunde toestand

Er zijn geen uitgevoerde vergunningen teruggevonden in de archieven;
Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen: 

-          functie: handelshuis met woonruimtes op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder plat dak; 
• open ruimte van circa 25 m²;

-          gevelafwerking:

• pleisterwerk;
• houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

• 1 twee-slaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 een-slaapkamerappartementen op de eerste- en tweede verdieping (1 per verdieping);

-          bouwvolume:

• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak tegen linker perceelgrens;
• open ruimte van circa 16 m²;

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

• 1 een-slaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 twee-slaapkamerappartementen op de eerste- en tweede verdieping (1 per verdieping);

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen onder plat groendak;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat groendak tegen de linker perceelgrens;
• gelijkvloerse bouwdiepte van 11,74 meter tegen de rechter perceelgrens en 13,91 meter tegen de linker perceelgrens;
• bouwdiepte verdiepingen van 11,74 meter;
• inpandige terrassen achteraan de eerste- en tweede verdieping;
• bouwhoogte van 10,69 m;
• open ruimte van 18,25 m²;

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde voor- en achtergevel;
• voorgevel in lichtgrijs pleisterwerk met blauwe hardstenen plint;

• gewijzigde raamopeningen met grijs pvc schrijnwerk en volle panelen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het gelijkvloers naar woonfunctie;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          slopen van de bestaande aanbouw;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          isoleren en wijzigen van de voor- en achtergevel;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • door de omvorming van een handelshuis naar een meergezinswoning met 3 woongelegenheden wordt de draagkracht van de omgeving overschreden in typologie en schaal;
  • de bouwdiepte van het gelijkvloers sluit niet aan bij het gabarit van de woningen in de onmiddellijke omgeving;
• artikel 19 Tuinafsluitingen: de achtertuin wordt afgesloten door tuinmuren met een hoogte van 3 m, wat meer is dan de maximaal toegelaten 2,60 m;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: De appartementen op de verdiepingen worden voorzien van 2 slaapkamers, maar krijgen slechts een terras van 4 m² in plaats van de minimaal vereiste 6 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • er wordt geen fietsgoot aan de trap naar de kelder voorzien en de trap heeft een steile helling, en er wordt geen opstelruimte voor alle deuren voorzien van 1,7 m waardoor de gekozen locatie van de fietsberging onvoldoende bereikbaar is;
  • er worden slechts 4 fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de nieuwe woongelegenheden;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheimuren worden niet van een opstand van minimaal 0,30 m voorzien ter hoogte van de groendaken;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de aansluitingen van het gescheiden rioolstelsel worden niet conform dit artikel voorzien;
• artikel 43 Septische putten: het volume van de bestaande beerput wordt niet vermeld, waardoor er niet beoordeeld kan worden of de bestaande beerput voldoende groot is om de extra gebruikersequivalenten op te vangen.

Sectorale regelgeving

Effecten op de biodiversiteit:

Overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024, kan het volgende gesteld worden:

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse nevenfunctie handel verdwijnt. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

Deze gewijzigde ruimtes dienen in dat geval onderdeel uit te maken van de hoofdfunctie wonen van de eengezinswoning. Het omvormen van de handelsruimtes voor het voorzien van een bijkomende woonentiteit is niet inpasbaar.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor de twee-slaapkamerappartementen, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 3 voorgestelde woongelegenheden stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze en tegelijkertijd daalt het woongenot per gezin.

Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Deze ongunstige invloed wordt versterkt doordat het niet mogelijk is voldoende kwalitatieve parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen op eigen perceel te voorzien.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorgestelde uitbreiding op het gelijkvloers sluit niet aan op de linkerbuur. Dit is onaanvaardbaar.

Wel moet opgemerkt worden dat het bouwvolume van de aanpalende woning links op het gelijkvloers minder diep getekend is op de plannen dan de werkelijke toestand. Deze weergave geeft een vertekend beeld.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt van isolatie voorzien en afgewerkt met witte gevelpleister (totale dikte isolatie en afwerkingsmateriaal betreft 14 cm).

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, …

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

De raamopeningen op de verdiepingen worden in hoogte verkleind. Deze wijziging heeft geen positief effect op de open/gesloten verhouding van de gevel en de lichttoetreding van de achterliggende kamers.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen 5 fietsstalplaatsen voorzien te worden ((1+1)+(2+1)). Er werden 4 fietsstalplaatsen ingetekend in de kelder. Deze is echter onvoldoende toegankelijk voor een gebruiker met de fiets aan de hand.

De toegang dient overal 1 m breed te zijn. Het aantal deuren dient tot een minimum beperkt te worden en deuren dienen bij voorkeur automatisch te openen. Voor fietsers die uit de fietsenstalling komen is er onvoldoende opstelruimte voor de deur aan de inkom, bovenaan de trap. Er dient een fietsgoot geïnstalleerd te worden op de trap.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten