2024_CBS_04364 - Omgevingsvergunning - OMV_2023018599. Sint-Paulusstraat 38, Zwartzustersstraat 25. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     31/03/1976: beschermd als monument ‘Zwartzusterklooster’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4763; 

-     05/08/1904: toelating (1904#1568) voor het oprichten van een gebouw;

-     06/05/1904: toelating (1904#838) voor het vergroten van een gebouw en verdieping op een ander gebouw binnen het eigendom.

Bestaande toestand

-     functie:

• Sint-Paulusstraat 38: wonen (eengezinswoning);
• Zwartzustersstraat 25: gemeenschapsvoorziening (klooster – kapel);

-     bouwvolume: 

• Sint-Paulusstraat 38: 3 bouwlagen met hellend dak;
• Zwartzustersstraat 25:

-     klooster: 3 bouwlagen met hellend dak;

-     kapel: 1 bouwlaag met hellend dak en torenspits;

-     gevelafwerking: 

• Sint-Paulusstraat 38: neoclassicistische wit geschilderde en bepleisterde gevel met terracotta dakpannen;
• Zwartzustersstraat 25: 

-     klooster: onbepleisterd metselwerk met leien dak;

-     kloostercomplex: wit geschilderde en bepleisterde gevel;

-     kapel: zandsteen met leien dak en torenspits;

-     inrichting:

• Sint-Paulusstraat 38: overdekte koer bij de woning;
• Zwartzustersstraat: 2 open ruimten:

-     binnenkoer vooraan met klinkerverharding, gras, bomen en struiken;

-     volledig groene en onverharde tuin achteraan met gras, bomen en struiken.

Nieuwe toestand

-     functie: wonen (co-living) en bedrijvigheid (kunstenaarsatelier):

• wonen: 16 kamerwoningen (2 types), 19 studio’s, 6 zelfstandige woongelegenheden;
• bedrijvigheid: 7 ateliers voor kunstenaars;
• gemeenschappelijke delen: keuken, eetruimte, salon, wellness en tuin;

-     bouwvolume:

• Sint-Paulusstraat 38: 

-     3 bouwlagen met hellend dak;

-     gesloopte aanbouwen aan de woning;

-     gesloopte trap in de woning;

-     nieuw trappenhuis;

-     opening in schuin dak aan de achterzijde in functie van inpandig dakterras;

• Zwartzusterstraat 25:

-     klooster: 3 bouwlagen met hellend dak;

-     kapel: 1 bouwlaag met hellend dak en torenspits;

-     kelder: gedeeltelijke sloop/opening;

• zuidvleugel: 

-     gesloopte schouw;

-     gesloopt schotelhuis;

-     gewijzigd dakvolume aan de zijde van de binnenkoer;

-     gesloopte oude liftschacht;

-     nieuwe liftschacht;

-     nieuwe dakkapel aan de zijde van de binnenkoer;

• noordvleugel: 

-     11 buitenunits (warmtepompen) op het dak, 1,40 m boven de nok;

-     nieuwe liftschacht 1ste en 2de westvleugel;

-     inpandig dakterras;

-     gesloopte gelijkvloerse ruimte aan de tuinzijde;

• 2de westvleugel: 

-     gesloopt zadeldak;

-     toegevoegde nieuwe daklaag boven de kroonlijst;

-     1 dakuitbouw over de volledige breedte aan de tuinzijde;

-     2 dakuitbouwen aan de achterzijde;

• 1ste oostvleugel:

-     2 nieuwe dakkapellen;

-     opening in schuin dak aan de achterzijde in functie van inpandig dakterras;

• 2de oostvleugel:

-     gesloopt zadeldak;

-     toegevoegde nieuwe daklaag boven de kroonlijst;

-     1 dakuitbouw over de volledige breedte aan de tuinzijde;

-     2 dakuitbouwen aan de achterzijde;

-     gevelafwerking: 

• Sint-Paulusstraat 38;

-     voorgevel ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand;

-     achtergevel gewijzigd; 

• Zwartzustersstraat:

-     klooster: kaleien

-     kapel: zandsteen;

• zuidvleugel:

-     zonnepanelen op het dak aan de binnenkoer; 

-     verwijderd traliewerk op de eerste verdieping aan de straatzijde;

• noordvleugel aan de zijde van de tuin:

-     2 nieuwe gevelopeningen in de 5^de en 7^de travee;

-     origineel schrijnwerk met t-ramen en kleinhout vervangen door t-ramen zonder kleinhout en voorzien van valbeveiliging op de 2^de verdieping;

• 1^ste westvleugel:

-     zonnepanelen op het dak aan de achterzijde; 

• 2^de westvleugel:

-     origineel schrijnwerk met t-ramen en kleinhout vervangen door t-ramen zonder kleinhout;

-     nieuwe toegangsdeur na doortrekken raamopening tot op het maaiveld in de 4de travee;

-     daklaag in grijs/beige gevelpleister met grijs/beige houten schrijnwerk:

-     zonnepanelen op de dakuitbouw;

• 2^de oostvleugel:

-     origineel schrijnwerk vervangen door wit geschilderde houten t-ramen;

-     nieuwe toegangsdeur na doortrekken raamopening tot op het maaiveld in de 5^de travee vanaf de noordvleugel;

-     daklaag in grijs/beige gevelpleister met grijs/beige houten schrijnwerk:

-     zonnepanelen op de dakuitbouw;

-     inrichting: 

• vellen van hoogstammige bomen; 
• nieuw hoogstammig groen;
• nieuw tuinpaviljoen in de binnenkoer vooraan;
• nieuwe overdekte fietsenstalling in de tuinzone achteraan;
• binnenkoer vooraan waarvan klinkerverharding, groen en gras vervangen door half-verharding;
• volledig groene en onverharde tuinzone achteraan overwegend voorzien van half-verharding;
• 3 septische putten van 7.000 liter en 1 septische put van 3.000 liter.

Inhoud van de aanvraag 

-     wijzigen van de functie van gemeenschapsvoorziening (klooster) naar wonen (kamerwoningen) en bedrijvigheid (kunstenaarsateliers);

-     slopen van een bijgebouw en aanbouwen;

-     uitbreiden van het volume met daklagen, dakuitbouwen, dakkapellen, bijgebouwen; 

-     wijzigen van de gevels: afwerking en schrijnwerk; 

-     wijzigen van de scheimuren; 

-     doorvoeren van interne constructieve werken;

-     plaatsen van warmtepompen en zonnepanelen; 

-     inrichten van de binnenkoer en tuin.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de verbouwing en herbestemming van het Zwartzusterklooster tot een co-living met kunstenaarsateliers en de exploitatie van warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 7: zone voor groen - (gr).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-     artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De inhoud van de aanvraag omvat een groot aantal wijzigingen en sloopwerken aan het als monument beschermde Zwartzusterklooster: onder andere gedeeltelijke sloop van de kelder, daken, het schotelhuis, het schrijnwerk en dergelijke. 

-     artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

De 2^de west- en oostvleugel worden uitgebreid met een extra bouwlaag/dakuitbouwen na het supprimeren van het zadeldak.

Op het dak van de noordvleugel worden 11 buitenunits (warmtepompen) geplaatst bovenop het dak, die 1,40 meter boven de nok zichtbaar zijn.

-     artikel 2.1.11 Dakterrassen – artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:

Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur. Terrassen zijn nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1. In de aanvraag worden dakterrassen in openingen van het schuine dak van het als monument beschermde Zwartzusterklooster voorzien.

-     artikel 2.1.12.1 Zonnepanelen en zonnecollectoren op schuine daken:

Er zijn geen zonnepanelen en zonnecollectoren op schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. Zonnepanelen en zonnecollectoren zijn nergens toegelaten indien het dak of de dakstructuur een culturele, historische en/of esthetische waarde heeft, zoals bepaald in punt 2.1.1. In de aanvraag worden zonnepanelen op verschillende daken van het als monument beschermde Zwartzusterklooster voorzien.

-     artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:

Technische installaties moeten in het maximaal toelaatbare bouwvolume verwerkt zitten zoals bepaald in punt 2.1.3. Buizen van technische installaties moeten uitmonden in het dak. Op het dak van de noordvleugel worden 11 buitenunits (warmtepompen) geplaatst op het dak die 1,40 meter boven de nok zichtbaar zijn. Op de snede is het niet duidelijk of deze voorzien worden van een afscherming.

-     artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. De bestaande hoogstammige bomen in de tuinzone van beide open ruimten worden geveld. 

Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Naast de bijkomende verhardingen wordt er nog een tuinpaviljoen in de voorste open ruimte en een fietsenstalling in de binnentuin voorzien, in strijd met dit artikel.

De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. In de aanvraag wordt veel meer verharding voorzien dan toegestaan. Half-verharding zoals grind is ook verharding en wordt als bijkomende verharding gezien, in strijd met dit artikel. Beide open ruimten worden bijna volledig voorzien van half-verharding in grind, zowel in de voorste binnenkoer, waar het tuinpaviljoen komt, als in de achterste voormalige volledig groene binnentuin, waar de fietsenstalling komt. Half-verharding heeft in tegenstelling tot het nu aanwezige gras, niet dezelfde kwaliteiten voor de fauna en flora.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Het pand werd vastgesteld als monument in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen. Voor onroerend erfgoed geldt dat deze van het toepassingsgebied van deze verordening uitgesloten wordt. De toegankelijkheid van onroerend erfgoed wordt echter wel nagestreefd doordat – krachtens artikel 35 van deze verordening – de gewestelijke erfgoedambtenaar van het agentschap RO-Vlaanderen van het Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, in zijn/haar advies een afweging maakt tussen de normen inzake toegankelijkheid en de te behouden erfgoedwaarden.
• artikel 11 Algemeen:
  Ook niet-vergunningsplichtige wijzigingen moeten de toegankelijkheidsnormen respecteren. Hierbij kan gedacht worden aan de vorm van trapleuningen, de plaatsing van sanitaire toestellen, het verlaagd gedeelte van een vast inrichtingselement voor onthaal, het voorzien van gids- en geleidenlijnen en dergelijke.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad. 
• artikel 17 Behoud en heraanplanting: zie RUP Binnenstad.
• artikel 27 Open ruimte: zie RUP Binnenstad.
• artikel 38 Groendaken:
  Nieuwe platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², dienen te worden ingericht als groendak. Op de plannen van het afzonderlijke tuinpaviljoen is er geen groendak opgetekend en wordt het plafond qua materialisatie omschreven als metaal. Dit is geen ideale dakafwerking naar beleving en zicht op de koer van de omliggende woongelegenheden op de verdiepingen. Het dak heeft een oppervlakte van 42 m² en dient voorzien te worden van een groendak, zoals dit wel als dakafwerking wordt aangeduid op het algemene dakplan (BA_KLOOSTER_P_N_DAK). Dit geldt eveneens voor de overdekte fietsenstalling.
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Gezien de intensiteit en het gemeenschappelijke gebruik van de keuken op de gelijkvloerse verdieping voor alle kamers, moeten deze voorzien worden.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld..
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen en omvormen van het beschermde Zwartzusterklooster tot kamerwoningen met kunstenaarsateliers. Zoals in het oude klooster wordt de woonfunctie aangevuld met een aantal gemeenschappelijke functies zoals gemeenschappelijke leefruimtes en keukens bij de kamerwoningen, de historische keuken en refter die kan gebruikt worden door alle bewoners, een wellness in de kelder, flexibele werkplekken in de pandgangen en de twee binnentuinen. 

Het project is een mix van verschillende woonvormen en -groottes. Er zijn twee woongroepen met elk 8 kamers met een oppervlakte variërend van 16,50 m² tot 26,50 m². Ze hebben elk hun eigen sanitair en delen per woongroep een ruime keuken, eetplaats en zitruimte. 

Vervolgens zijn er in het complex 19 zelfstandige studio’s met oppervlaktes tussen 29 m² en 50 m². Enkel de kleinste twee studio’s hebben een oppervlakte van minder dan 35 m² zoals opgelegd in de bouwcode. Deze afwijking komt voort uit de beperkingen van een beschermd monument. De kleinere oppervlakte wordt gecompenseerd door het voorzien van een mezzanine met slaapmogelijkheid. Hierdoor blijft de leefruimte groot genoeg.

Tenslotte zijn er 6 appartementen, waarvan één duplexwoning in de Sint-Paulusstraat met twee slaapkamers (77 m²), vier tweeslaapkamerappartementen (92 m² tot 104,50 m²) en één appartement met drie slaapkamers (151 m²).

Iedereen heeft toegang tot de gemeenschappelijke open ruimten. De woongelegenheden in de Sint-Paulusstraat 38 hebben een eigen terras. Aan de traphal wordt een gemeenschappelijk terras gemaakt grenzend aan de woongroep op de tweede verdieping. Het terras bij appartement 7 wordt geschrapt op vraag van het agentschap Onroerend Erfgoed.

Deze functiewijziging van gemeenschapsvoorziening naar wonen met kunstenaarsateliers geeft het complex een nieuwe bestemming die zich goed inpast in de bestaande kloosterstructuur, met respect voor het erfgoed.

De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

“Er worden een beperkt aantal werkplekken voorzien (+/- 10 % ) van het totale project. Gelet op de ligging had een uitgebreider % aan andere functies wel aangewezen geweest met hierbij wel een aantal duidelijke afspraken over typologie want het kunstdomein is zeer breed.

De aanvraag voldoet maar in beperkte mate aan de beleidsvisie Ruimtelijke Economie inzonderheid wat betreft verweving. Dit zou uitgebreider mogen zijn. Een uitbreiding van atelierruimtes is noodzakelijk met ook meer diversificatie.”

Dit advies wordt niet geheel gevolgd. Een groot deel van de gelijkvloerse ruimtes in de voorbouw wordt ingenomen door kunstenaarsateliers. In de zuidvleugel aan de straat is een kapel die kan gebruikt of verhuurd worden voor evenementen zoals concerten, recepties, tentoonstellingen e.d., en ook een grote vergaderruimte. In de historische refter en keuken in de oostvleugel is de mogelijkheid om op termijn eventueel een reca in te richten. Behalve de atelierruimtes zijn er op de verdiepingen ook een groot aantal werkplekken voorzien ten dienste van de bewoners. Het gebruik gedurende de eerste jaren zal moeten uitwijzen of er behoefte en mogelijkheid is om de atelierfuncties uit te breiden of om te vormen tot bv. kantoorruimtes. Het is belangrijk dat de meer publieke functies zich beperken tot de gebouwen rond de voorste binnenkoer, zodat de achterste binnentuin een meer privaat en intiemer karakter behoudt voor de woningen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Door de beperkte vrije hoogte onder het zadeldak, in de tweede oost- en westvleugel, is de bruikbare oppervlakte beperkt tot de centrale zone onder de nok. Meer dan de helft van de vloeroppervlakte voldoet niet aan de minimum vrije hoogte zoals voorgeschreven door de bouwcode. 

Net zoals de noordvleugel die in het verleden werd verhoogd met een nieuwe verdieping, worden de tweede oost- en westvleugel aan de tuinzijde uitgebreid met een dakuitbouw over de volledige gevelbreedte. Hierdoor kan de bruikbare oppervlakte vergroot worden. De gevel wordt verhoogd en gelijk getrokken met de kroonlijst van de noordvleugel en de raamopeningen volgen het ritme van de bestaande gevel. De drie gevels sluiten hierdoor mooi aan op elkaar. 

De uitbreidingen hebben echter een grote impact op de woningen aan de Sint-Paulusstraat, meer bepaald de nummers 28-30-32 en 36. Door het verhogen van de scheimuren wordt van deze huizen zon en licht weggenomen. Daarom heeft de aanvrager naar aanleiding hiervan zijn plannen aangepast waarbij beide dakuitbouwen met twee traveeën worden verkleind zodat het profiel van de scheimuren niet gewijzigd wordt en voldoende afstand tot de buren bewaard blijft.

Op vraag van het agentschap Onroerend Erfgoed blijft het hellend dak aan de buitenzijde in de tweede oost- en westvleugels behouden. Er worden enkel drie ‘blinde’ dakuitbouwen toegevoegd om een sanitaire cel in te richten. Ter vrijwaring van lichten en zichten, krijgen deze geen raam, maar een koepel.

De ruimte tussen de twee zadeldaken van de zuidvleugel wordt dicht gemaakt. Hierdoor kan er vanuit de gang een verbinding gemaakt worden naar de studio’s en krijgt men in de sanitaire cellen meer vrije hoogte. De aanpassing van het dak zal niet zichtbaar zijn vanuit de binnenkoer.

In het project komen in de schuine daken drie inpandige dakterrassen, die niet voldoen aan de voorschriften van het RUP Binnenstad omwille van de erfgoedwaarde. Het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed is daarom doorslaggevend om de afwijking hierop te kunnen toestaan.

-     Voor een gemeenschappelijk dakterras aan traphal 2 wordt een ronde opening van 3,50 meter in het plat dak gemaakt en in ruimtelijk inpasbaar.

-     Voor een privaat dakterras voor appartement 7 wordt in het hellend dak aan de achterzijde van de oostvleugel een uitsparing gemaakt. Naast een private buitenruimte zorgt deze voor extra lichtinval in de zolderruimte. Om 1,90 meter afstand te houden van het perceelsgrens komt er een groenstrook met beplanting. Over dit terras gaf het agentschap Onroerend Erfgoed een ongunstig advies. Naar aanleiding van dit advies werden door de aanvrager bij dit appartement ter creatie van voldoende woonkwaliteit een nieuw terras en dakvlakvensters opgetekend waarvoor wel een gunstig advies is bekomend door het agentschap. Dit bijkomend advies werd opgeladen in het dossier en de aangepaste plannen worden bijgevoegd bij de beslissing.

-     Voor een privaat dakterras voor de duplex in de Sint-Paulusstraat 38 wordt net als de aanpalende buren, een opening in het hellend dak gemaakt. Deze opening houdt 60 cm afstand ten opzichte van de perceelsgrens en is ruimtelijk inpasbaar.

Om zoveel als mogelijk te voldoen aan artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad en artikel 27 van de bouwcode moet de (half-)verharding gereduceerd worden tot het absolute minimum. Ook de nieuwe volumes in de open ruimte zoals de fietsenstalling en het tuinpaviljoen, moeten gecompenseerd worden door extra aanplantingen op volle grond. De sloop van de aanbouw tegen de voorste oostvleugel kan hierbij in rekening worden gebracht. Tenslotte stelt de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen dat omdat er in de bestaande binnentuin enkele bomen gerooid worden, het bestaand groenvolume dient te worden gecompenseerd.

Volgende voorwaarden worden daarom in de vergunning opgelegd:

-     In de voorste binnenkoer mag de bestaande grasoppervlakte niet verhard worden, enkel de klinkerverharding mag vervangen worden door het grind.

-     In de achterste tuin mag enkel een verhard pad van 1 meter breed naast de gebouwen en fietsenstalling aangelegd worden.

-     Het bestaand groenvolume moet worden gecompenseerd, bij voorkeur met grote bomen klasse 1 volgens het bomenplan 2.0.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op het Zwartzusterklooster, beschermd als monument sinds 31 maart 1976. De aanvraag heeft ook betrekking op Sint-Paulusstraat 38, een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt:

“De aanvraag omvat de verbouwing en herbestemming van het Zwartzusterklooster en het pand Sint-Paulusstraat 38 tot een co-living en kunstenaarsatelier. De geplande werken aan de beschermde delen werden uitvoerig voorbesproken met het agentschap Onroerend Erfgoed. De voorwaarden uit het advies van het agentschap moeten nauwgezet worden opgevolgd.

De geplande ingrepen in de Sint-Paulusstraat 38 omvatten onder meer de afbraak van de achterbouw in functie van de realisatie van een nieuw trappenhuis. Vanuit oogpunt monumentenzorg is hiertegen geen bezwaar. Het interieur onderging eerder al verschillende aanpassingen, waardoor de erfgoedwaarde eerder beperkt is. De aanpassingen in functie van de opdeling van het pand kunnen gunstig beoordeeld worden vanuit oogpunt monumentenzorg.

De stedelijke dienst Monumentenzorg waardeert de eigen intenties van de bouwheer tot restauratie van de voorgevel in de Sint-Paulusstraat en de vernieuwing van het schrijnwerk in hout naar oorspronkelijk model. Typedetails van het schrijnwerk dienen voorafgaand aan de bestelling ter goedkeuring te worden voorgelegd.” 

Het voorwaardelijk gunstig advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden en volgende voorwaarde wordt bij de vergunning opgelegd:

-     Typedetails van het schrijnwerk in de voorgevel Sint-Paulusstraat 38 zijn, voorafgaand aan de bestelling, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Ook het agentschap Onroerend Erfgoed verleent een voorwaardelijk gunstig advies:

“Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

-     Het plaatsen van binnenisolatie in de vleugels rond de voorste binnenkoer op de eerste verdieping doet afbreuk aan de erfgoedwaarden en wordt niet toegestaan.

-     De werken worden uitgevoerd volgens de beschrijving van de erfgoednota bij de omgevingsvergunning opgemaakt door Hans Verstuyft architecten bv en Erfgoed en Visie bv.

-     Voor volgende detailleringen moet er nog afzonderlijk een toelating aangevraagd worden:

• Detailtekeningen van het nieuwe buitenschrijnwerk en gedetailleerde beschrijving van de te restaureren vensters. 
• Restauratie van waardevolle erfgoedelementen in het interieur, onder andere pleisterplafonds, binnenschrijnwerk, schouwen, enzovoort.
• Restauratie van de waardevolle Delftse tegels in de keuken.

-     Het maken van een verbinding tussen de keuken en de refter is aanvaardbaar omdat op deze plaats de tegels verschillend zijn in kleur en detaillering. Hoogstwaarschijnlijk gaat het hier om een verbouwingsperiode van de 19de eeuw waarbij een deuropening kleiner gemaakt werd tot het huidige doorgeefluik. De demontage van de Delftse tegels moet wel begeleid worden door een specialist in historische muurtegels.

-     Een bijkomende tweede deuropening naar de oude sacristie is niet toegelaten omwille van de zeer hoge erfgoedwaarde van de bestaande tegels. De bestaande deuropening naar de nieuwe sacristie kan behouden blijven en de verbinding maken naar de nieuwe berging. 

-     Het inpandig dakterras op de zolder van appartement 7 kan niet worden toegestaan omwille van de hoge erfgoedwaarden van de historische 16de-eeuwse dakspanten. Het aangepast plan met een nieuw terras bij dit appartement wordt wel gunstig geadviseerd.

-     De nieuwe openingen in de gemene muur links zijn niet conform de gemaakte afspraken met de kerkfabriek: enkel lichten op grote hoogten.”

Deze voorwaarden van het agentschap Onroerend Erfgoed zijn vanuit erfgoedoogpunt strikt na te leven.

Overeenkomstig artikel 2.1.12.1 van RUP Binnenstad worden zonnepanelen op schuine daken niet toegestaan indien het dak of de dakstructuur een CHE-waarde heeft. Zowel het agentschap Onroerend Erfgoed als de dienst Monumentenzorg hebben geen bezwaar tegen de zonnepanelen. De panelen zijn nergens zichtbaar vanop het maaiveld. De afwijking van dit voorschrift kan worden toegestaan.

Op het dak van de noordvleugel worden 11 warmtepompen geplaatst. Volgens artikel 2.1.13 van het RUP moeten deze zo geplaatst worden dat ze niet zichtbaar zijn vanaf het maaiveld, ze moeten ook voorzien worden van een groenscherm en voldoen aan de geluidsnormen. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (2.275 m²) en een ingreep in de bodem boven 100 m² (circa 300 m² aan rioleringen, verdiepen van kelders, trap- en liftkokers, enzovoort). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht. 

De stedelijke dienst Archeologie bracht volgend advies uit:

“De archeologienota werd opgemaakt door Robby Vervoort en Annika Devroe en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 6 april 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25523). Het programma van maatregelen beveelt een registratie van de huidige kelders, een sloopbegeleiding van de ondergrondse structuren en een opgraving. Het onderzoek situeert zich ter hoogte van al de geplande ingrepen (zijnde onder andere riolering, liftput/ liftschacht, het paviljoen, de fietsenstalling, het trappenhuis, de uit te diepen kelders, de af te graven kelders en de septische putten). Voor deze zones wordt specifiek een vlakdekkende opgraving geadviseerd tot op verstoringsdiepte (+ buffer).  

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-     De bouwheer voert het programma van maatregelen (namelijk een sloopbegeleiding en opgraving, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/25523) verplicht uit. 

-     De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be). 

-     De bouwheer nodigt de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toevalsvondst en/ of onderzoek wordt geduid.  

-     De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.”

Dit advies wordt integraal bijgetreden en dient te worden gevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd. 

Om de brandveiligheid te garanderen wordt aan de buitenkant van de gemene muur met de tuinzone van de Sint-Pauluskerk en het gebouw van Woonhaven een brandtrap geplaatst. De eigenaar van de grond AG Vespa heeft zich voorwaardelijk akkoord verklaard met het plaatsen van de vluchttrappen en het maken van raamopeningen in deze gemene muur:

“AG Vespa neemt kennis van de aanvraag van omgevingsvergunning met referentie OMV_2023018599 door de NV LINDEN OF LIFE voor een gebouw gelegen Sint-Paulusstraat 38 en Zwartzustersstraat 25 te 2000 Antwerpen. Stad Antwerpen is eigenaar van een aanpalend perceel ten westen van het gebouw, kadastraal gekend onder sectie A, nummer 2208B met een oppervlakte van 1.976 m². Het gehele perceel is in erfpacht door Woonhaven.

In de vergunningsaanvraag wordt er voor de westelijke buitenmuur voorzien in ramen in de gevel en daken en een nooduitgang met trap naar het perceel 2208B (zie plan BA_KLOOSTER_G_N_11_GEMENEMUUR). We wijzen erop dat deze voorgenomen werken niet kunnen worden uitgevoerd zonder dat er hierover vooraf de nodige afspraken worden gemaakt of een overeenkomst wordt afgesloten door de ontwikkelaar met stad Antwerpen en Woonhaven.” 

Het is de verantwoordelijkheid van de bouwheer dat de nodige rechten worden verworven om te kunnen voldoen aan de brandveiligheid en het wooncomfort (lichten en zichten). Zonder de nodige akkoorden kan de vergunning niet worden uitgevoerd. De omgevingsvergunning doet echter geen uitspraak over burgerrechtelijke kwesties.

De platte daken van het tuinpaviljoen en de fietsenstalling moeten worden uitgevoerd als groendaken zoals opgelegd in artikel 38 van de bouwcode.

De gemeenschappelijke keukens moeten worden uitgerust met een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode.

Omwille van de status als beschermd monument is het mogelijk om af te wijken van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Er moet echter getracht worden om binnen de beperkingen van het erfgoedaspect zo veel mogelijk tegemoet te komen aan de toegankelijkheidsnormen.

De voorwaardelijk gunstige adviezen van Fluvius System Operator, Water-link/Aquafin, Wyre en Proximus moeten worden gevolgd.

Mobiliteitsimpact 

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de verschillende woongelegenheden moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-     16 kamers: 16 x 1 = 16

-     19 studio’s met 1 slaapkamer: 19 x 2 = 38

-     5 appartementen met 2 slaapkamers: 5 x 3 = 15

-     1 appartement met 3 slaapkamers: 1 x 4 = 4

Voor wonen moeten 73 fietsenstallingen voorzien worden.

Voor de ateliers worden ook 3 fietsenstallingen voorzien.

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de tuin achteraan voor 76 fietsen. Er worden ook 4 plaatsen ingericht voor bakfietsen.

Alle fietsenstallingen worden dubbelhoog voorzien. Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten gewone enkele stallingen zijn. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een dubbelhoog systeem (zware (elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, kinderstoelen, enzovoort). De fietsenstalling moet overdekt en afgesloten zijn.

De stedelijke dienst Mobiliteit legt in haar advies over de fietsenstallingen volgende voorwaarden op:

-     Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten gewone enkele stallingen zijn.

-     De fietsenstalling moet overdekt en afgesloten zijn.

Om tegemoet te komen aan dit advies heeft de aanvrager een plan met een alternatieve opstelling voor de fietsen voorzien. De zone van de overdekte gaanderij in de tweede binnentuin (tegen de muur van de ateliers) zal fungeren als overdekte fietsstaanplaats voor 20 fietsen, waardoor minstens de helft van het totaal van 76 fietsen éénlagig is. Om praktische redenen zullen de bakfietsen en/of grotere fietsen in de inkomzone van de zuidvleugel geplaatst worden, zoals aangegeven op het plan.  

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De nieuwe bestemming zal voornamelijk een woonfunctie hebben in verschillende vormen waaronder individuele studio’s, appartementen en kamers in de voormalige cellen. 

Naast de woonfunctie worden ook collectieve ruimten gerealiseerd door gemeenschappelijke ruimten in te richten die door alle bewoners gebruikt kunnen worden. De salons op het gelijkvloers zullen verhuurd worden als atelierruimte voor kunstenaars. In de geplande situatie zal het gebouw deels verwarmd (desgevallend gekoeld) worden door middel van warmtepompen.

Milieutechnisch omvat de aanvraag ingedeelde inrichtingen of activiteiten met onderstaande rubrieken: 

-     Rubriek 16.3.2°a) : 11 lucht-waterwarmtepompen met een individueel vermogen van 16 kW en één water-waterwarmtepomp met een elektrisch vermogen van 6 kW (totaal vermogen 182 kW) voor de verwarming van het gebouw. 

-     Daarnaast worden ook 3 stookinstallaties geplaatst om de gelijkvloerse verdieping en de kapel te verwarmen. De stookinstallaties hebben een gecombineerd vermogen van 290 kW, waardoor ze niet ingedeeld zijn. 

-     Er wordt een transformator geplaatst met een vermogen lager dan 1.000 kVA, eveneens niet (meer) ingedeeld.

De atelierruimte wordt voorzien als werkruimte voor kunstenaars, wat voor een cultureel aspect van het projectvoornemen zal zorgen. Hier worden echter geen voorstellingen, muziekactiviteiten of andere evenementen (met regelmaat) gepland, waardoor rubriek 32 ontspanningsinrichtingen niet van toepassing is. 

Uit de beoordeling van de geluidsemissies van de koelunits, blijkt dat de geluidsnormen niet gerespecteerd kunnen worden zonder milderende maatregelen. Enerzijds wordt ervoor geopteerd voor warmtepompen met een geluidsdruk van maximaal 55 dB(A) op 1 m, anderzijds worden ze voorzien van individuele akoestische omkasting én een geluidscherm. Hiermee wordt getracht de geldende milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht na te leven.

Tenslotte blijft nog de werkingsmodi van de installaties om de geluidsemissies verder te beperken.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels. 

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De dakuitbouwen op de achterste (tweede) oost- en westvleugel worden met twee traveeën verkleind conform het bijgevoegd plan.

4. De voorwaarden uit het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed moeten strikt worden nageleefd.

5. Het terras bij appartement 7 wordt uitgevoerd zoals op het bijgevoegd plan met akkoord van het agentschap Onroerend Erfgoed.

6. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie moeten worden opgevolgd.

7. Typedetails van het schrijnwerk in de voorgevel Sint-Paulusstraat 38 zijn, voorafgaand aan de bestelling, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

8. Conform artikel 2.1.13 van het RUP Binnenstad moeten de buitenunits (warmtepompen) zo geplaatst worden dat ze niet zichtbaar zijn vanaf het maaiveld, voorzien worden van een groenscherm en voldoen aan de geluidsnormen.

9. Conform artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad moet aangaande de bijkomende verhardingen en de compensatie voor het rooien van groen en verminderen van de open ruimte, voldaan worden aan volgende voorwaarden: 

-     In de voorste binnenkoer mag de bestaande grasoppervlakte niet verhard worden, enkel de bestaande klinkerverharding mag vervangen worden door het grind.

-     In de achterste tuin mag enkel een verhard pad van 1 meter breed naast de gebouwen en fietsenstalling aangelegd worden.

-     Het bestaand groenvolume moet worden gecompenseerd, bij voorkeur met grote bomen klasse 1 volgens het bomenplan 2.0.

10. Alle platte daken, meer bepaald van het tuinpaviljoen en de fietsenstalling, moeten worden uitgevoerd als groendaken conform artikel 38 van de bouwcode.

11. De gemeenschappelijke keukens moeten worden uitgerust met een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode.

12. De voorwaarden uit het advies van Fluvius System Operator moeten worden nageleefd.

13. De voorwaarden uit het advies van Water-link/Aquafin moeten worden nageleefd.

14. De voorwaarden uit het advies van Wyre moeten worden nageleefd.

15. Het advies van Proximus moet worden opgevolgd.

16. De fietsenstallingen moeten worden voorzien zoals op het bijgevoegd plan met de alternatieve opstelling.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt gunstig advies verleend de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren

Geadviseerde rubriek(en)

Standpunt college
Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het college neemt kennis van een aanpassing van het advies van de dienst Mobiliteit, die op basis van bijkomende gegevens onderstaande toevoegt aan het eerder verleende advies (waarop het advies van de GOA is gebaseerd):
Bijstelling vergunde toestand: 
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
In de laatst vergunde toestand is er een klooster en een eengezinswoning.
De parkeerbehoefte van de eengezinswoning is 1.
De parkeerbehoefte van het klooster wordt berekend als kamerwoningen op basis van het aantal cellen. Er zijn 47 cellen in het klooster. 47 x 0,15/kamer = 7,05.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 8 (1 + 7 = 8).
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 21 (29 -8) plaatsen.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens het openbaar onderzoek werden volgende bezwaren ingediend:

1. De voorziene bestemming als woonfunctie met een mix aan verschillende typologieën zoals individuele studio’s, appartementen en kamers zorgt voor een reële kans op bovenmatige hinder en overlast voor de omwonenden. 
   Beoordeling:
   Het bezwaar is ongegrond. De diversiteit aan woonvormen wordt als een positief gegeven gezien. Op deze manier wordt voorkomen dat er een te eenzijdige doelgroep wordt bereikt wat vaak tot overlast kan leiden. Het complex heeft altijd een gemeenschappelijke woonvorm gekend, weliswaar in de vorm van een klooster. Deze invulling is vandaag uiteraard niet meer relevant, er wordt daarom gezocht naar een invulling die zowel op sociaal vlak, als economisch en cultuurhistorisch aanvaardbaar en wenselijk is.

2. Er wordt gevreesd voor lawaaihinder door het gebruik van de stalen buitentrappen en van de achterste tuin.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is ongegrond. De achterste tuin zal, in tegenstelling tot de voorste tuin, een louter privaat residentieel gebruik kennen. Dit zal normaal gezien gepaard gaan met het gebruikelijke geluidsniveau dat kan verwacht worden in achtertuinen van residentiële gebouwen. De stalen trappen aan de zijde van de kerk zullen enkel gebruikt worden als noodtrap.

3. De verhoging van de scheimuren aan de uiteinden van de twee achterste zijvleugels zorgt voor een verlies aan zon- en lichtinval voor de woningen aan de Sint-Paulusstraat 28-30-32 en 36, en doet het bestaande profiel van twee bouwlagen met hellend dak teniet.
   Beoordeling:
   Dit bezwaar is gegrond. De verhoging van de scheimuren heeft een aanzienlijke impact op de bezonning en lichttoetreding van de woningen aan de Sint-Paulusstraat. Er wordt daarom als voorwaarde opgelegd dat de beide dakuitbouwen met twee traveeën worden verkleind zodat het profiel van de scheimuren behouden blijft en voldoende afstand tot de buren bewaard blijft.

4. De warmtepompen op het dak van de middenvleugel verstoort het uitzicht vanuit de woningen en er wordt gevreesd voor geluidsoverlast.
   Beoordeling: De warmtepompen moeten volgens artikel 2.1.13 van het RUP zo geplaatst worden dat ze niet zichtbaar zijn vanaf het maaiveld, ze moeten ook voorzien worden van een groenscherm en voldoen aan de geldende geluidsnormen. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.
5. Er wordt gevreesd voor inbraakpogingen via het dak van de fietsenstallingen en voor geluidsoverlast door het gebruik van de fietsenberging.
   Beoordeling: Er is geen reden om aan te nemen dat een fietsenberging voor onaanvaardbare geluidsoverlast zou zorgen. Ze zal eerder bufferend werken voor geluiden die uit de tuin komen. Voor inbraak moet men in een stedelijke omgeving altijd alert zijn. Er kan dan ook vanuit gegaan worden dat de beheerders van het pand de nodige maatregelen zullen treffen om het gebouw veilig af te sluiten. Het bezwaar is ongegrond.
6. Vanuit de opgetrokken dakverdieping worden er bijkomende zichten gecreëerd naar de omgeving, ook vanuit de evacuatietrap aan de kant van de kerk.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is niet gegrond. Het is de bedoeling dat de evacuatietrap enkel gebruikt wordt in noodgevallen. De zichten vanuit de bijkomende verdieping zullen voornamelijk gericht zijn naar het eigen terrein. 

7. Door de plaatsing van een balkon op de eerste verdieping van Sint-Paulusstraat 38 op minder dan 190 cm van de perceelsgrens wordt inkijk gecreëerd, dit zou volgens contacten met de bouwheer worden opgelost door middel van een zichtscherm. Door de plaatsing van de trap achter nummer 38 worden ook bijkomende zichten gecreëerd naar de buren.
   Beoordeling:
   Het bezwaar is ongegrond. We begrijpen hieruit dat er niet echt een bezwaar is tegen het balkon, mits het plaatsen van een zichtscherm. De inkijk vanuit de trap moet genuanceerd worden: de trap wordt geplaatst op 275 cm van de perceelsgrens, de afstand tot de zijgevel van nummer 36 is nog groter. Bovendien wordt er begroeiing geplaatst tegen de zijkant van de trappen.

8. Er is onduidelijkheid over de ontsluiting via nummer 38: is dit enkel voor de bewoners van dit specifieke pand en eventuele noodevacuatie? Of wordt de hele site langs hier ontsloten?
   Beoordeling:
   Het bezwaar is ongegrond. Het lijkt logisch dat de bewoners van het complex de hoofdingang zullen gebruiken. Mogelijks zullen de bewoners van de kamers het dichtst bij de nummer 38 sporadisch wel gebruik kunnen maken van de ingang van dit pand, maar ook hier wordt echter niet verwacht dat dit tot overmatige overlast zou leiden.

9. Ter hoogte van nummer 28 is er een bestaande historische doorgang. In het verre verleden is die deur wel eens geopend door de vorige bewoners (de zusters). Iemand die dat doet staat direct in de tuin van nummer 28. Hoe wordt ervoor gezorgd dat het niet meer mogelijk is om deze deur te openen?
   Beoordeling:
   Het bezwaar is ongegrond. Dit is een zaak tussen de bouwheer en de eigenaar van nummer 28. De omgevingsvergunning doet hierover geen uitspraak.

10.      Er is vrees voor verkeersoverlast in de rustige Zwartzustersstraat, het ontbreken van parkeerplaatsen zal de parkeerdruk verhogen, door het verwachte grote verloop in de kleinere units zullen er vaak verhuiswagens voor de deur staan.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is ongegrond. Het is door het beschermd statuut van het pand niet mogelijk om parkeerplaatsen te voorzien op eigen terrein. Hiervoor wordt een compensatoire vergoeding gevraagd. Uit de aanvraag blijkt dat de kamers gemeubeld zijn, zodat de verhuizingen met grote verhuiswagens eerder beperkt zullen zijn.

11.      Woonhaven is als erfpachthouder van de grond naast het project niet akkoord met het plaatsen van een vluchttrap langs en openingen in de gemene muur.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is ongegrond. De grond is eigendom van stad Antwerpen/AG Vespa. Woonhaven heeft een erfpacht tot 2050. De grond achter het gebouw dient ook als brandweg voor de aanpalende Sint-Pauluskerk. Er is geen reden waarom deze erfdienstbaarheid niet kan worden doorgetrokken naar het nieuwe project. Dit levert geen enkele hinder op voor de bewoners van Woonhaven. Afgezien van het burgerrechtelijk aspect, waarover hier geen uitspraak wordt gedaan, is dit geen inhoudelijk argument dat in de omgevingsvergunning wordt beoordeeld. AG Vespa heeft zich overigens voorwaardelijk akkoord verklaard.

12.      Dit bezwaar werd buiten de termijn ingediend: De kerkfabriek heeft geen bezwaar tegen de nooduitgangen en lichten en zichten op grote hoogte, maar wel tegen lichten op lage hoogte, ramen die inkijk bieden, deuren of andere toegangen op het gelijkvloers.
    Beoordeling:
    Het bezwaar is onontvankelijk en ongegrond. Er is een voorwaardelijk akkoord van AG Vespa, de eigenaar van de grond. Indien sommige ramen omwille van burgerrechtelijke redenen niet kunnen gemaakt worden, heeft dit een impact op de indeling en zal bijvoorbeeld kamer 1.1 niet kunnen gebruikt worden als kamer. Overigens geven de voorziene ramen in de gemene muur enkel uitzicht op de gevel van de kerk en verder geen hinder opleveren naar omwonenden.