2024_CBS_04391 - Omgevingsvergunning - OMV_2023168065. Oudestraat 102-104. District Wilrijk - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/06/2022: vergunning deputatie na weigering college (OMV_2021181221) voor het opsplitsen van een eengezinswoning in een meergezinswoning en eengezinswoning en het toevoegen van twee bouwlagen; (niet vervallen, niet uitgevoerd)

-          10/09/2021: weigering (OMV_2021105564) voor het verbouwen van een handelshuis naar een meergezinswoning met 5 woonentiteiten;

-          28/11/1988: vergunning (222#12862) voor het hernieuwen café en zaal.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;
• meergezinswoning met 5 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak en teruggetrokken dakvolume met toegang tot dakterras; 
• kroonlijsthoogte van 9,6 m en totale bouwhoogte van 12,2 m;

-          gevelafwerking:

• witte gevelbepleistering en grijs pvc schrijnwerk;
• grijze gevalfwerking op de gelijkvloerse verdieping;
• poort naar inpandige garage in grijs aluminium;

-          inrichting:

• ontpitting voor het creëren van achtertuinen:

-          horende bij de eengezinswoning een tuin van 43,7m² waarvan 10m² terras;

-          horende bij het appartement op de gelijkvloerse verdieping een tuin van 16,2m² waarvan 4,4m² terras;

• voortuinstrook voorzien van 36m² verharding en afgesloten met een tuinmuur van 0,53m hoogte;
• dakterras van 112,1m²;
• 15 fietsstalplaatsen en 1 inpandige autostalplaats.

Bestaande toestand

-          functie:

• eengezinswoning op de eerste verdieping;
• café als nevenfunctie op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak;
• perceel is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking: oranjerood metselwerk en donkerbruin houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting: voortuinstrook met een gesloten en open terrasconstructie.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• vrije beroep – apotheek op de gelijkvloerse verdieping;
• 14 studentenkamers op de eerste en tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• hoekperceel met een maximale bouwdiepte van circa 20m langs beide straatzijden;
• kroonlijsthoogte van 10 m;

-          gevelafwerking:

• oranjerood metselwerk;
• zwart aluminium buitenschrijnwerk met enkele vaste panelen in zwart aluminium;
• zaak-gebonden publiciteit in de vorm van:

-          twee verlichte logo’s, type apothekerskruis, afmetingen: 0,90 m op 0,90 m;

-          één logo in losse letter boven de inkomdeur, afmetingen: 0,36 m op 3,5 m;

-          inrichting:

• voortuinstrook voorzien van 70m² verharding bestaande uit:

-          toegangspaden;

-          5 fietsstalplaatsen voor klanten apotheek;

-          2 autostalplaatsen.

• ondergrondse fietsenberging met ruimte voor 19 fietsen;
• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd met uitzondering van een patio van 8,5 m².

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen en verbouwen van een eengezinswoning naar:

• vrij beroep op het gelijkvloers
• 14 studentenkamers op de verdiepingen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          aanbrengen van een zaak-gebonden publiciteitsinrichting;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 19 Hellingen:
  §2. wanneer een combinatie van hellingen gepaard gaat met een verandering van richting, dan is een tussenbordes vereist met een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 meter tussen de twee verschillende hellingen;

§5. De breedte van een helling met een hellingspercentage van meer dan vier procent bedraagt minstens 145 cm, zodat na de afwerking van de eventuele wanden en met inbegrip van de ruimte voor eventuele plinten en leuningen een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 120 cm gegarandeerd wordt;

§9. aan de zijkanten van een helling die een niveauverschil van meer dan 25 cm overbrugt, moet aan beide zijden een leuning aangebracht worden, die doorloopt over eventuele tussenbordessen. Voor het begin en aan het einde van de helling moet de leuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26: Afvalverzameling:

er is geen afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voor de studentenkamers;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er wordt een binnentuin voorzien van 8,5 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt circa 250 m².

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

voor de studentenkamers is er geen privatieve of collectieve buitenruimte voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er is geen voldoende ruime draaicirkel onderaan de trap;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden onvoldoende autostalplaatsen voorzien;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

voor zaak-gebonden publiciteit haaks op het gevelvlak zijn de afmetingen vastgelegd op maximum 0,60 m hoog en maximum 0,60 m uit het gevelvlak. Er wordt twee keer een apothekers kruis voorzien van 0,90 m op 0,90 m;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

scheidingsmuren moeten een opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. De scheidingsmuren hebben een opstand van slechts 0,15 m.

• artikel 38 Groendaken:

het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter. Het nieuwe dak van de optopping is slechts gedeeltelijk van een groendak voorzien;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. de nieuwe hemelwaterafvoer wordt aangesloten op de droogweerafvoer, dit moet gescheiden worden;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Sinds 23 februari 2024 is het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden. Dit decreet is ook meteen van toepassing op lopende dossiers, waaronder ook voorliggende aanvraag. Bij de beoordeling van dit dossier is gebleken dat de vergunningverlenende overheid over onvoldoende informatie beschikt om voor voorliggend dossier te besluiten dat geen passende beoordeling noodzakelijk is. Om deze reden dient de aanvraag geweigerd te worden.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Het hemelwaterformulier werd niet correct ingevuld waardoor circa 86 m² aan verharde oppervlakte zonder meer geloosd wordt op de riolering. Uit het ingewonnen advies blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

-  Effecten op de biodiversiteit:

Overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024, kan het volgende gesteld worden:

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor het inrichten van een apotheek op de gelijkvloerse verdieping werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Zij verleenden gunstig advies voor een apotheek op dit hoekpand aangezien dit in de lijn ligt van de Beleidsnota Detailhandel 2020, gelet op deze locatie binnen de zone verspreide bewinkeling.

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is er eveneens geen bezwaar tegen het inrichten van een apotheek op deze locatie.

Het voorgestelde woonprogramma kan echter niet gunstig beoordeeld worden. Ten eerste streeft het Antwerpse woonbeleid er naar dat grote gezinnen zich in de stad kunnen blijven vestigen. Een aangepast woonaanbod, met ruime woningen, is hierbij cruciaal. Het opdelen van een bestaande, grote woning in kleine woongelegenheden druist hier tegen in. Grote woningen moeten behouden blijven of vervangen worden door een nieuwe grote woning (minimum 130 m²), eventueel aangevuld met bijkomende woonentiteiten.

Ten tweede is het belangrijk dat woongelegenheden over voldoende verblijfskwaliteit beschikken. Daaronder valt onder andere een voldoende grote buitenruimte en fietsenberging in verhouding met de voorgestelde typologie. Deze zijn niet of onvoldoende kwalitatief bereikbaar voorzien in voorliggend project.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid met nevenfunctie horeca naar een apotheek én 14 studentenkamers de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorgestelde volume sluit in bouwhoogte aan op het vergunde volume en heeft bijgevolg geen onaanvaardbare negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Het perceel heeft na functiewijziging echter onvoldoende onbebouwde ruimte.

Gezien de aanvraag, voor wat betreft nummer 102, betrekking heeft op een hoekperceel, waarbij de bouwdiepte beperkter is, kan een beperkte afwijking hier toegestaan worden.

Een onbebouwde ruimte vanaf circa 30 m², in plaats van 50 m², zou wel, in functie hiervan, voor vergunning in aanmerking komen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Voor de bereikbaarheid van de minder valide parkeerplaatsen in de tuinstrook verdwijnt er een plaats op het openbaar domein in de bestaande parkeerstrook.

Apothekers krijgen frequent leveringen. De parkeerplaatsen in de zijtuin moeten ook gebruikt kunnen worden voor leveringen op eigen terrein.

Fietsstalplaatsen

De fietsparkeerbehoefte voor de apotheek is voor personeel 240 m²/100 m² x 0,6 = 1,44 afgerond 2 plaatsen.

De fietsparkeerbehoefte voor de apotheek voor bezoekers is 240 m²/100 m² x 2 = 4,8 afgerond 5 plaatsen.

De fietsparkeerbehoefte voor de studentenkamers is 14 x 1 = 14 plaatsen.

Voor bezoekers worden er 5 fietsplaatsen in de voortuin voorzien. Hiervoor moet een stallingssysteem gebruikt worden waar men de fietsen met het kader aan kan vastmaken.

Voor personeel en bewoners van de studentenkamers zijn er 19 plaatsen voorzien. Iets in overtal, maar kan aangepast worden om voor 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar te laten zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…)

De fietstrap moet uitgerust worden met een goot op minimum 25 cm van de muur (op die manier kunnen ook bakfietsen of dergelijke naar beneden gaan). Onderaan de trap moet een vlakke ruimte van minimum 1.7 m zijn. De deur of poort moet naar binnen openen en bij voorkeur automatisch zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van  onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten