2024_CBS_04557 - Omgevingsvergunning - OMV_2024030662. Lange Leemstraat 19. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          15/01/2024: statusrapport;

-          26/08/1950: toelating (18#27058) voor gevel- en binnenverbouwing.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie: wonen (eengezinswoning);

• gelijkvloerse detailhandel;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansarde dak in combinatie met zadeldak; 
• bouwdiepte hoofdgebouw van 13,1 m;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping 24,69 m;
• binnenpatio eerste verdieping aan linkerzijde;
• bouwdiepte eerste verdieping 23 m;
• aanbouw rechterzijde (traphal) 16,64 m;

-          gevelafwerking:

• simili pleisterwerk met hout buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse winkelpui.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen (meergezinswoning – 3 woonentiteiten);

-          bouwvolume:

• bouwdiepte hoofdgebouw van 13,1 m;
• perceelsbrede bouwdiepte gelijkvloerse verdieping 23,08 m;
• verspringende bouwdiepte eerste verdieping;
• inpandig terrassen aan rechterzijde;

-          gevelafwerking:

• beige gevelsteen;
• wit pvc buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse verdieping in lichtgrijze steenstrips;
• raam en deurdorpels in natuursteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel achterbouw;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          wijzigen van de functie;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 8:

Er wordt geen bovengrondse infiltratievoorziening geplaatst, wel een ondergrondse.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Voorgevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er ontbreken 2 autostalplaatsen.

Sectorale regelgeving

Effecten op de biodiversiteit:

Overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024, kan het volgende gesteld worden:

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Lange Leemstraat, gelegen in het district Antwerpen. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen afgewisseld met gelijkvloerse handels- of recazaken.

Het omvormen van een handelspand naar meergezinswoningen is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Verder kan de functiewijziging van de gelijkvloerse handelsruimte naar wonen in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling) gunstig worden geadviseerd. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Buiten het wijzigen van het entresol-volume naar open terrassen en het rechttrekken van de achtergevel, worden er geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.

Het gebouw past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende wooneenheden met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4) .
Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 8 fietsen. De aanvraag voldoet.

Visueel-vormelijke elementen

De afwijking op artikel 11 van de bouwcode – met betrekking tot het afwerken van de voorgevel – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Voorgevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn, mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe pleisterafwerking.
Voor het statusrapport werden onvoldoende bewijzen aangeleverd noch gevonden die aantonen dat de bestaande voorgevel tot stand is gekomen voor 1979. Echter kan wel worden vastgesteld dat deze werken reeds lang geleden zijn uitgevoerd en niet recent zijn gebeurd. Tevens komen er in de omgeving meerdere panden afgewerkt met gevelstenen voor waardoor deze wijziging aanvaardbaar is.

Het etalageraam in de voorgevel wordt gewijzigd naar een raam met een borstwering. Deze wijziging weerspiegelt de achterliggende functie. Hierdoor is er een duidelijke uitspraak over de architectuur van de woning en de beeldkwaliteit van het gebouw is in samenhang met zijn omgeving. De gevelwijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Bodemreliëf

De afwijking op artikel 8 van de verordening hemelwater – met betrekking tot het niet plaatsen van een bovengrondse infiltratievoorziening – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Omwille dan een bovengrondse infiltratie de helft van de stadstuin in beslag zou nemen, wordt een ondergrondse infiltratie voorzien door middel van infiltratiekratten met een inhoud van 3.600 liter en een oppervlakte van 9 m².

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de wooneenheden voldoende wooncomfort bieden.

Het dossier werd echter ongunstig geadviseerd door brandweer. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Terrassen – privacy-hinder: De bezwaarindiener dient bezwaar in tegen de bouw van twee terrassen (voor de appartementen op de tweede en derde verdieping) aan de tuinkant. Deze terrassen kijken, volgens hem, recht op zijn tuin waardoor zijn privacy geschonden wordt. Verder vreest hij voor geluidshinder. Volgens de bezwaarindiener is er al een dakterras op nummer 25 en dat zorgt op warme zomeravonden al voor veel geluidshinder.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Terrassen aan de achtergevel zijn voorkomend in een stedelijke omgeving waardoor inkijk onoverkomelijk is. De plaatsing van de terrassen zijn ook stedenbouwkundig aanvaardbaar. Verder voldoen deze terrassen aan het burgerlijk wetboek.

Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras, hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.

2. Correctheid plannen: Volgens de bezwaarindiener komen de plannen – die ter inzage zijn –niet overeen met de werkelijke verbouwing van de achtergevel, zoals deze momenteel is uitgevoerd. Het plan geeft de achtergevel kleiner weer dan deze verbouwd is. Er is een raam geplaatst dat op het plan niet wordt weergegeven.

Verder merkt hij op da op het plan van de achtergevel “bestaande toestand” de-nog-te-plaatsen terrassen al op getekend staan.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De beoordeling van het dossier gebeurt enkel op de aangeleverde stukken in het dossier. Na controle blijken de plannen “bestaande toestand” overeen te stemmen met de aangeleverde foto’s. Mogelijks zijn er al werken gestart, echter blijkt dit uit de plannen en de nota niet te zijn gebeurd.

De opmerking – in verband met de achtergevel – klopt. Echter is dit een fout in het etiket op de tekening, want de tekening heeft weldegelijk de bestandsnaam “BA_1_G_N_2_ACHTERGEVEL” waaruit kan worden afgeleid dat dit de nieuwe achtergevel is.

3. Geluidshinder: De bezwaarindiener maakt zich zorgen over de geluidsisolatie. Hij kan op de plannen nergens geluidsisolatie tussen zijn woning en de aanvraag terugvinden, ondanks de beloften van de aanvrager en de aannemer. De geluidsisolatie tussen beide woningen is volgens hem ronduit slecht is.

Vooral de appartementen op 2de en 3de verdiep baart hem zorgen vermits de living en de keuken van deze appartementen aanleunen tegen zijn living en slaapkamers. 

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De beoogde functie ‘meergezinswoning’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.