2024_CBS_04744 - Omgevingsvergunning - OMV_2024010726. Verlatstraat 12 en 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/10/1998: vergunning (86#8723464) voor het verbouwen van een bestaande woning;

-          28/07/1986: vergunning (18#81819) voor de verbouwing pakhuis tot woonhuis en galerij - 9.6.1986.

Vergunde toestand

-          functie wonen en dagrecreatie:

• eengezinswoning;
• kunstgalerij op de gelijkvloerse verdieping, maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldaken; 
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• donkergrijs geschilderde plint;
• dorpels natuursteen;
• baksteenmetselwerk witgeschilderd;
• buitenschrijnwerk hout witgeschilderd;
• poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie kantoor en dagrecreatie:

• kantoorgebouw met gelijkvloerse showroom;
• kunstgalerij op de gelijkvloerse verdieping, maakt geen deel uit van de aanvraag;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldaken; 
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• donkergrijs geschilderde plint;
• dorpels natuursteen;
• baksteenmetselwerk witgeschilderd;
• buitenschrijnwerk hout witgeschilderd;
• inkompartij gewijzigd;
• poort naar inpandige garage gesupprimeerd;
• gevelopening vergroot naar boven toe;

-          interne structurele werken:

• gesupprimeerde spiltrap naar kelderverdieping;
• hellingen naar kelderverdieping;
• bijkomende raamopening naar de patio achteraan;
• deel van de vide op de tweede verdieping gesupprimeerd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie wonen naar kantoor;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 15: In de hal naar het aangepaste toilet op de eerste verdieping is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien.
• Artikel 22: Niet alle nieuwe deuren hebben een vrije en vlakke doorgangsbreedte van 90 cm.
• Artikel 24: Aan de deur naar de stockageruimte op de kelderverdieping, in de hal naar het aangepaste toilet op de eerste verdieping is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien.
• Artikel 25: Aan de deur naar de stockageruimte op de kelderverdieping, de deur naast de trap op de gelijkvloerse verdieping en de hal naar het aangepaste toilte op de eerste verdieping is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50 cm voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 12 Levendige plint

Voor het raam wordt een rolluik voorzien. Het is onduidelijk of deze openmazig voorzien wordt. Indien de rolluik naar beneden is, wordt niet voldaan aan het aspect van een levendige plint.

• Artikel 27 Open ruimte

De functie wijzigt maar het perceel blijft op het niveau van het maaiveld volledig bebouwd.

Sectorale regelgeving

-     Effecten op de biodiversiteit:

    Overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024, kan het volgende gesteld worden:

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een voormalige loftwoning om te vormen naar een kantoorgebouw.

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van wonen naar kantoorruimte werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en leest als vogt: 

“Het betreft hier een functiewijziging van residentieel naar kantoor. Dit is conform de beleidsnota Ruimtelijke economie die een mix van economische functies in het stedelijk weefsel vooropstelt.”

De kantoorfunctie is bijgevolg functioneel inpasbaar en verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het RUP (zone voor Centrumfuncties – Ce6).

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De wijzigingen vinden plaats binnen het vergunde bouwvolume. Tijdens de vooroverlegmomenten werd vanuit dienst omgevingsvergunningen en dienst monumentenzorg geadviseerd om de oorspronkelijke opzet van de loftwoning zoveel als mogelijk te bewaren. Aangezien een functiewijziging plaatsvindt, moet minimaal 20 procent op het niveau van het maaiveld open ruimte zijn. Een sloop zou echter een ingrijpende aanpassing zijn die de oorspronkelijke planopzet van de loftwoning drastisch beïnvloedt. Maar ook vanuit oogpunt monumentenzorg is een verdere sloop van het bouwvolume niet wenselijk. Voorts brengt een ontpitting weinig kwaliteit met zich mee voor de beoogde kantoorinvulling. Op de eerste verdieping werd in het verleden reeds een uitsparing gemaakt dat fungeert als buitenruimte en de naastliggende verblijfsruimtes van voldoende daglichttoetreding voorziet. Een afwijking op artikel 27 van de bouwcode is bij voorliggende wijzigingen uitzonderlijk aanvaardbaar.

De inrichting gebeurt voornamelijk binnen het bestaande volume van het historisch pand.en werden voorafgaand met de stedelijke dienst monumentenzorg besproken.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Complex gelegen in che-gebied en opgenomen in de inleiding van de vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed.

De kolenmagazijnen van Emile Brosens op nummers 12-14 hadden bij de bouw rond 1900 één bouwlaag, met een rood bakstenen parement en verhoogde tuitgevels. Rond 1910 werden de gebouwen verhoogd en uitgebreid door bouwmeester Emile Vereecken in opdracht van de firma Hellemans-Mertens. Intussen is het complex omgevormd tot loft met galerij op het gelijkvloers van nummer 14.

Vandaag wenst men de panden in te richten als kantoor. De werken enten zich op de bestaande structuur en indeling waardoor deze vanuit oogpunt monumentenzorg aanvaardbaar zijn.

Voor panden in che-gebied wordt bijzondere aandacht gevraagd voor de beeldwaarde van de buitenschil. Deze blijft ongewijzigd op de gelijkvloerse pui na. De toegangsdeur in traanplaat wordt vervangen door een houten poort identiek aan deze in het nummer 14. De garagepoort wordt verhoogd en ingevuld met een sectionaalpoort die een uitstalraam afsluit. We waarderen dat de toegangspoort in traanplaat opnieuw wordt vervangen door een houten exemplaar. Dit zal de beeldwaarde opnieuw versterken. De verhoging van de bestaande garagepoort is niet wenselijk. De twee originele raamopeningen die de paardenstal initieel van licht voorzagen, moeten hierdoor verdwijnen wat afbreuk doet aan de erfgoedwaarde van het pand.

Het zou een meerwaarde zijn, moest de witte verf op termijn van het pakhuis gehaald worden (indien het gevelparement nog gaaf bewaard is), zodat het oorspronkelijk baksteenmetselwerk opnieuw zichtbaar wordt. In 1975 waren de bovengevels van het complex nog onbeschilderd (foto-of#7986).”    

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt bijgetreden en volgende voorwaarde wordt bij de vergunning opgenomen:

-          De poortopening aan de rechterzijde niet te verhogen zodat de twee bovenliggende en originele raamopeningen bewaard kunnen blijven.

Voorts wordt de bakstenen muur rechts naast de patio plaatselijk doorbroken. Dit tast de leesbaarheid van de voormalige scheiding van de pakhuizen aan, maar wordt wel aanvaardbaar geacht omdat de penant en een deel van de muur behouden blijft. De structuur blijft voldoende afleesbaar. De ingreep verbeterd de daglichttoetreding en is aanvaardbaar.

Voor de raamopening aan de rechterzijde wordt een alu rolluik voorzien. Het is echter onduidelijk is of dit al dan niet een gesloten rolluik is.

Om te verhinderen dat deze zaken ’s nachts blinde vlekken vormen is het van belang dat de rolluiken openmazig zijn, waardoor de ruimte achter het rolluik ook na sluitingstijd zichtbaar is. De mazen van deze rolluiken dienen daarom voldoende groot en over het volledige rolluik gesitueerd te zijn (bouwcode, art. 12).

Als voorwaarde wordt opgenomen dat het rolluik openmazig uitgevoerd moet worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden blijft voorliggende aanvraag visueel inpasbaar in de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Opgemerkt wordt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met artikel 15, 22, 24 en 25 van de verordening integrale toegankelijkheid.

Bovenstaande artikels hebben betrekking tot het voorzien van voldoende opstelruimte ter hoogte van het aangepast toilet en de toegangsbreedte van diverse deuropeningen.

In voorwaarden wordt daarom opgenomen om aan bovenstaande artikels van de verordening integrale toegankelijkheid te voldoen. 

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de kantooroppervlakte van 865m² moeten er 11 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100m²).

Er wordt achteraan in de showroom een fietsenberging voorzien voor 12 fietsen. Om de fietsenberging te bereiken moet je door heel de showroom gaan met je fiets. Vooral bij regenweer is dat niet wenselijk. De fietsenberging moet meer naar voor geplaatst worden.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Om de fietsenberging te bereiken moet je heel de showroom door, dit is vooral bij regenweer niet haalbaar. De fietsenberging moet meer naar voor geplaatst worden.

Het bovenvermelde advies wordt deels bijgetreden.

Ondanks het feit dat de fietsenberging achteraan de showroom in overeenstemming met artikel 29 van de bouwcode is, is het begrijpelijk dat dit voorstel bij regenweer minder praktisch is.

Naar aanleiding van dit advies werd daarom tijdens de lopende vergunningsprocedure naar een andere inrichting van de fietsenberging gezocht.

Het optimale scenario om via een lange fietsenhelling een stalplaats in de kelder te voorzien, is gezien de bestaande structuur, aanwezigheid van leidingen en putten niet haalbaar gebleken.

Een dergelijke ingreep zou ook niet in verhouding tot de aangevraagde wijzigingen staan.

De aangeleverde oplossing waarbij een compacte toegangshelling naar de fietsenberging in de kelder voorzien wordt, is een haalbaar alternatief en bijgevolg aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De poortopening aan de rechterzijde niet te verhogen zodat conform het advies van de dienst monumentenzorg de twee bovenliggende en originele raamopeningen bewaard kunnen blijven.

2. Het rolluik voor de raamopening aan de rechterzijde moet openmazig uitgevoerd worden.

3. De aanvraag dient te voldoen aan artikels 15, 22,24 en 25 van de verordening integrale toegankelijkheid.

4. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten