2024_CBS_04028 - Omgevingsvergunning - OMV_2023140646. Falco de Lampageplein 20-22, Falconrui 25-29. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/04/2016: vergunning (20153295) voor het bouwen van zes eengezinswoningen;

-          31/03/2016: vergunning (20153298) voor het heraanleggen van het stadsblok Falconplein-Falconrui-Falconhoven hof II.

Vergunde toestand

-          Zeemanshuis gesloopt;

-          site Falconhoven in ontwikkeling.

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein op site Falconhoven.

Nieuwe toestand

-          functie wonen: 

• 6 eengezinswoningen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met hellend dak naar binnentuinen toe;
• triplexwoningen geschakeld rond private binnentuinen met een totale oppervlakte van 115 m²;
• bouwdiepte van 4 m tot 4,2 m;

-          gevelafwerking:

• plint in natuursteen/geëtst architectonisch beton;
• gevelmetselwerk geel/crème;
• buitenschrijnwerk grijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag 

-          oprichten van 6 eengezinswoningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 18 september 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) en bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis – Antwerpen op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 2.02 Bebouwing

De verdiepingshoogte van de gelijkvloerse verdieping bedraagt 3,42 m in plaats van het minimum van 3,5 m;

De kavel overschrijdt de maximale breedte van 12 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 12 Levendige plint

De gelijkvloerse verdiepingen aan de straatzijde zijn voornamelijk ingevuld met fietsenbergingen en slechts gedeeltelijk ingevuld met een levendige functie.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

De fietsstalplaatsen werden individueel per woning voorzien

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

Er worden geen autostalplaatsen voorzien op eigen terrein

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 13/03/2024.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Aan de straatzijde is er niet voldoende levendigheid aanwezig (bouwcode, art. 12). Op basis van artikel 3 kan er een afwijking toegestaan worden op de afwezigheid van een levendige plint aan de straatzijde. Gezien het hier eengezinswoningen betreft, kan de inkomzone van de dwarse woning mee als levendig aanvaard worden. Een verticale circulatie, zeker als deze beide hoofdverblijfsruimten keuken/eetplaats en zitruimte verbindt, wordt vaak veelvuldig gebruikt. Dit kan anders bekeken worden dan bij een inkomzone van een appartementsgebouw.

De strijdigheden betreffende het bijzonder plan van aanleg “Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis – Antwerpen” omvatten de hoogte van de bouwlagen die onder de minimum eis ligt. Zo bedraagt de verdiepingshoogte van de gelijkvloerse verdieping slechts 3,42 m waar deze minimum 3,50 m moet zijn.

Deze verdiepingshoogte dient conform het BPA gemeten te worden van vloerpas tot vloerpas. De vloerconstructie tussen gelijkvloers en eerste verdieping heeft een dikte van 28 cm, de vrije hoogte van het eerste verdieping bedraagt 2,78 m. In principe wordt er voldaan indien er wordt opgelegd om de vloer 8 cm dikker uit te voeren. Gezien het verschil eerder beperkt te noemen is kan in alle redelijkheid een afwijking worden toegestaan.

Tevens overschrijdt de kavel de maximale breedte van 12 m.

De kleinschaligheid van de omgeving dient in het masterplan behouden te blijven. Een variatie en schaal van de gebouwen wordt zeer gewaardeerd. Hierdoor werd een maximale kavelbreedte voorzien in de voorschriften. Toch voldoet het ontwerp aan de geest van het BPA door zijn ontwerp en architecturale uitwerking, waardoor een afwijking kan worden toegestaan. Het ontwerp is in uitstraling opgedeeld in 3 verschillende panden waardoor geen gevelbreedte van 18 m wordt gelezen.

Door geen gelijkvloerse vrije hoogte van 3,5 m te voorzien, kan het ontwerp onder de maximale kroonlijst blijven. De hoogte is nog steeds meer dan 3 m.

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing, De beoogde meergezinswoning bestaande uit een cluster van grondgebonden woningen is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag omvat de nieuwbouwproject met 6 eengezinswoningen, ook Tuincarré genaamd. Het project maakt deel uit van het masterplan Falconhoven.

Deze nieuwbouw behoort tot de Randbebouwing van het masterplan, waarvan het zogenaamde C-blok en L-blok reeds werden uitgevoerd.

Dit gebouw vormt ook een onderdeel van de kleinere cluster – een reeks van kleinschalige residentiële gebouwen – die de zuidelijke en oostelijke rand definiëren van Hof II.

Het L-blok en de Rand omsluiten het Hof II met een meer privatief karakter, dat vanuit de omliggende straten en hoven via passages onder de gebouwen publiek toegankelijk is.

Het is enkel de Tuincarré, rechts gelegen naast de Hofpoort, wat deel uitmaakt van deze aanvraag. De aanvraag omvat het bouwen van zes grondgebonden woningen. Deze woongelegenheden worden geschikt rond een vierkanten patio waarin private tuinen voorzien zijn. 4 woningen hebben twee slaapkamers en 2 woningen drie.

Zowel aan de Zuidgevel die grenst aan de Falconrui als de Noordgevel grenzend aan Falconhof II worden er telkens drie woningen voorzien.

De voorgestelde werken en volumes zijn in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Visueel-vormelijke elementen

De gevelmaterialen bestaan uit metselwerk en accenten in natuursteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in natuurkleurig hout en metalen borstweringen. Het dak bekleedt men met keramische dakpannen.

Het voorstel is voorafgaandelijk i.k.v. vorige aanvraag voorgelegd aan de welstandscommissie die een gunstig advies gaf.

De voorgestelde materialisatie is in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Cultuurhistorische en archeologische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Nieuwbouw op de braakliggende gronden van het voormalige Zeemanshuis. Geen bezwaar mits voldaan wordt aan de randvoorwaarden van de welstandscommissie.”

Het ingediend ontwerp komt tegemoet aan de geformuleerd randvoorwaarden van de welstandscommissie en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Ook het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg / Archeologie werd gevraagd. Dit leest als volgt:

“De verkavelingsvergunning met dossiernummer 201622 (AN/2016/V/0008) voor het verkavelen van een perceel in 9 loten werd door het college van schepenen en burgemeester verleend. Bovenstaande aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen situeert zich in deze verkaveling.

Het archeologisch onderzoek, als voorwaarden bij het verkrijgen van deze vergunning, werd in twee fases uitgevoerd tussen 2 november 2016 en 13 juli 2017. Het onderzoek werd ondertussen in 2019 gerapporteerd. De bijzondere voorwaarden voor een archeologische opgraving werd ondertussen deels uitgevoerd. Na het onderzoek werd de zone door het agentschap Onroerend Erfgoed niet ingekleurd als GGA (Gebieden Geen Archeologie). Wat wil zeggen dat de zone niet vrij is van archeologische waarden. Er geldt daarom geen vrijstelling voor de opmaak van een verplichte archeologienota.

Ter hoogte van het projectgebied werd een opgraving uitgevoerd, maar enkel ter hoogte van bepaalde funderingsputten. De muren van de kloosterkerk werden afgetopt maar niet tot op moederbodem opgegraven. De locatie van de toekomstige septische putten werden niet opgegraven omdat deze vermoedelijk nog niet exact gekend was, m.a.w. werd niet de gehele zone opgegraven maar enkel wat toenmalig gekend was.

Een archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 13/03/2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/28968). Het programma van maatregelen schrijft een behoud in situ voor wat wil zeggen dat de archeologische restanten in de ondergrond niet geraakt worden en behouden blijven. De bouwheer dient dit ook te voorzien.

De geplande werken situeren zich echter boven het voormalige Falconklooster. Hiervan kunnen nog restanten aangetroffen worden tijdens de geplande graafwerken. De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.”?

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden en volgende voorwaarden worden bij de vergunning opgenomen:

-          De bouwheer voert het programma van maatregeleng, nl. een behoud in situ (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/28968), gedegen uit.

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de archeologische werkzaamheden aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)?

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.?

-          De bouwheer nodigt de dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be) uit voor een startvergadering waarin de praktische kant en de noodzaak van eventueel toeval vondst en/ of onderzoek wordt geduid.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak hiervan steeds komen inschatten.?

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoed en Stadsprojecten in Antwerpen (AG VESPA) geeft gunstig advies.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

De fietsenstallingen worden per woning ingericht op het gelijkvloers.

Bij woningen 1, 3, 4 en 6 kan de voordeur niet volledig open als er fietsen gestald staan. Dit zijn dus geen volwaardige fietsenstallingen.

De fietsenstallingen moeten voldoende groot zijn en voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De fietsenstallingen moeten voldoden groot zijn en voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden en als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.  

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota moeten nageleefd worden. 

4. De voorgestelde fietsstalplaatsen moeten voldoen aan de inrichtingsprincipes van artikel 29 uit de bouwcode zodat de voordeur van de woning volledig open kan.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten