Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023166635 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Matthias Neutjens met als contactadres Ramstraat 35 te 2018 Antwerpen en BV RAAK met als contactadres Ramstraat 35 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Prins Leopoldstraat 77-79 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 24 sectie A nr. 303B18 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden van een meergezinswoning, het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar wonen en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3 |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 13/06/2019: proces-verbaal (11002_2019_9609_VPV) voor het plaatsen van een technische installatie;
- 7/05/2004: vergunning (180#3481) voor het renoveren en herinrichten bestaande woning met café (bouwen v/e 2de verdiep en afbreken van zolder-schuinedak tot café en 2 woongelegen heden).
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- buitenschrijnwerk op de verdiepingen voorzien van witte, stalen balustrades;
- wit geschilderde plint;
- gewijzigde indeling en grootte van het buitenschrijnwerk in de achtergevel;
- witte, pvc kroonlijst;
- kelder uitgebreid.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de uitbreiding op het gelijkvloers;
- wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 29 februari 2024 | 26 maart 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 29 februari 2024 | 13 maart 2024 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 29 februari 2024 | 6 maart 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 29 februari 2024 | 5 maart 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 29 februari 2024 | 26 maart 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het pand is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.
Wonen op de gelijkvloerse verdieping is kenmerkend in de omgeving. Er wordt geoordeeld dat de aanvraag functioneel inpasbaar is.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
In voorliggende aanvraag wordt de bestaande drie bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een extra bouwlaag onder mansardedak. De voorgestelde bouwhoogte is gezien het pand een hoekgebouw betreft, aanvaardbaar in de omgeving. Door de extra bouwlaag over slechts een beperkte breedte langsheen de straatzijdes te voorzien, kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het voorgestelde volume geen onaanvaardbare negatieve gevolgen heeft voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen. Daarnaast krijgt door het toevoegen van het extra volume, de bestaande woonunit meer kwaliteit op voorwaarde dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.
Het ontpitten van het perceel door het slopen van de aanbouw en het inrichten van een open koer wordt geapprecieerd.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgestelde materialen van de gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.
Er wordt echter opgemerkt dat er geen gevelplint voorzien is. Om een verarming van het gevelbeeld tegen te gaan, wordt in geval van gunstig advies als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat de bestaande gevelplint behouden moet blijven of moet worden vervangen worden door een nieuwe plint in natuursteen. Deze plint heeft immers ook een functie, deze beschermt namelijk tegen beschadigingen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor de bovenste woongelegenheid, waardoor deze onvoldoende wooncomfort biedt.
In geval van gunstig advies zal als voorwaarde bij de vergunning opgelegd worden de kleinste slaapkamer te voorzien als bureauruimte.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Voor voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst mobiliteit. Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Het advies is als volgt samen te vatten:
Autostalplaatsen:
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 1 wooneenheid op het gelijkvloers. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit perceel betreft een hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsstalplaatsen:
Er dienen 2 (1+1) fietsstalplaatsen voorzien te worden, er werden 4 fietsstalplaatsen ingetekend in de gang op het gelijkvloers. Het gaat echter om verticale stalplaatsen. Dit soort stalling is niet bruikbaar voor minder behendige bewoners, noch voor zwaardere fietsen. Er moeten gewone (horizontale) fietsenstallingen voorzien worden in plaats van verticale.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden:
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
3. Een regenwaterput te voorzien conform de bepalingen van de verordening hemelwater.
4. De warmtepomp te voorzien conform de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode.
5. De verblijfsruimte op de derde verdieping te voorzien van een vrije hoogte conform de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode.
6. 2 fietsstalplaatsen te voorzien op het terras, bereikbaar via de inkomhal, conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.
7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
8. Het nieuwe dak te voorzien als groendak conform de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode.
9. De bestaande gevelplint te behouden of vervangen worden door een nieuwe plint in natuursteen van dezelfde hoogte.
10. De kleinste slaapkamer van de bovenste woongelegenheid te voorzien als bureauruimte.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 januari 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 29 februari 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 29 april 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 29 mei 2024 |
Verslag GOA | 7 mei 2024 |
Naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevinsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leven, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemende voorwaarden
De algemene voorwaarden die aan de vergunning gehecht zijn en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
3. Een regenwaterput te voorzien conform de bepalingen van de verordening hemelwater.
4. De warmtepomp te voorzien conform de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode.
5. De verblijfsruimte op de derde verdieping te voorzien van een vrije hoogte conform de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode.
6. 2 fietsstalplaatsen te voorzien op het terras, bereikbaar via de inkomhal, conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.
7. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.
8. Het nieuwe dak te voorzien als groendak conform de bepalingen van artikel 38 van de bouwcode.
9. De bestaande gevelplint te behouden of vervangen worden door een nieuwe plint in natuursteen van dezelfde hoogte.
10. De kleinste slaapkamer van de bovenste woongelegenheid te voorzien als bureauruimte.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.