2024_CBS_04075 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023132427. De Beukelaerlaan ZN. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          21/05/1973: vergunning (803#7906) voor het bouwen van een bergplaats.

Vergunde toestand

-          braakliggend terrein achter een autotoonzaal en garagewerkplaats;

-          berging rechts achteraan gezien vanaf de De Beukelaerlaan.

Bestaande toestand

-          conform vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          slopen van de berging;

-          creëren van 1 lot voor een eengezinswoning in halfopen bebouwing met een oppervlakte van 350 m² en met een breedte van 10,02 m.

Inhoud van de aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een bijgebouw;

-          verkavelen van een terrein in 1 lot voor woningbouw. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht

Dit artikel is van toepassing voor alle delen van de constructie. Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving: de gevels voor een beperkte oppervlakte afwerken met hout, metaal, pannen,…is niet afgestemd op de omgeving.

-          artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
- bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding en de kroonlijst. Bijkomend mogen ze in geen geval een negatieve invloed hebben op het gebruik en de bezonning van naast- of onderliggende woongelegenheden en buitenruimte.

- geveluitsprongen boven de openbare ruimte en de voortuin dienen op minstens 2,6 m boven het peil van het voetpad gelegen te zijn, uitgezonderd van gewone geveluitsprongen (vensterbanken, deurdorpels, hemelwaterafvoerbuizen, ornamenten, …) die niet meer dan 0,15 cm uitkragen.

-          artikel 27 Open ruimte:

- bij nieuwbouw moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. 
-voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten:

• paden, palend aan de bebouwing en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 m;
• opritten naar een garage, carport of autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 m per autostaanplaats.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond. Er wordt 1 lot aangeboden voor een eengezinswoning. De beoogde functie ‘wonen’ is in overeenstemming met de bestemming als woongebied en inpasbaar in de omgeving. Deze functie sluit aan bij de kenmerkende woonfuncties aanwezig op de omliggende percelen aan de De Beukelaerlaan.

In de voorschriften wordt een complementaire functie aangevraagd die een geringere oppervlakte beslaat dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 250 m². De totale oppervlakte van de woning beslaat maximaal 273 m². Een complementaire functie groter dan de woonfunctie is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Het verkavelingsvoorschrift zal worden aangepast naar een complementaire functie van maximaal 100 m².

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorziene volumetrie, tot maximaal 17 m op het gelijkvloers, maximaal 13 m op eerste verdieping en met 9 m als basis voor het hellende dak (onder 45°), voldoet aan de algemene en doorgaans gehanteerde richtlijnen voor dit type van bebouwing. Bijkomend is de breedtemaat van die aard dat een voldoende ruime en aanvaardbare zijtuinstrook (en afstand tot de naastliggende bebouwing) gegarandeerd blijft – het eventueel voorzien van een louter gelijkvloerse (en achteruit geplaatste) carport in deze strook voldoet mede aan het beeld van de halfopen typologie.

Het profiel sluit aan op de wachtgevel van het aan de rechterzijde gesitueerde en bestaande pand.

Na sloop van het achteraan gelegen bijgebouw wordt een voldoende grote tuinzone voorzien.

Zowel voor-, zij- en achtertuin moeten ingericht worden volgens de voorschriften van de bouwcode zoals zal worden aangepast in de verkavelingsvoorschriften.

Visueel-vormelijke elementen

De bijhorende verkavelingsvoorschriften laten toe de gevels voor beperkte oppervlakte af te werken met hout, metaal, pannen,… De gevelmaterialen van de woning dienen conform artikel 6 van de bouwcode in harmonie te zijn met de omgeving. In de voorschriften worden materialen voorgesteld die hieraan niet voldoen. Het voorschrift wordt aangepast met vermelding dat alle gevels volgens artikel 6 van de bouwcode moeten afgewerkt worden met duurzame materialen in harmonie met het karakter en het uitzicht van de omgeving.

Balkons, erkers en luifels dienen te voldoen aan artikel 13 van de bouwcode. Er werd geen argumentatie toegevoegd aan voorliggende aanvraag waardoor geen afwijking kan toegestaan worden, de verkavelingsvoorschriften worden aangepast.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de openbare wegenis op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er werd advies gevraagd aan Proximus. Het advies is gunstig. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar hun klantendienst via het nummer 0800 22 800.

Er werd advies gevraagd aan Fluvius. Dit advies maakt integraal deel uit van de verkavelingsvergunning en wordt als bijlage toegevoegd.

Gezien de beperkte impact van de aangevraagde verkavelingsvergunning en het slopen van het bijgebouw wordt geoordeeld dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact

Het nieuwe lot is voldoende breed in maatvoering om in de vrije zijtuinstrook op een degelijke manier een carport op te trekken of autostaanplaats te voorzien, zodat het invullen van de berekende parkeerbehoefte zonder meer op eigen terrein kan worden uitgevoerd.

Gezien het lot een breedte heeft van 10 m kan de parkeerbehoefte voorzien worden in de zijtuinstrook waardoor de voortuinstrook vrij van constructies blijft, met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen wat in de verkavelingsvoorschriften wordt aangepast.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De bijgevoegde verkavelingsvoorschriften maken deel uit van de vergunning. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift wat betreft het type gebouw (artikel 2.6.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de complementaire functie een geringere oppervlakte dan de woonfunctie beslaat met een maximale vloeroppervlakte van 100 m²;
• het voorschrift wat betreft materiaalgebruik (artikel 2.7.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de alle gevels volgens artikel 6 van de bouwcode moeten afgewerkt worden met duurzame materialen in harmonie met het karakter en het uitzicht van de omgeving.
• het voorschrift wat betreft de oversteek ten opzichte van de grondoppervlakte (artikel 2.12.) wordt gewijzigd met toevoeging van de bepaling dat de totale verharde oppervlakte beperkt blijft tot een maximum van 20% van de oppervlakte van zij- en achtertuin conform artikel 27 van de bouwcode;
• het voorschrift wat betreft de oversteek ten opzichte van de grondoppervlakte (artikel 2.13.) wordt gewijzigd met de bepaling dat balkons in het voorgevelvlak buiten het toegelaten bouwvolume toegelaten zijn mits voldaan wordt aan artikel 13 van de bouwcode betreffende ondergrondse en bovengrondse uitsprongen;
• het voorschrift wat betreft de oversteek ten opzichte van de grondoppervlakte (artikel 2.13.) wordt gewijzigd met de bepaling dat erkers en luifels buiten het toegelaten bouwvolume in voor- en achtergevel enkel toegelaten zijn onder volgende voorwaarden, conform artikel 13 van de bouwcode:

• maximumuitsprong van 0,50 m;
• op minimum 0,60 m afstand van het verlengde van elke scheidingsmuur;
• nemen minder dan de helft van de geveloppervlakte in;

• het voorschrift wat betreft verharding (artikel 3.2.A.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de verharding in de zijtuinstrook moet beperkt blijven tot de strikt noodzakelijke toegang tot het gebouw en oprit naar de eventuele carport volgens artikel 27 van de bouwcode;
  • het voorschrift wat betreft verharding (artikel 3.3.A.) wordt gewijzigd met de bepaling dat conform artikel 27 van de bouwcode de tuin zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden moet worden. Verhardingen in de tuin worden beperkt toegestaan en enkel in functie van het optimaal gebruik van de tuin als buitenruimte, zoals een pad, een terras, een tuinhuis, met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte;
  • Geschrapt: in het voorschrift wat betreft verharding(artikel 3.1.A.) wordt “verharding in functie van parkeervoorzieningen in de voortuin” geschrapt;

2. De voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt nageleefd worden.

3. De voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt nageleefd worden.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is foutief verlopen omdat de aanplakking voor de start van het openbaar onderzoek moet gemeld worden in het omgevingsloket.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.