Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023105491 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Patrick De Cort met als adres Nijverheidsstraat 72 bus 17 te 2160 Wommelgem |
Ligging van het project: | Prinsesstraat 22 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 914A |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | opdelen van een eengezinswoning in 4 studentenkamers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 06/12/2019: weigering (20192489) voor het regulariseren van 4 studentenkamers;
- 05/12/2018: proces-verbaal (11002_2018_8167_VPV) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;
- 27/07/1987: vergunning (86#87338) voor verbouwing gevelpui – 20.5.1987;
- 30/05/1952: vergunning (18#29541) voor verbouwingswerken.
Geacht vergunde toestand (op basis van statusrapport toegevoegd door aanvrager)
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- de bestaande toestand is niet in overeenstemming met de vergunde toestand.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een eengezinswoning tot 4 studentenkamers;
- gedeeltelijk slopen van de bestaande achterbouw;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 18 september 2023 | 30 oktober 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten in Antwerpen (VESPA) | 18 september 2023 | 27 september 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 18 september 2023 | 18 september 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 18 september 2023 | 28 september 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vermoeden van vergunning | 18 september 2023 | 26 september 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water | 18 september 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 18 september 2023 | 28 september 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 18 september 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):
- artikel 2.2.1 Draagkracht:
de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Het voorgestelde programma van 4 studentenkamers overschrijdt de draagkracht van het pand;
- artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Het percentage buitenruimte is verkleind ten opzichte van de geacht vergunde toestand.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
de vrije hoogte van studentenkamer 1 op de eerste verdieping is in een deel van de verblijfsruimte beperkt tot slechts 2,45 m. Dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten;
de afvalberging heeft een oppervlakte van slechts 2,10 m2. Dit is minder dan de minimaal vereiste oppervlakte van 4 m2;
de scheimuren met de linker en rechter aanpalende zijn ter hoogte van de achterbouw op de eerste verdieping niet voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D)
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
De negatieve gevolgen van overstromingen worden in dit project niet afgezwakt, maar integendeel net versterkt. Het overstromingsveilig vloerpeil voor de uitgebreide oppervlakte van de gelijkvloerse verdieping wordt onvoldoende hoog gelegd. In plaats van een autobergplaats worden leefruimtes voor studenten ingericht op de gelijkvloerse verdieping. Deze combinatie noodzaakt een ongunstig advies. De vergunning wordt geweigerd.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. De directe omgeving bestaat uit een mix van één- en meergezinswoningen en studentenwoningen.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 3 woonentiteiten tot 4 studentenkamers wordt de draagkracht van het perceel overschreden.
Bovendien is het pand gelegen in de studentenbuurt. In deze buurt is reeds een overaanbod aan studentenkamers. Met het oog op het creëren van een gezonde mix is het niet aanvaardbaar dat er nog kamers bij komen.
Een nog hogere kotdichtheid zou namelijk een negatieve impact hebben op de woon- en leefkwaliteit in de buurt.
Ook de voorgestelde volume-uitbreiding kan niet gunstig geadviseerd worden. Zo is het onaanvaardbaar dat de bestaande koer volledig wordt gesupprimeerd waarbij de bouwdiepte over 2 bouwlagen wordt vergroot tot meer dan 17,5 m. Dit is ver voorbij de kenmerkende bouwdiepte. Bovendien is deze bouwdiepte niet in verhouding tot de bouwdiepte van het perceel (21 m). Het voorzien van tuintje van 10,5 m2 achteraan het perceel compenseert geenszins de gesupprimeerde open ruimte van 22 m2.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel blijft, behoudens het wijzigen van het gelijkvloerse pui, ongewijzigd. Zo wordt de bestaande poort gesupprimeerd om plaats te maken voor een voordeur en twee raamopeningen. De aanpassing van de gelijkvloerse pui vormt een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie. Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.
Cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:
“De geplande wijzigingen intern hebben weinig impact op de structuur van het historische gebouw, die mogelijk nog bestaat uit een opbouw met moer- en kinderbalken. De aanvrager wenst de garagepoort te supprimeren en plaatst opnieuw een inkomdeur met flankerende raamopeningen. Dit herstel van de 19de eeuwse verschijningsvorm wordt uiteraard gewaardeerd door de stedelijke dienst monumentenzorg, daar dit resulteert in de versterking van de culturele, historische en esthetische waarde van de omgeving. “
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.
Archeologische aspecten
Voor voorliggende aanvraag werd ook het advies van de stedelijke dienst Archeologie gevraagd. Het advies leest gunstig:
“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (73 m²) en een ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (geschat op ca. 12 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht. Er zullen bij de geplande werkzaamheden vermoedelijk ook geen archeologische waarden worden geraakt.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoed en Stadsprojecten in Antwerpen (AG Vespa) geeft gunstig advies voor voorliggende aanvraag. Het advies leest als volgt:
“Ag vespa en Vastgoed geven gunstig advies op deze omgevingsvergunning. De gevraagde werken hebben weinig tot geen impact op het stedelijk patrimonium.”
De vrije hoogte van de het slaapgedeelte van kamer 1 in de achterbouw is beperkt tot 2,45 m. Deze hoogte is strijdig met artikel 21 van de bouwcode wat minimaal 2,60 m oplegt. De plannen suggereren dat er ter hoogte van de voormalige dakkoepel een hogere vrije hoogte voorzien wordt. Gezien er boven de voormalige koepel geïsoleerd wordt, is het onduidelijk hoe dit gerealiseerd wordt en wat de bekomen vrije hoogte zal zijn.
De oppervlakte van de voorziene afvalberging is te klein (bouwcode, art. 26).
De scheimuur met de aanpalenden niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode.
Bij een mogelijke vergunning zouden bovenstaande strijdigheden in voorwaarden bij de mee opgenomen worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van een eengezinswoning naar 4 studentenkamers.
Voor studentenkamers wordt de parkeernorm van 0.15/kamer gehanteerd. 4 studentenkamers : 4 x 0.15 = 0.6 afgerond 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
Dit betreft een zeer smal perceel (3,34 meter) . Hoewel er een garage was, laat de grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.’ De inkom van het pand was via de garage waardoor de hele gevel op het gelijkvloers bestond uit garagepoort. In die zin is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt alvast positief dat deze garage wordt gesupprimeerd.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De laatst vergunde toestand is een eengezinswoning. De parkeerbehoefte hiervan is 1
Deze parkeerplaats was voorzien bij de eengezinswoning.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de 4 studentenkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.
Deze worden ingericht op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 augustus 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 18 september 2023 |
Start 1e openbaar onderzoek | 28 september 2023 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 27 oktober 2023 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 13 november 2023 |
Start laatste openbaar onderzoek | 22 november 2023 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 21 december 2023 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 1 maart 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 30 mei 2024 |
Verslag GOA | 30 april 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 28/09 of één dag te laat.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
28 september 2023 | 27 oktober 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
22 november 2023 | 21 december 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.