2024_CBS_04068 - Omgevingsvergunning - OMV_2024013174. Gildestraat 1-3. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/09/2023: weigering college (OMV_2023062640) voor het omvormen van een kantoorruimte naar 2 appartementen en het verbouwen en deeluitbreiden van de overige appartementen;

-          31/01/2023: proces verbaal voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden;

-          30/09/2010: vergunning (20103079) voor het plaatsen van een verlicht publiciteitspaneel van 20 m²;

-          04/04/2008: vergunning (20075549) voor het omvormen publiciteitspaneel van 20 m² naar één van binnenuit verlicht paneel van 17 m²;

-          08/06/1995: vergunning (19951338) voor het verbouwen van een kantoor 10.4.95;

-          10/06/1991: vergunning (19911265) voor de regularisatie van twee reclameborden tegen de zijgevel – 4.2.1991;

-          07/09/1978: vergunning (19787060) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          functie:

• 1 kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping van 2 bestaande gebouwen (Gildestraat huisnummers 1 en 3);
• 4 appartementen op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume: 

• hoofdbouw van 3 bouwlagen in half open bebouwing onder een plat dak met een bouwdiepte van 14,30 m;
• inpandige terrassen in achtergevels;

-          voorgevelafwerking: 

• groot raam tot aan de plint langs de rechter perceelsgrens;
• aparte voordeur voor elk gebouw;

-          inrichting: 

• open koer achteraan perceel;
• tuinberging langs de linker perceelsgrens.

Bestaande toestand

-          functie:

• 1 kantoorruimte met leefruimte op de gelijkvloerse verdieping van 2 bestaande gebouwen;
• 4 appartementen op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen in half open bebouwing onder een plat dak met een bouwdiepte van 14,30 m;
• achterbouw onder hellend dak van 1 bouwlaag tegen de linker perceelgrens;
• plat dak op de 1ste verdieping met een oppervlakte van 12,05 m², ingericht als terras;

-          voorgevelafwerking:

• voorgevel Gildestraat 1 in rode baksteen, buitenschrijnwerk in bruine PVC, plint in natuursteen, dorpels in beton en voordeur in bruin hout;
• voorgevel Gildestraat 3 in crème kleurige baksteen, buitenschrijnwerk in bruine PVC, plint in bruine baksteen, dorpels in beton en voordeur in bruin hout;
• groot raam tot aan de plint langs de rechter perceelsgrens;
• aparte voordeur voor elk gebouw;

-          inrichting:

• verharde tuin tot aan de achterste perceelgrens met een oppervlakte van circa 31,76 m².

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning van 6 appartementen (2 per bouwlaag);

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen in half open bebouwing onder een plat dak;
• uitbreiding van het bouwvolume voor het realiseren van verblijfsruimte voor 2 appartementen (Gildestraat 1);
• voorzien van 2 terrassen (Gildestraat 1) binnen volume;
• behouden van 2 inpandige terrassen (Gildestraat 3);
• interne constructieve verbouwingen.

-          voorgevelafwerking:

• voorgevel Gildestraat 1 ongewijzigd tegenover de bestaande toestand;
• voorgevel Gildestraat 3 opgetrokken gelijkvloers gevelraam in bruine PVC;

-          inrichting:

• gescheiden tuinen voor de appartementen op de gelijkvloerse verdieping in Gildestraat 1 en 3 tot aan de achterste perceelgrens met respectievelijke oppervlaktes van 18,8 m² en 18,57 m²;
• aparte voordeur voor elk gebouw.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een gelijkvloerse kantoorruimte naar 2 studio’s (vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 6);

-          verbouwen en uitbreiden van de 4 appartementen op de verdiepingen;

-          slopen van de tuinberging;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Op 22/09/2023 is een weigering (dossiernummer: OMV_2023062640) afgeleverd voor dit adres omwille van een aantal stedenbouwkundige knelpunten waardoor het woongenot van de bijkomende wooneenheden daalde. De knelpunten zijn in de voorliggende aanvraag weggewerkt.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Gildestraat, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. Het omvormen van een kantoorruimte naar een meergezinswoning is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

De uitbreiding achteraan huisnummer 1 past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Door de afbraak van de tuinberging achteraan wordt er meer groene open ruimte aangeboden wat stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het wijzigen van de hoogte van raam (huisnummer 3) worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

De wijzigingen aan de voorgevel vormen een eerlijke vertaling van de achtergelegen woonfunctie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval voor de 2 bijkomende wooneenheden in het voorliggend project, waardoor de woning voldoende wooncomfort biedt.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
 

Fietsvoorzieningen

Volgens de bouwcode moeten er voor de éénslaapkamerappartementen op de gelijkvloerse verdieping 2 fietsstalplaatsen (1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats) overdekt en afsluitbaar voorzien worden. Aangezien deze aanvraag enkel een functiewijziging van kantoor naar wonen betreft, dienen enkel voor de functiewijziging fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Er worden in de inkomhal van elk appartement 2 fietsparkeerplaatsen voorzien op het gelijkvloers.

De fietsstalplaatsen zijn inpandig, maar niet afgesloten voor de andere bewoners. Dit is in principe geen probleem. De afmetingen van de fietsstalplaatsen zijn conform de opgelegde normen in de bouwcode. Er is ruimte om de fietsen te stallen en om de fiets te keren, maar er mogen in de hal geen extra obstakels opgesteld worden, anders wordt het stallen en draaien van de fietsen onmogelijk. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.