Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023164156 |
Gegevens van de aanvrager: | VZW KATHOLIEK ONDERWIJS BISDOM ANTWERPEN NOORDKANT met als adres Nooitrust 4 te 2390 Malle |
Ligging van het project: | Appelstraat 56 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 24 sectie A nr. 301H7 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Functiewijziging, renovatie en herinrichting van gelijkvloerse verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/09/1981: vergunning voor het bouwen van een schoolcomplex.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van
- functie:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 12 februari 2024 | 20 maart 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 27 maart 2024 | 2 april 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 12 februari 2024 | 16 februari 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De Appelstraat kenmerkt zich als een straat waarin woonfuncties primeren. Voorliggende aanvraag voorziet in een (regularisatie van) functiewijziging van een gemeenschapsvoorziening – school naar dienstverlening – kantoor (Atlas). Om deze reden werd het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie ingewonnen, dat oordeelt dat het project binnen de beleidsvisie ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies past.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag voorziet niet in een onbebouwde grondoppervlakte van minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld. Dit is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode.dat bepaalt dat bij functiewijziging 20 % van het perceel open en onbebouwd dient te zijn, zelfs al is deze in de bestaande toestand wel bebouwd. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.
Er kan niet worden aangetoond dat met een kleinere open ruimte dan de voorgeschreven 20 % een grotere maatschappelijke meerwaarde en herwaardering wordt bereikt.
In de vergunningenhistoriek is echter terug te vinden dat het gebouw deel uitmaakte van een vergunningsaanvraag voor het verbouwen naar en het exploiteren van een kinderdagverblijf (OMV_2021106077, OMV_2021087271, OMV_2021146528) (Prins Leopoldstraat 47-51, 63-71; Oudstrijderstraat 9-13 en Appelstraat 56-62).
Binnen dit kader voldoet de aanvraag echter wel aan de voorwaarde van open ruimte >20 %.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet in de wijziging van de voorgevel, waarbij het houten buitenschrijnwerk vervangen wordt door buitenschrijnwerk in aluminium met een donkere tint. De wijziging is in harmonie met het referentiebeeld, conform artikel 6 van de Bouwcode.
Op het gelijkvloers worden, aan de voorgevel, de vergunde toegangspoort en inkomdeur vervangen door twee ramenparen in helder glas, uitgelijnd op het stramien van de bovenliggende verdiepingen. De handeling is conform artikel 12 van de Bouwcode, dat bepaalt dat het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, aan de straatzijde een verblijfs- of kantoorruimte moet bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. Deze handeling wordt bijgevolg gunstig beoordeeld.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggende aanvraag voorziet in de regularisatie van interne constructieve werken. Op de eerste en derde verdieping worden respectievelijk een kitchenette en twee werkplekken voorzien zonder openingen voor de toetreding van daglicht en zicht. Dit is strijdig met artikel 24 van de Bouwcode. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers en voor een minimale verblijfskwaliteit van elk gebouw.
Voorliggende aanvraag voorziet een werkplek op de tweede verdieping, langs de linker perceelsgrens (nr. 64), waarbij een raam wordt voorzien dat niet direct uitmondt in de openlucht, waardoor de ruimte niet op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.
Voor een kitchenette en werkplekken van een kantoorgebouw is een afwijking aanvaardbaar op voorwaarde dat de wanden in doorzichtig materiaal worden voorzien en aangesloten op een ventilatiesysteem.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 11 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft functiewijziging, renovatie en herinrichting van de gelijkvloerse verdieping. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van schoolcomplex naar kantoor en fietsenstalling. 992,9 m² kantoren met parkeernorm 1.1/100 m² à 992.9 m² x 1.1/100 m² = 10,9 De parkeerbehoefte is 11
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit is aanvaardbaar gelet op het ontbreken van de mogelijkheid om een ondergrondse bouwlaag te voorzien en de nodige oppervlakte voor fietsstalplaatsen in combinatie met de onmogelijkheid om ontbrekende fietsstalplaatsen te belasten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 6.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 11. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De vergunde toestand bestaat uit een middelbare school met 4 klassen voor 165 leerlingen. De norm hiervoor bedraagt: 3,3 parkeerplaatsen per 100 leerlingen. 165 * 3,3/100 = 5,4
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 5. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 5 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 6.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 6 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Het materiaal van de vaste panelen tussen het nieuwe buitenschrijnwerk op het gelijkvloers te voorzien in beton.
3. De wanden van de kitchenette op de eerste verdieping en de werkplekken op de tweede en derde verdieping in doorzichtig materiaal te voorzien en aangesloten op een ventilatiesysteem.
4. De deuropeningen die toegang verschaffen tot publiek toegankelijke ruimten op de eerste, tweede en derde verdieping te voorzien van een breedte conform de bepalingen van de verordening Toegankelijkheid.
5. De afvalberging op het gelijkvloers te voorzien van een verluchtingssysteem conform de bepalingen artikel 26 van de Bouwcode.
6. Een elektrisch oplaadpunt in de ruimte voor fietsstal- en parkeerplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de Bouwcode.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 21 december 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 12 februari 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 12 april 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 12 mei 2024 |
Verslag GOA | 23 april 2024 |
Naam GOA | Wim Van Roosendael |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Het materiaal van de vaste panelen tussen het nieuwe buitenschrijnwerk op het gelijkvloers te voorzien in beton.
3. De wanden van de kitchenette op de eerste verdieping en de werkplekken op de tweede en derde verdieping in doorzichtig materiaal te voorzien en aangesloten op een ventilatiesysteem.
4. De deuropeningen die toegang verschaffen tot publiek toegankelijke ruimten op de eerste, tweede en derde verdieping te voorzien van een breedte conform de bepalingen van de verordening Toegankelijkheid.
5. De afvalberging op het gelijkvloers te voorzien van een verluchtingssysteem conform de bepalingen artikel 26 van de Bouwcode.
6. Een elektrisch oplaadpunt in de ruimte voor fietsstal- en parkeerplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de Bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.