2024_VB_00163 - OCMW patrimonium. Ziekenhuisnetwerk Antwerpen - Formalisering wijziging erfpachtakte - Goedkeuring

Bij akte verleden voor notaris Michel Robeyns te Antwerpen, vervangende zijn ambtgenoot notaris Jozef Coppens te Vosselaar, op 20 december 2006 werden onder meer de hierna vermelde onroerende goederen door het Openbaar Centrum Voor Maatschappelijk Welzijn Antwerpen (OCMW) in erfpacht gegeven aan het Ziekenhuisnetwerk Antwerpen (ZNA):

1. een verpleeginrichting, genaamd “Stuivenberg”, gelegen te Antwerpen, Lange Beeldekensstraat 267, Pothoekstraat 109 en Boerhaavestraat 18/1, volgens titel kadastraal gekend als Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E, nummer 412/T met een oppervlakte van 3a 38ca, nummer 412/S met een oppervlakte van 3ha 97a 62ca, nummer 413/G/11 met een oppervlakte van 13a 93ca, nummer 410/G met een oppervlakte van 36a 30ca en deel van nummer 411/Z/2 met een oppervlakte van 58a 52ca 67dm;
2. een verpleeginrichting, genaamd “Jan Palfijn”, gelegen te Antwerpen-Merksem, Lange Bremstraat 70, volgens titel kadastraal gekend als Antwerpen, eenenveertigste afdeling, Merksem, derde afdeling, sectie B, nummers 182/X en 182/Y, met een oppervlakte van 5ha 7a 54ca, met uitzondering van volgende opstallen:
   • het lokaal van 37,22 m² dat in erfpacht werd gegeven aan “Interanda” bij akte van 25 maart 1997;
   • op het perceel van 1.788 m², waarvoor een recht van opstal werd verleend aan het Gemeentekrediet van België bij akte van 19 december 1995;
   • op het perceel van 922 m² waarvoor een recht van opstal werd verleend aan het Gemeentekrediet van België bij akte van 28 april 1998;
   • op het perceel van 1431 m²  waarvoor een recht van opstal werd verleend aan het Gemeentekrediet van België bij akte van 7 december 1999;
   • op de percelen van 824 m² en 340 m² waarvoor een recht van opstal werd verleend aan Dexia Bank bij akte van 18 juli 2000;
3. een verpleeginrichting, genaamd “Elisabeth”, gelegen te Antwerpen, Leopoldstraat 26, volgens titel kadastraal gekend als Antwerpen, derde afdeling, sectie C, deel van nummer 1012/T, met een oppervlakte van 64a 92ca 74dm;
4. een verpleeginrichting, genaamd “Erasmus”, gelegen te Antwerpen-Borgerhout, Luitenant Lippenslaan 55, volgens titel kadastraal gekend als Antwerpen, zesentwintigste afdeling, Borgerhout, derde afdeling, sectie B, deel van nummer 1057/R, met een oppervlakte van 2ha 52a 95ca 76dm, met uitzondering van volgende opstallen:
   • de blokken A en B en het gelijkvloers, eerste, tweede en derde verdieping van blok C waarvoor een recht van opstal werd verleend aan ES-Finance bij akte van 17 november 1998;
   • de vierde, vijfde en zesde verdieping van blok C waarvoor een recht van opstal werd verleend aan het Gemeentekrediet van België bij akte van 1 december 1998;
   • het onderaards gedeelte en het gelijkvloers van blok E waarvoor een recht van opstal werd verleend aan Dexia Bank bij akte van 19 september 2000;
5. een verpleeginrichting, genaamd “Hoge Beuken”, gelegen te Antwerpen-Hoboken, Commandant Weynsstraat 165 en 165+, volgens titel kadastraal gekend als Antwerpen, zevenendertigste afdeling, Hoboken, tweede afdeling, sectie A, nummer 325/G en deel van nummer 325/L, met een oppervlakte van 3ha 44a 86ca 49dm, met uitzondering van volgende opstallen:
   • op de percelen van 256 m², 70 m² en 150 m² waarvoor een recht van opstal werd verleend aan het Gemeentekrediet van België bij akte van 20 juni 1995;
   • het lokaal van 153 m² kadastraal gekend sectie A, nummer 325/G, dat in erfpacht werd gegeven aan “IVEG” bij akte van 14 januari 1997;
   • op het perceel van 3.439 m² waarvoor een recht van opstal werd verleend aan het Gemeentekrediet van België bij akte van 18 april 2000.

Het recht van erfpacht werd toegestaan voor een termijn van 99 jaar en heeft een aanvang genomen op 1 januari 2004 om van rechtswege te eindigen op 31 december 2102.

De erfpachtvergoeding bestond uit de terugbetaling door ZNA aan het OCMW van de periodieke financieringslasten aangegaan door het OCMW bij het Gemeentekrediet van België (nadien genaamd “Dexia Bank” en thans “Belfius Bank”) en ES-Finance. In de akte werd bepaald dat na de volledige terugbetaling van de periodieke financieringslasten de canon nog 5 euro per jaar zou bedragen. De financieringslasten zijn ondertussen volledig terugbetaald.

Bij dezelfde akte van 20 december 2006 heeft het OCMW haar erfpachtrechten overgedragen aan ZNA voortspruitende uit de erfpachtovereenkomsten tussen de stad Antwerpen en het OCMW van 2 juli 1958 en 24 januari 1978, met betrekking tot de verpleeginrichting, genaamd “Middelheim”, gelegen te Antwerpen, Lindendreef 1, volgens titel kadastraal gekend als Antwerpen, twaalfde afdeling, sectie M, nummers 321/K en 321/D, met een oppervlakte van 13ha 65a 4ca, met uitzondering van de opstallen op de percelen van 3.637,10 m², 295 m² en 511 m² waarvoor een recht van opstal werd verleend aan het Gemeentekrediet van België en ES-Finance bij akten van 8 december 1998 en 16 november 1999.

De erfpacht gevestigd door de stad Antwerpen aan het OCMW bij akte van 2 juli 1958 werd toegestaan voor een termijn van 99 jaar en is ingegaan op 1 januari 1957 om van rechtswege te eindigen op 31 december 2055 en de erfpacht toegestaan bij akte van 24 januari 1978 heeft een aanvang genomen op 24 januari 1978 om te eindigen samen met de erfpacht toegestaan bij akte van 2 juli 1958 op 31 december 2055. De canon bedraagt 2,50 euro per jaar.

Bij akten verleden voor notaris Jan Boeykens te Antwerpen op 9 november 2015 werden met betrekking tot de verpleeginrichting “Middelheim” de kadastrale percelen sectie M nummers 321/R, 321/T en 321/V uit de erfpacht gelicht door de stad Antwerpen en bij akte verleden voor notaris Tom Coppens te Vosselaar op 25 januari 2016 werd door het OCMW de kadastrale percelen sectie M nummers 334/A, 294/Y/7 en 295/Y/3 in erfpacht gegeven aan ZNA onder dezelfde voorwaarden als de oude erfpachtakten tussen de stad Antwerpen en OCMW. Bijgevolg is er met betrekking tot de verpleeginrichting "Middelheim" deels sprake van een erfpacht tussen de stad Antwerpen en ZNA (door de overdracht van de erfpachtrechten) en deels van een erfpacht tussen het OCMW en ZNA. 

Bij voormelde akte van 25 januari 2016 werd met betrekking tot de verpleeginrichting "Stuivenberg" het kadastraal perceel sectie C nummer 412/T uit de erfpacht gelicht.

Bij akte verleden voor notaris Erik Celis te Antwerpen op 29 maart 2019 werden met betrekking tot de verpleeginrichting “Elisabeth”, de kadastrale percelen sectie C nummers 1012/D/2, 1012/E/2 en de ondergrond van nummer 1012/F/2 uit de erfpacht gelicht van ZNA. Vervolgens werd bij akte verleden voor notaris Erik Celis op 29 maart 2019, de erfpacht met betrekking tot de verpleeginrichting “Elisabeth” uitgebreid met de ondergrond van delen van kadastraal perceel sectie C nummer 2473/A en de ondergrond van een deel van kadastraal perceel sectie C nummer 1012/C/2.

Op 26 juni 2023 keurde de raad voor maatschappelijk welzijn (jaarnummer 22) en de gemeenteraad (jaarnummer 427) de fusie in de vorm van een inbreng om niet van een algemeenheid door GasthuisZusters Antwerpen (GZA) in ZNA goed, mits vervulling van een aantal opschortende voorwaarden, waaronder het aligneren van de erfpachten van het OCMW en de stad Antwerpen met ZNA op de erfpachten tussen GZA stichting van openbaar nut en GZA.

Op 18 december 2023 keurde de raad voor maatschappelijk welzijn (jaarnummer 38) en de gemeenteraad (jaarnummer 794) goed dat AG Vespa in naam en voor rekening van het OCMW en de stad Antwerpen met ZNA een overeenkomst zal sluiten om de bestaande erfpachtakte te wijzigen en dit aan de hand van volgende voorwaarden, zodoende dat de opschortende voorwaarde over het aligneren van de erfpachten als verwezenlijkt werd beschouwd:

• voorwerp: psychiatrisch ziekenhuis Stuivenberg en ziekenhuizen Jan Palfijn, Sint-Elisabeth, Sint Erasmus, Hoge Beuken en Middelheim;
• de canon bedraagt 2,65 euro per vierkante meter en wordt berekend op basis van de kadastrale grondoppervlakte. De canon wordt jaarlijks geïndexeerd aan het indexcijfer van de consumptieprijzen;
• de erfpachter krijgt een optie gedurende één jaar aan het einde van de erfpacht voor het vestigen van een nieuwe erfpacht of de verlenging van de bestaande (indien wettelijk mogelijk) en dit uiterlijk tot 31 december 2115. Voor Jan Palfijn, Hoge Beuken, Sint-Elisabeth, Sint-Erasmus en psychiatrisch ziekenhuis Stuivenberg zal deze optie lopen vanaf 31 december 2099 tot 31 december 2100 en voor Middelheim vanaf 31 december 2054 tot 31 december 2055;
• de bestemming “gezondheidszorg” mag niet gewijzigd worden zonder akkoord van de erfpachtgever;
• de erfpachter staat in voor alle onderhouds-, renovatie- en herstellingswerken (zowel huurders- als eigenaarsonderhoud) aan het goed tijdens de duur van de erfpacht;
• alle belastingen zijn ten laste van de erfpachter;
• de erfpachter dient het goed, op zijn kosten, voor de volledige waarde te verzekeren tegen brand en aanverwante gevaren;
• de erfpachter dient gedurende de erfpachtovereenkomst het goed te allen tijde minimaal te onderhouden conform een globale conditiestaat 3: “Redelijk - Plaatselijk zichtbare veroudering, functie niet in gevaar”. Dit wil zeggen een gebouw in goede staat, niet vergelijkbaar met nieuwbouw, maar met incidenteel beginnende veroudering, doch dat geen dringende behoefte aan onderhoudswerken heeft, zodat haar functie of bestemming niet in gevaar is en het gebouw beantwoordt aan de geldende regelgeving op dat vlak, met uitzondering voor Sint-Elisabeth en Sint-Erasmus;
• de erfpachter mag werken uitvoeren aan het gebouw die nodig zijn om het goed geschikt te maken voor zijn bestemming;
• de erfpacht mag niet overgedragen of gehypothekeerd worden zonder toestemming van de erfpachtgever;
• de in de erfpachtakte voorziene mogelijkheid van ZNA om de erfpacht vervroegd te beëindigen na 27 jaar wordt gewijzigd naar 15 jaar voor de sites Sint-Erasmus en Sint-Elisabeth en dit door de partijen in de akte te laten verklaren dat het boek 3 “Goederen” nieuw Burgerlijk Wetboek van toepassing is;
• de vervroegde beëindiging van de erfpacht kan enkel mits in acht name van een opzegtermijn van 12 maanden. Bij vervroegde beëindiging van de erfpacht is er geen vergoeding verschuldigd;
• op het einde van de erfpacht:
  1. moet de erfpachter het goed volledig ontruimd en in een goede kwalitatieve/verzorgde staat van onderhoud ter beschikking stellen van OCMW / stad Antwerpen en moet de erfpachter een conditiestaatmeting voorleggen waaruit blijkt dat elk object in en aan het goed minimaal een conditiestaat 3 heeft, met uitzondering voor Sint-Elisabeth en Sint-Erasmus;
  2. komen de door de erfpachter opgerichte gebouwen toe aan het OCMW / stad Antwerpen zonder vergoeding;
  3. dient de erfpachter een gunstig bodemattest af te leveren (waaruit blijkt dat er geen maatregelen nodig zijn) of een oriënterend bodemonderzoek (OBO) laten uitvoeren. 

Op 26 februari 2024 keurde de raad voor maatschappelijk welzijn (jaarnummer 10) de gedeeltelijke beëindiging van de erfpacht met betrekking tot de Stuivenbergsite goed op de delen van de percelen gelegen te 2060 Antwerpen, Lange Beeldekensstraat 267 en Pothoekstraat 109, ten kadaster gekend onder Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E nummers 412/S en 411/G/3. ZNA behoudt ten behoeve van het psychiatrisch ziekenhuis de erfpachtrechten op de percelen ten kadaster gekend onder Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E nummer 413/G/11, deel van nummer 412/S en deel van nummer 411/G/3.

• Artikel 77 Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat de raad voor maatschappelijk welzijn over de volheid van bevoegdheid beschikt voor de aangelegenheden die aan het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn door of krachtens de wet of het decreet worden toevertrouwd.

• Artikel 78, 11° Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat de raad voor maatschappelijk welzijn de bevoegdheid inzake het stellen van daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen niet kan overdragen.

• Artikel 4.2 van de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen OCMW Antwerpen en AG Vespa zoals goedgekeurd door de raad voor maatschappelijk welzijn op 25 november 2019 (jaarnummer 2019_RMW_00099) bepaalt dat AG Vespa instaat voor de uitvoering en afhandeling van alle in- en uitgaande overdrachten van zakelijke rechten met betrekking tot het OCMW patrimonium. De beleidsbeslissing hiertoe ligt bij het OCMW. Een beslissing van de raad voor maatschappelijk welzijn is vereist voor elke beslissing tot verwerving of vervreemding van zakelijke rechten op OCMW patrimonium en een beslissing tot verwerving van OCMW patrimonium omvat steeds een beslissing over de aanwending ervan. 

Om de wijziging van de erfpachtakte van 20 december 2006 aan de hand van de door de raad van maatschappelijk welzijn goedgekeurde voorwaarden, zoals voormeld, te formaliseren wordt er voorgesteld om voor elk van de ziekenhuissites een afzonderlijke wijzigende erfpachtakte te verlijden.

De opstalrechten van het Gemeentekrediet van België (nadien genaamd “Dexia Bank” en thans “Belfius Bank”) en ES-Finance werden toegestaan in het kader van een onroerende leasing die door het OCMW werd aangegaan voor de financiering van het bouwen en verbouwen van een aantal onderdelen van de ziekenhuisgebouwen. De opgerichte constructies werden verhuurd aan het OCMW die het vervolgens onderverhuurde aan ZNA tot op het moment van de beëindiging van de opstal -en leaseovereenkomsten. Deze opstalovereenkomsten zijn ondertussen afgelopen. In de erfpachtakte van 20 december 2006 had het OCMW zich ertoe verbonden om bij het einde van de onderverhuring de erfpacht van ZNA uit te breiden tot de onroerende goederen die het voorwerp uitmaakten van de opstalovereenkomsten. Deze uitbreiding is gebeurd bij mondelinge overeenkomst welke zal worden bevestigd in de wijzigende erfpachtakten. Om dit correct te kunnen doen dienen de opstalrechten eerst formeel beëindigd te worden in een akte. De opstalpercelen worden eerstdaags opgemeten door een landmeter en ter prekadastratie neergelegd.

Van zodra de beëindiging van de opstalovereenkomsten geformaliseerd is kunnen de wijzigende erfpachtakten ondertekend worden met betrekking tot de volgende ziekenhuissites:

1. het psychiatrisch ziekenhuis gelegen aan de Stuivenbergsite te Pothoekstraat 109, 2060 Antwerpen, thans gekadastreerd als Antwerpen, vijfde afdeling, sectie E nummer 413/G/11, deel van nummer 411/G/3 en deel van nummer 412/S, met een totale oppervlakte van 12.423 m²;
2. ziekenhuis “Jan Palfijn”, gelegen te Lange Bremstraat 70, 2170 Merksem, thans gekadastreerd als Antwerpen, eenenveertigste afdeling, Merksem, derde afdeling, sectie B nummer 182/A/2 en deel van nummer 182/Z, met een totale oppervlakte van 50.754 m²;
3. ziekenhuis “Sint-Elisabeth”, gelegen te Leopoldstraat 26, 2000 Antwerpen, thans gekadastreerd als Antwerpen, derde afdeling, sectie C nummers 1012/H/2 en 1012/K/2, met een totale oppervlakte van 6.352 m². De erfpacht bevat tevens de ondergrond van delen van perceelnummer 2473/A (14,89 m² en 7,71 m²) en deel van perceelnummer 1012/C/2 (1,86 m²), alsook de bovengrond met uitsluiting van de ondergrond van perceelnummer 1012/F/2 (39 m²). Deze oppervlakten werden echter niet meegerekend voor de berekening van de hierna vermelde canon;
4. volgende privatieve kavels in het ziekenhuisgebouw van “Sint-Erasmus”, gelegen te Luitenant Lippenslaan 55, 2140 Borgerhout, thans gekadastreerd wat betreft de gemeenschappelijke delen als Antwerpen, zesentwintigste afdeling, Borgerhout, derde afdeling, sectie B, nummer 1057/R P0000, met een oppervlakte van 25.904 m²: blok A met partitienummer P0006, blok B met partitienummer P0003, blok C met partitienummers P0004, P0007 en P0008, blok E (GV-K) met partitienummer P0009 en het welzijnsgebouw (omvattende de kelder van Blok C, Blok D, de eerste, tweede en derde verdieping van blok E, Blok F en Blok H) met partitienummer P0010; 
5. ziekenhuis “Hoge Beuken”, gelegen te Commandant Weynsstraat 165, 2660 Hoboken, thans gekadastreerd als Antwerpen, zevenendertigste afdeling, Hoboken, tweede afdeling, sectie A, nummer 325/P, met een oppervlakte van 34.333 m²;
6. ziekenhuis “Middelheim”, gelegen te Lindendreef 1, 2020 Antwerpen, thans gekadastreerd als Antwerpen, twaalfde afdeling, sectie M nummers 295/Y/3, 294/Y/7, 334/A, 321/D, 321/A/2 en 321/W, met een oppervlakte van 141.197 m² . Voor de percelen sectie M, nummers 321/D, 321/A/2 en 321/W is de stad Antwerpen erfpachtgever en voor de percelen sectie M, nummers 295/Y/3, 294/Y/7 en 334/A is het OCMW erfpachtgever.

Aangezien het kadastraal perceelnummer 321/W thans gebruikt wordt als toegangsweg door de Universiteit Antwerpen en het zorgbedrijf op gedeelde kosten en in de praktijk geen deel uitmaakt van het ziekenhuis Middelheim vraagt ZNA om de erfpacht met betrekking tot dit perceel, gekadastreerd sectie M, nummer 321/W, met een oppervlakte van 473 m², vervroegd te beëindigen. Na de vervroegde beëindiging van de erfpacht voor dit perceel bedraagt de totale oppervlakte van de site Middelheim nog 140.724 m², waarvan 127.314 m² van de stad Antwerpen en 13.410 m² van het OCMW.

Op basis van de kadastrale grondoppervlakte van voormelde sites kan de door de erfpachter jaarlijks te betalen canon van 2,65 euro per vierkante meter worden vastgesteld als volgt:

• Psychiatrische afdeling Stuivenberg: 32.920,95 euro te betalen aan het OCMW;
• Jan Palfijn: 134.498,10 euro te betalen aan het OCMW;
• Sint-Elisabeth: 16.832,80 euro te betalen aan het OCMW;
• Sint-Erasmus: 67.033,76 euro te betalen aan het OCMW;
• Hoge Beuken: 90.982,45 euro te betalen aan het OCMW;
• Middelheim: 372.918,60 euro, waarvan 35.536,50 euro te betalen aan het OCMW en 337.382,10 euro te betalen aan de stad Antwerpen. 

De gewijzigde voorwaarden zullen ingaan vanaf de datum van de fusie, met name vanaf de ondertekening van de akte inbreng van een algemeenheid door GZA in ZNA.

Alle kosten voor het verlijden van de akten (notariskosten, opzoekingen, opmetingen en dergelijke meer) zijn ten laste van de erfpachter. 

De erfpachtcanon wordt jaarlijks verwerkt op de ingangsdatum van de fusie. Dit betekent dat de canon in het laatste boekjaar geen volledig jaar zal omhelzen.