Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024032758 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Mustafa Yesilada met als adres Pastoor Bauwenslaan 67 te 2610 Antwerpen en de heer Tom Van den Bergh met als adres Moerhoflaan 67 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Pastoor Bauwenslaan 67 te 2610 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 43 sectie A nr. 119L |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een kantoor ruimte naar een winkelruimte met aanpalende woonentiteit op de rechterkant van de gelijkvloerse bouwlaag (Pastoor Bauwenslaan 67) |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/06/2022: gedeeltelijk voorwaardelijk vergund (OMV_2022022065) voor het wijzigen van een kantoorfunctie naar een woonentiteit op de gelijkvloerse verdieping (Pastoor Bauwenslaan 63);
- 13/07/2018: vergunning (201824) voor de opheffing van verkavelingsvergunning met dossiernummer WI/1965/V/0006-196536, gekend bij RWO onder referentie 143/029 en de latere wijziging 198113. De verkaveling omvatte het verkavelen van een stuk grond in 10 loten voor woningbouw;
- 11/04/2001: vergunning (222#14079) voor het plaatsen van evenwijdige en haakse lichtreclame op voorgevel;
- 20/02/1989: vergunning (222#7402) voor de verbouwing van een bankfiliaal;
- 09/10/1967: vergunning (222#1793) voor het oprichten van een appartementsgebouw (65), winkel (67) en een bank (63).
Vergunde/bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gelijkvloerse voorgevelafwerking:
- inrichting:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gelijkvloerse voorgevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een kantoor ruimte naar een winkelruimte met aanpalende woonentiteit op de rechterkant van de gelijkvloerse bouwlaag (Pastoor Bauwenslaan 67);
- wijzigen voorgevel.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 3 april 2024 | 11 april 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 3 april 2024 | 12 april 2024 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 3 april 2024 | 5 april 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 3 april 2024 | 4 april 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
- Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
- Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van artikel 26, 29 en 30 van de bouwcode. Voor artikel 26 en 29 kan er niet op geldige wijze worden afgeweken. Dit zal als voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt het wijzigen van de gelijkvloerse functie van kantoor naar een handelswoning (detailhandel aan de straatzijde en aansluitend een woning). De gewenste functies zijn inpasbaar in de straat en op het perceel. Dit straatsegment kenmerkt zich door appartementsgebouwen met op het gelijkvloers zowel woonfuncties als kantoorfuncties en dienstverlening.
Voor de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie past hierbij ook de functie detailhandel:
Gunstig advies voor het wijzigen van de functie dienstverlening (bankkantoor) naar commerciële ruimte (detailhandel) op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie door - in dit geval - functiewijziging gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt potentiële leegstand vermeden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Er worden geen aanpassingen voorzien aan de vergunde volumetrie waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook zonder meer gunstig is.
Visueel-vormelijke elementen
De gevelmaterialen blijven behouden. De natuurstenen gevelbekleding alsook het blauw aluminium schrijnwerk blijft bewaard en de aanwezige reclame wordt verwijderd. Enkel wordt het inpandig inkomportaal gesupprimeerd en zal de inkomdeur rechtstreeks uitkomen in de winkelruimte. De visueel vormelijke elementen zijn blijvend inpasbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De woning achteraan garandeert voldoende woonkwaliteit. De verblijfsruimtes hebben allen rechtstreeks licht, lucht en zicht..
Voor de bijkomende woning dienen er twee fietsstalplaatsen te worden voorzien. Dit is eveneens een parameter die belangrijk is om de woonkwaliteit te garanderen. Een goed bereikbare afgesloten fietsenberging zorgt er immers voor dat bewoners gestimuleerd worden om de fiets effectief te gebruiken. Dit zal in voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en/of functiewijziging. Het totale gebouw is een meergezinswoning met kantoor op gelijkvloers. Er zijn > 5 appartementen in het gebouw. Het bestaande Axa bankkantoor op het gelijkvloers rechts wordt omgevormd tot een woning met winkelruimte. De woning heeft 1 slaapkamer. De winkelruimte van voor beperkt zich tot ongeveer 65 m².
Bij projecten > 5 wooneenheden is de parkeernorm voor een wooneenheid tussen de 60 en 90 m² 1,35. Er komt 1 woning bij waardoor de parkeerbehoefte 1,35 afgerond 1 parkeerplaats is.
De kleine commerciële ruimte is slechts 65 m² oppervlakte. Hiervoor wordt geen parkeerbehoefte opgelegd.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1 parkeerplaats. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Dit perceel betreft een breed perceel met een relatief groot appartementsgebouw. Er komen meerdere gelijkaardige appartementsgebouwen voor in dit straatsegment met op het gelijkvloers vaak functies als kantoor, dienstverlening of detailhandel. Garagepoorten zijn hierbij niet kenmerkend. Bovendien zouden deze de helft van de ruimte voor detailhandel hypothekeren waardoor het vanuit goede ruimtelijke ordening niet opportuun is om in deze gevel een garagepoort te voorzien.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Er wordt echter voor een klein bankkantoor (<500 m²) geen behoefte opgelegd, waardoor er geen bijstelling kan zijn.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 5 maart 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 3 april 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 2 juni 2024 |
Verslag GOA | 16 mei 2024 |
Naam GOA | Cynthia Steurs |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.