2024_CBS_04167 - Omgevingsvergunning - OMV_2023070830. Driehoekstraat 120 en 136, Ferdinand Pauwelsstraat 26. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Detailhandel, met kantoren:

-     16/12/2011: vergunning (3508#8375) voor het regulariseren van een gas-warmtepomp; 

-     29/07/2011: weigering (20112452) voor het verbouwen van een handelsruimte en het aanleggen van een parking (regularisatie);

-     19/05/2011: vervallen vergunning, afgeleverd door de provinciale deputatie (3473#10967) voor het aanleggen van een parking, na afbraak van een woning, een magazijn en bijgebouwen;

-     14/01/2011: vergunning (3473#10973) voor het verbouwen van een handelspand met parking;

-     vastgesteld bouwmisdrijf (20101560) voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken in strijd met de afgeleverde vergunning;

-     21/03/2008: vergunning (3180#396) voor het uitvoeren van herinrichtingswerken en de aanleg van een parking;

-     05/12/2003: vergunning (871#2589) voor het optrekken van een brandmuur en een brandsas;

-     13/12/1971: vergunning (19715239) voor het bouwen van een conciërgewoning en de aanleg van een parking bij een supermarkt;

-     11/01/1971: vergunning (803#6156) voor het bouwen van een supermarkt met een appartement;

Kantoren:

-     08/06/2018: weigering (2018723) voor het uitbreiden van een kantoorgebouw;

-     11/03/2016: weigering (20152814) voor het verbouwen en uitbreiden van een kantoor met magazijn;

-     07/08/2015: weigering (20151139) voor het verbouwen en uitbreiden van een kantoor met magazijnruimte;

-     15/03/2013: vergunning (3553#8726) voor het regulariseren van verbouwingswerken in een kantoor met magazijn en het afbreken van een magazijn;

-     25/03/2005: weigering (871#3067) voor het herindelen en renoveren van bestaande retail-activiteiten, een beenhouwerij met kantoren, een parking en een magazijn; 

Perceel Driehoekstraat 134:

-     27/07/1995: vergunning (872#1840) voor een uitbreiding; 

-     27/10/1986: vergunning (871#1585) voor een voorgevelwijziging en het realiseren van een aanbouw; 

Perceel Driehoekstraat 136:

-     2/05/1989: vergunning (1989634) voor het optrekken van woning met magazijn.

Vergunde toestand

Detailhandel, met kantoren:

-     functie: 

• verschillende percelen met detailhandel en kantoren, met bijhorende parkeerzones; 

-     bouwvolume: 

• handelsruimte met een bruto-oppervlakte van ± 2.420 m²;
• handel en kantoren in een bouwvolume van 1 bouwlaag onder plat dak; 
• kroonlijsthoogte bouwvolume Driehoekstraat: 5,67 m;
• kroonlijsthoogte bouwvolume Ferdinand Pauwelsstraat: 4,27 m;
• opening tussen de woningen in de Ferdinand Pauwelsstraat boven de inrit dichtgebouwd met een volume bestaande uit één bouwlaag onder hellend dak. Dit met een kroonlijsthoogte van 6,76 m, een nokhoogte van 10,88 m en een bouwdiepte van 9 m;

-     gevelafwerking en materiaalgebruik: 

• parking aan de Driehoekstraat afgewerkt in asfalt, parkeerplaatsen in rode klinkers met zwarte lijnen. Betonklinkers ter hoogte van de toegang naar de winkel;
• parking aan de Ferdinand Pauwelsstraat voorzien in grasdallen, fietsenstalling op grijze klinkers, inrit deels in asfalt en deels in grijze klinkers; 
• bouwvolume ter hoogte van de Driehoekstraat afgewerkt met gevelsteen (rood) en voorzien van een betonnen plint, buitenschrijnwerk in grijskleurig en blauwkleurig aluminium, bovenaan een horizontale gevelband uit grijskleurige plankprofielen, grijskleurige luifel met zonwerende lamellen ter hoogte van de inkom; 
• bouwvolume tussen de woningen in de Ferdinand Pauwelsstraat afgewerkt met geel genuanceerde gevelsteen en dakpannen, doorrit ter hoogte van de voorgevel afgesloten met een stalen poort; 
• kantoorgebouw afgewerkt met geel genuanceerde gevelsteen en voorzien van blauwkleurig buitenschrijnwerk in aluminium, gevels rondom tuin voorzien van grijze gevelplaat en zwartkleurige buitenschrijnwerk in aluminium;

-     inrichting: 

• open ruimte ter hoogte van de Driehoekstraat quasi volledig ingericht als parking met 49 plaatsen;
• open ruimte ter hoogte van de Ferdinand Pauwelsstraat ingericht als inrit en voorzien van 10 parkeerplaatsen met fietsenstalling. Overige ruimte voorzien in groenaanleg;
• gaswarmtepomp ter hoogte van de perceelsgrens met Ferdinand Pauwelsstraat 12; 
• zone voor toelevering ter hoogte van de perceelsgrens met Driehoekstraat 134; 
• twee in/uitritten ter hoogte van de Driehoekstraat, één in/uitrit ter hoogte van de Ferdinand Pauwelsstraat;
• voortuinzone ter hoogte van de Ferdinand Pauwelsstraat volledig verhard met grijze klinkers;

Perceel Driehoekstraat 134:

-     functie: 

• eengezinswoning op een perceel van ± 780 m²;

-     bouwvolume: 

• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder hellend dak;
• achterbouw met twee bouwlagen tot een bouwdiepte van 13 m en één bouwlaag tot een bouwdiepte van 17 m; 
• achteraan het perceel een perceelsbreed bouwvolume bestaande uit één bouwlaag onder plat dak; 
• kroonlijsthoogte van 6,60 m en nokhoogte van 11 m – kroonlijsthoogte achterbouwen: 6,60 m en 3,60 m;
• ± 600 m² open ruimte op het perceel;

Perceel Driehoekstraat 136:

-     functie: 

• ééngezinswoning met magazijn;
• geen verdere informatie beschikbaar.

Bestaande toestand

-     de bestaande toestand is niet in overeenstemming met de vergunde toestand. 

Nieuwe toestand

Detailhandel en kantoren

Conform vergunde toestand, afgezien van:

-     bouwvolume: 

• beperkt vergrote handelsruimte, met bruto-oppervlakte van ± 2.469 m² en een nieuwe interne planindeling;
• licht verhoogde kroonlijsthoogte bouwvolume Driehoekstraat, naar 5,90 m;
• opening tussen de woningen in de Ferdinand Pauwelsstraat voorzien van nieuw hekwerk (het vergunde bouwvolume aan deze zijde werd niet gerealiseerd); 
• extra bouwvolume (28,51 m², kroonlijsthoogte 4,70 m) ter hoogte van parkeerplaats 20 en 21; 
• caddy-park (30,20 m², kroonlijsthoogte 2,96 m) ter hoogte van de winkelinkom; 
• caddy-park (35,50 m², kroonlijsthoogte 2,96 m) ter hoogte van parkeerplaats 59; 
• fietsenstalling (26,36 m², kroonlijsthoogte 2,49 m) ter hoogte van de nieuwe technische installaties; 

-     gevelafwerking en materiaalgebruik: 

• bouwvolume Lidl afgewerkt met witkleurige gevelbepleistering (RAL 9010), voorzien van dorpels in blauwe hardsteen, buitenschrijnwerk in grijskleurig aluminium en een grijskleurig dakrandprofiel. Bovenaan de gevel een strook uit grijskleurige plankprofielen in aluminium;
• “Lidl”-logo in geel, blauw en rood in de rechter bovenzijde van de voorgevel; 
• donkerkleurige, stalen poorten ter hoogte van de Ferdinand Pauwelsstraat; 
• donkergrijs hekwerk en schuifpoort ter hoogte van de rooilijn aan de Driehoekstraat;
• caddy-parken in gegalvaniseerde stalen structuur met glazen invulling; 
• overdekte fietsenstalling in gegalvaniseerd staal en hekwerk, dakrand in grijskleurig (RAL 9006) sandwichpaneel; 
• “Lidl”-logo in geel, blauw en rood op de wachtgevels van woningen Driehoekstraat 134 en 138;

-     inrichting: 

• open buitenruimte ter hoogte van de Driehoekstraat quasi volledig ingericht als parking met 78 plaatsen – de zone achter Driehoekstraat 134 en ter hoogte van nummer 136 wordt hierbij bijkomend aangelegd als parking, met 39 extra stalplaatsen;
• technische installaties ter hoogte van de perceelsgrens met Geestenspoor 30; 
• voortuinzone ter hoogte van de Ferdinand Pauwelsstraat volledig verhard met grijze klinkers;
• publiciteitstotem (op grijskleurig stalen frame) met zaakgebonden publiciteit ter hoogte van parkeerplaats 35; 
• zaakgebonden reclame in vitrinekast (grijskleurige stalen structuur) ter hoogte van de inkom van de winkel;
• totem met zaakgebonden reclame ter hoogte van Driehoekstraat 114. Blauwkleurige stalen constructie met bovenaan een “Lidl”-logo in geel, blauw en rood en bijkomend publiciteitspaneel op een hoogte van 3 m;

Perceel Driehoekstraat 134

-     functie: 

• eengezinswoning op een (verkleind) perceel van ± 250 m²;
• achterste deel afgestaan aan aanpalend perceel, ingericht als bijkomende parkeerplaats;

Perceel Driehoekstraat 136

-     functie: 

• bijkomende parking, horende bij het handelspand op het aangrenzende perceel;

-     inrichting: 

• grijskleurige, stalen, draaipoorten ter hoogte van de rooilijn.

Inhoud van de aanvraag 

-     uitvoeren en regulariseren van sloopwerken; 

-     regularisatie van de beperkte uitbreiding van het bouwvolume; 

-     realiseren en regulariseren van verschillende bijgebouwen; 

-     wijzigen van de gevels; 

-     doorvoeren van interne constructieve werken;

-     realiseren en regulariseren van verhardingen; 

-     plaatsen en regulariseren van zaakgebonden publiciteitsvoorzieningen; 

-     wijzigen van scheidsmuren; 

-     het bouwvolume met de kantoren van Starc, de bijhorende tuinzone en de 7 parkeerplaatsen (nummer 1 tot en met 7) maken geen deel uit van de aanvraag. 

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 1 april 2011 nam het college akte van een melding ingediend door LIDL BELGIUM GmbH und Co.KG voor exploitatie van een supermarkt (AN2011/108).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de uitbreiding van een bestaande supermarkt.

Aangevraagde rubriek(en)
 

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Op de huidige locatie werd sinds 1975 een voormalige supermarkt “Unic” uitgebaat. Gezien de ligging (binnen de voormalige “Zone 1”) was deze exploitatie, met een netto verkoopoppervlakte van circa 1.300 m², beneden de toenmalige norm van 1.500 m² netto verkoopoppervlakte. Er was dus destijds geen sociaal-economische machtiging vereist. In de loop van het jaar 2000 nam Lidl het handelsgebouw in gebruik tot op heden, met een netto handelsoppervlakte van 1.161 m². Vandaag wenst Lidl een nieuwbouw-uitbreiding te realiseren tot 1.472 m² netto handelsoppervlakte.

Het stedenbouwkundig project ter aanvraag omvat het verbouwen van een handelsruimte met een gevelwijziging en een regularisatie van gebouw en parking. In het huidige gebouw bevindt zich momenteel al een Lidl-filiaal, alsook een leegstaande beenhouwerij en een ruimte voor kantoren (Starc). De aparte beenhouwerij verdwijnt en deze ruimte wordt in de nieuwe toestand ingenomen door Lidl. De ruimte voor kantoren (Starc) blijft behouden en maakt, zoals aangeduid op de plannen, geen deel uit van deze aanvraag.

De uitbreiding van de netto handelsoppervlakte voor Lidl geschiedt binnen de contouren van het huidige handelsgebouw. Het huidige gebouw op de site zal zoveel mogelijk behouden worden, met uitzondering van het verwijderen van de luifel vooraan. Daarnaast zal men de hele gevel moderniseren. Dit wil zeggen dat men de gevel toepast volgens de laatste “typeplannen” van Lidl. De huidige parking aan de voor- en zijkanten van het handelsgebouw blijft behouden, maar beter en duurzamer ingericht. In de nieuwe toestand wordt het aantal fietsparkeerplaatsen uitgebreid en worden er afgesloten fietsenstalplaatsen voor het personeel voorzien.

In de nieuwbouw handelsruimte worden volgende assortimenten aangevraagd: categorie 1 - verkoop van voeding 1.016 m², categorie 2 - verkoop van goederen voor persoonsuitrusting 162 m², categorie 4 – verkoop van andere producten 294 m². Dit geeft een totale netto handelsoppervlakte van 1.472 m².

Sinds 4 maart 2024 is een nieuw decreet van toepassing met betrekking tot het Integraal Handelsvestigingsbeleid. In dit decreet worden de mogelijke aanbodcategorieën verruimd tot 6 (in plaats van 4). In communicatie met de aanvrager op 7 maart 2024 werd aangegeven dat de categorie 4 “andere producten” voor 294 m² integraal mag beschouwd worden als zijnde de nieuwe categorie 6 “verkoop van andere niet-volumineuze producten” op dezelfde 294 m² netto handelsoppervlakte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 – Parkeerplaatsen: er worden 29 nieuwe parkeerplaatsen voorzien. Er dienen daarvan 6 plaatsen voorbehouden te worden voor andersvaliden. De aanvraag voorziet er slechts 5 (nummer 28 tot en met 32). Parkeerplaats 7 kan niet mee in rekening worden genomen, aangezien plaatsen 1 tot en met 7 (aan de zijde van de Ferdinand Pauwelsstraat) horen bij het kantoorgedeelte in binnengebied en dus niet bij de handelsinrichting aan de straatzijde.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 16 – Technische uitsprongen: 
  §1, alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen ze uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogstgelegen dak;
  §2, klimaatbeheersingstoestellen dienen op minstens 2 meter van de perceelgrenzen geplaatst te worden; de technische installaties worden op het maaiveld en minder dan 2 meter van de perceelsgrens geplaatst. Dit is niet aanvaardbaar omwille van de impact op de aanpalende percelen en de bijkomende inname van groene, open ruimte. Aangezien wel aanvaard kan worden dat het bouwvolume en de bruto vloeroppervlakte zo efficiënt mogelijk ingezet worden voor de handelsfunctie en het inpandig voorzien van deze installaties dus niet wenselijk is, kunnen de technische installaties wel op het dak voorzien worden, mits er voldaan wordt aan de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode. De vrijgekomen ruimte op maaiveld moet met groen in volle grond ingericht worden.
• artikel 19 – Tuinafsluitingen: het hekwerk ter hoogte van de Driehoekstraat heeft een hoogte die hoger is dan 1 m;
• artikel 21 – Minimale hoogte van ruimten: het is onduidelijk of de nieuwe personeelsruimte en vergaderkamer een voldoende hoge plafondhoogte hebben. De minimale vrije hoogte betreft namelijk 2,60 m;
• artikel 24 – Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de nieuwe personeelsruimte en vergaderruimte worden niet voorzien van voldoende luchttoevoer, dit door de toepassing van vaste ramen. Daarnaast is de aanwezig lichtdoorlatende oppervlakte in de personeelsruimte te klein. Er dient minstens 3,60 m2 voorzien te worden;
• artikel 26 – Afvalverzameling: de handelsruimte wordt grondig heringericht, echter wordt geen afvalberging voorzien. Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is;
• artikel 27 – Open ruimte: §3 er worden verschillende nieuwe constructies voorzien in de voortuinzone;
• artikel 30 – Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • de nieuwe parkeerplaatsen met nummers 44 tot en met 59 hebben geen minimale diepte/lengte van 5 m. Bovendien verschillende hoekplaatsen (genummerd als plekken 1, 12, 20, 24, 44 en 60) niet voldoende breed (minimaal 2,80 m);
  • per 10 nieuwe autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Voor grote projecten moeten de bijhorende infrastructurele voorzieningen kunnen meegroeien met het aantal gebruikers van elektrische wagens. Dit kan een impact hebben op de dimensionering van het tellerlokaal – gelet op het aantal nieuwe parkeerplaatsen aan de linkerzijde van het handelspand zijn bijgevolg 4 oplaadpunten in te plannen;
• artikel 33 – Zaakgebonden publiciteit: zaakgebonden publiciteit wordt in principe enkel toegestaan op steigerdoeken, gevels, op het dak en op totems. Er wordt in de aanvraag ook publiciteit voorzien in een vitrinekast en mini-totem. Totems zijn enkel toegelaten langs het baanwinkelgebied, de Singel, ring en industriegebieden; het perceel is niet gelegen in dergelijk gebied. Er wordt daarnaast publiciteit voorzien op twee wachtgevels van naburige panden;
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidsmuur ter hoogte van de nieuwe overdekte fietsenstalling heeft geen opstand van minimaal 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 – Groendaken: de nieuwe fietsenstalling en het bouwvolume met HS-cabine en tellerruimte zijn individueel telkens groter dan 20 m² maar worden elks niet voorzien van een groendak;
• artikel 43 – Septische putten: voor een handelspand met een bruto-vloeroppervlakte van 2.469 m² dient een septische put met een minimale inhoud van 9.450 liter aanwezig te zijn, wat hier niet het geval is.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. (Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont strijdigheden met een aantal van de geldende voorschriften en voor een deel daarvan kunnen in de eindevaluatie voorwaarden worden opgenomen om het project in uitvoering alsnog te laten voldoen aan de artikels in kwestie. Desalniettemin kan voor de beperkte constructies in de voortuinstrook gefundeerd worden afgeweken. Dit kan aangezien dergelijke bijgebouwen in mindere mate reeds vergund aanwezig waren in de vorige situatie enerzijds en anderzijds door het feit dat de specifieke toestand van de handelsfunctie, dewelke in dit straatbeeld als enige over een voortuinstrook beschikt, voldoende argument is om deze strook niet effectief als tuin te beschouwen maar als een volwaardig bij de handelsfunctie horende gebruikszone; getuige hiervan de vergunde situatie als geheel verharde parking. Op basis van laatstgenoemde kan dan ook worden geadviseerd de afwijking inzake constructies in de voortuinstrook als dusdanig te bekrachtigen. Hetzelfde geldt bovendien voor de hoogte van de afsluiting aan de voorzijde, die hoger uitvalt dan het opgelegde maximum van 1 m, maar waarvoor om dezelfde reden een beperkte afwijking kan worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het beperkt uitbreiden en verbouwen van een handelsgebouw, inclusief het heraanleggen en uitbreiden van de parking errond, en gelet op de ligging ervan in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande uitbreiding van de winkel is zeer beperkt in omvang, een kleine fietsenbergplaats aan de achterzijde en een technisch lokaal aan de rechterzijde, waardoor zonder meer geen nadelige impact te verwachten valt voor de aanpalende percelen, alvast inzake volumetrie. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, witte bepleistering en grijs schrijnwerk in aluminium, met bijhorende grijze beplating, zijn zonder meer aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn bovendien reeds voorkomend in de ruime omgeving, waardoor er ontegensprekelijk sprake is van een correcte visuele inpassing in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De beoordeling kleinhandelsactiviteiten spreekt van 88 parkeerplaatsen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt dient nog verduidelijkt te worden dat de aanvraag 34 nieuwe parkeerplaatsen omvat. Het resterend aantal betreft reeds vergunde parkeerplaatsen en werd niet opgenomen in bovenstaande tabel.

Fietsvoorzieningen

Voor personeel moeten er 0,6/100 m² x 50 m² = 0,3, dus geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien worden.

Voor bezoekers moeten er 2,0/100 m² x 50 m² = 1 fietsstalplaats voorzien worden. Deze moet overdekt voorzien worden.

Er wordt 1 nieuwe fietsenstalling voorzien voor 15 fietsen waarvan 12 nuttige plaatsen, waardoor voldoende stalplaats voorzien wordt.

Er wordt gevraagd om de nieuwe fietsenstalling rekening te houden met de vereiste vrije ruimte achter de fietsen. Er is bijvoorbeeld beperkte ruimte bij de fietsen die in het verlengde van elkaar geplaatst worden zonder tussenafstand.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanwezige technieken voor koeling worden bij deze uitbreiding vervangen. Het gezamenlijk geïnstalleerd vermogen van de koelinstallaties en warmtepompen stijgt bij deze tot 120,76 kW. Het verkooppunt en de opslag van producten van dierlijke oorsprong wijzigen niet. Nieuw bij deze uitbreiding is de afbakoven met een vermogen van 84,30 kW. Het afbakken van broodjes en koffiekoeken wordt echter niet ingedeeld onder rubriek 45.8 (inrichtingen voor het bereiden van voedingsproducten op basis van plantaardige melen). De gevraagde rubriek 45.8.1.b wordt dan ook zonder voorwerp verklaard.

In de inrichting kunnen daarnaast nog volgende niet ingedeelde activiteiten aanwezig zijn: 

-     opslag lucifers voor verkoop (< 1 ton);

-     opslag kunstmest voor verkoop (< 20 ton, en enkel in geval van een tijdelijke actie);

-     opslag diverse tabakswaren voor verkoop (< 10 ton);

-     opslag van strooizout voor verkoop (< 20 ton);

-     beperkte lozing van huishoudelijk afvalwater met een debiet van 200 m³/jaar; 

-     diverse batterijladers voor elektrische palletladers (< 10 kW).

Er wordt gekozen voor koelmiddelen met een laag Global Warming Potential (GWP) zoals R290 (propaan) met een GWP van 3 of R32 met een GWP van 675. Volgens het dossier zullen er geluidsarme installaties geplaatst worden die beschikken over een akoestische omkasting. De exploitant wordt erop gewezen dat er te allen tijde dient voldaan te worden aan de milieukwaliteitsnormen voor openlucht zoals opgenomen in Vlarem II. Op basis van het uitvoeringsplan wordt vastgesteld dat de buitenelementen van de koelinstallaties op de begane grond buiten het gebouw zullen geplaatst worden. Er wordt aangeraden deze delen ofwel inpandig in het gebouw te plaatsen ofwel bovenop het dak van het gebouw zodat de geluidshinder beperkt kan blijven.

De exploitant geeft in zijn aanvraagdossier aan dat de laad- en losactiviteiten enkel overdag zullen plaatsvinden. Om overlast naar de buurt binnen de perken te houden, wordt dit opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is gelegen nabij het afgebakend lokale kernwinkelgebied centrum Ekeren, maar het ligt dus volgens de afbakening Beleidsnota Detailhandel 2020 in de zone voor verspreide bewinkeling. De nota stelt dat voor deze zone behoud en optimalisatie van de gelijkvloerse handelsruimte mogelijk is. Er is geen sprake van een grote uitbreiding van detailhandelsruimte. Het project past in de geformuleerde visie rond kleinhandel, met name een verdere concentratie en clustering van de detailhandel bij voorkeur in kernwinkelgebieden.

Het project maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen. Hierin staat de omgeving van het project aangeduid als woongebied. Woongebieden zijn bestemd “voor wonen, alsmede handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven”. De voorgestelde stadssupermarkt lijkt verenigbaar met deze omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein. 

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

De consument doet zijn dagelijkse boodschappen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. Gezien de ligging nabij het centrum van Ekeren, een woonwijk en een aantal dienstverleningen, past deze handelsfunctie perfect in zijn omgeving.

In bepaalde wijken wordt een tekort vastgesteld van buurtwinkels en kleine supermarkten. De vraag naar buurtwinkels en -supermarkten zal in de toekomst nog stijgen door maatschappelijke evoluties als kleinere huishoudens en een toenemend aantal ouderen.

Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod voedingsmiddelen om gezond te blijven. De bestaande Lidl beantwoordt aan de verwezenlijking van deze doelstelling. Rolstoelgebruikers kunnen de supermarkt op een eenvoudige manier betreden.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Deze Lidl is als supermarkt sterk gefocust op verse producten en maaltijdoplossingen en richt zich vooral naar de omliggende bewoning, waar klanten hun dagelijkse aankopen komen verrichten. Dit type winkel wordt steeds gevestigd in dichtbebouwde woonwijken of binnenstedelijke centra. Lidl vervult reeds meer dan 20 jaar hier een belangrijke buurtfunctie. Daarvoor was er een supermarkt onder de noemer “Unic”. Een dergelijke supermarkt wordt doelgericht bezocht. Bij het doelmatig winkelen ligt de nadruk op het aankopen van de noodzakelijke dagelijkse goederen.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Het project is voor de inwoners vanuit het marktgebied zeer goed bereikbaar met duurzame vervoerswijzen (te voet, per fiets, per openbaar vervoer), waardoor een duurzame mobiliteit kan nagestreefd worden.

In de nieuwe situatie worden er 88 parkeerplaatsen voor auto’s voorzien, waarvan 78 plaatsen voor bezoekers en 10 plaatsen voor personeel. Er worden daarnaast 37 fietsparkeerplaatsen en 15 fietsstalplaatsen voorzien die overdekt en afgesloten zijn.

De ontsluiting van het perceel aan de Driehoekstraat geschiedt in de toekomstige situatie slechts via twee toegangen naar de parking. De huidige 3e toegang welke dienstdeed als toelevering voor de beenhouwerij wordt gesupprimeerd.

Voor de toelevering is er achter de gebouwen langs de Ferdinand Pauwelsstraat ook een toegang. Langs deze zijde kan het personeel van Lidl parkeren alsook de eigenaar en de klanten/personeel van de kantoren (Starc). De leveringen gebeuren op eigen perceel en er wordt dus geen hinder verwacht.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De zaakgebonden publiciteit dient te voldoen aan de bepalingen van artikel 33 van de Antwerpse bouwcode.
2. De nieuw ingerichte personeels- en vergaderruimtes dienen te voldoen aan de bepalingen van artikels 21 en 24 van de Antwerpse bouwcode, inzake zowel minimale plafondhoogte als minimale luchttoevoer voor verblijfsruimtes.
3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimaal klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand, zodat voldaan is aan de bepalingen van artikel 34 (betreffende is specifiek van kracht voor de fietsenbergplaats achteraan). Bijkomend dienen de daken van de nieuwe fietsenbergplaats achteraan en van de H.S.-cabine (en tellerlokaal) te voldoen aan de termen van artikel 38 van de Antwerpse bouwcode, inzake groendaken.
4. De septische put(ten) dient(en) inzake inhoud/omvang te voldoen aan de richtlijnen van artikel 43 van de Antwerpse bouwcode.
5. Er dient, overeenkomstig artikel 26, bij de herindeling een lokaal voor afvalverzameling te worden voorzien dat voldoet aan de bepalingen van vermeld artikel.
6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
7. Alle te voorziene technische installaties inclusief de akoestisch omkastingen, dienen op het dak geplaatst te worden in plaats van op het maaiveld, en dit volgens de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode. De vrijgekomen ruimte op maaiveldniveau moet ingericht worden met groen in volle grond.
8. De totem, de vitrinekast ter hoogte van de inkom en de easy-ad-kast ter hoogte van de rooilijn worden uitgesloten uit de vergunning.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Laad- en losactiviteiten mogen enkel overdag plaatsvinden.

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstellingen 1 tot en met 4 geeft de dienst Investdesk gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op de regularisatie/uitbreiding van een supermarkt van Lidl aan de Driehoekstraat 120 in 2180 Ekeren (Antwerpen) voor een netto handelsoppervlakte van 1.472 m², verdeeld over:

-     categorie 1 - verkoop van voeding 1.016 m²;

-     categorie 2 - verkoop van goederen voor persoonsuitrusting 162 m²;

-     categorie 4 - verkoop van andere producten 294 m².

Sinds 4 maart 2024 is een nieuw decreet van toepassing met betrekking tot het Integraal Handelsvestigingsbeleid. In dit decreet worden de mogelijke aanbodcategorieën verruimd tot 6 (in plaats van 4). In communicatie met de aanvrager op 7 maart 2024 werd aangegeven dat de oppervlakte van 294 m² onder categorie 4 “andere producten” integraal mag beschouwd worden als zijnde de nieuwe categorie 6 “verkoop van andere niet-volumineuze producten” op dezelfde 294 m² netto handelsoppervlakte.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Gedurende de looptermijn van het openbare onderzoek werden 6 bezwaarschriften ingediend (waarvan 1 exemplaar in se een aanvulling is op een ander schrijven van dezelfde bezwaarindiener), dewelke zich als volgt laten samenvatten:

1. Verkeers- en geluidsoverlast: er valt door de uitbreiding van de winkel voor bijkomende overlast te vrezen tijdens het laden en lossen aan de achterzijde, langsheen de Ferdinand Pauwelsstraat, ook inzake permanent draaiende motoren (van specifiek koelwagens) tijdens vermelde activiteiten. Hetzelfde geldt voor het lawaai dat de hoogspanningscabine maakt.
   Beoordeling:
   Er is in se slechts sprake van een interne herverdeling van het winkelgedeelte. Inzake bruto vloeroppervlakte is er in feite geen noemenswaardige toename (slechts ± 50 m² en dit louter door toevoeging van een hoogspanningscabine en niet echt van extra winkelruimte). De exploitatie dient te voldoen aan de algemene en sectorale voorwaarden zoals opgenomen in Vlarem II. Zo dienen motoren van vrachtwagen die komen leveren, hun motoren stil te leggen tijdens het laden en lossen. De volledige exploitatie dient te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II. Indien het geluid van de exploitatie in zijn geheel niet voldaan aan deze milieukwaliteitsnormen, is de exploitant verplicht bijkomende maatregelen te nemen.
   Het bezwaar is deels gegrond.

2. Trillingen: gelijkaardige gevolgen zullen er zijn door het vervangen van het hekwerk aan de zijde van de Ferdinand Pauwelsstraat indien geen dempende maatregelen worden voorzien, zodat betreffende constructie nog steeds geluids- of fysische overlast zal veroorzaken in en aan de aanpalende woningen. 
   Beoordeling:
   De volledige exploitatie dient te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II. Indien het geluid van de exploitatie in zijn geheel niet voldaat aan deze milieukwaliteitsnormen, is de exploitant verplicht bijkomende maatregelen te nemen.
   Het bezwaar is deels gegrond.

3. Verkeersveiligheid: de veiligheid, vooral voor kinderen, zal aan de zijde van de Ferdinand Pauwelsstraat enkel maar slechter worden. Bovendien valt laden en lossen niet te rijmen met het nieuwe verkeerscirculatieplan van het district, dat hier een zone 30 voorschrijft.
   Beoordeling:
   De aanvraag werd ter advies onder andere voorgelegd aan de plaatselijke verkeerspolitie en er werd dienaangaande een gunstig advies bekomen – er zijn, gelet op het feit dat geen toename van winkelruimte voorzien is, geen bijkomende overlast of risico’s te verwachten.
   Het bezwaar is ongegrond.
4. Gebruik wijkt af van de vergunde toestand: de op de plannen opgetekende kantoren in het middendeel van de site worden heden in se als woning gebruikt. Tevens worden de parkeerplaatsen aan de achterzijde wel degelijk opengesteld voor cliënteel en niet enkel voor personeel (zodat ook aan deze zijde overlast inzake parkeerdruk te verwachten valt, zie punt 1 hierboven).
   Beoordeling:
   De gebouwdelen in het midden van het terrein, aangeduid als “kantoorgedeelte STARC” maken eenduidig geen deel uit van de aanvraag en er kunnen dienaangaande dan ook geen uitspraken worden gedaan. De vergunningverlenende overheid dient een oordeel te vormen aan de hand van de aangeleverde informatie, dewelke hier – inzake het gedeelte aan de achterzijde – eenduidig en schriftelijk spreekt van parkeerplaatsen voor personeel. Een mogelijks strijdig gebruik van de terreinen ten aanzien van de vergunning kan slechts in een later stadium worden behandeld in het kader van een toezichtsprocedure maar maakt geen onderwerp uit van het lopende dossier.
   Het bezwaar is ongegrond.
5. Fysieke schade: door het onoordeelkundig gebruik van de reeds aanwezige parkeerplaatsen wordt regelmatig schade aangebracht aan de scheidsmuur van de aanpalende woning, waarbij ook bijkomende geluidsoverlast te verwachten valt van de daar circulerende auto’s. Betreffende zou kunnen worden opgelost om ook aan deze zijde een groene buffer te voorzien in de geplande (her-)aanleg, zoals het geval is bij het pand aan de andere zijde.
   Beoordeling:
   De vergunningverlenende overheid kan geen uitspraken doen aangaande schade die door 1 partij wordt aangebracht aan de eigendom van een andere maar enkel inzake de ruimtelijke geschiktheid van de inrichtingen in kwestie. Bijkomend blijkt de veronderstelde overlast niet bewezen, getuige van bezwaarindiener dat het gedeelte van de parking in kwestie nu reeds nagenoeg niet gebruikt wordt.
   Het bezwaar is ongegrond.
6. Strijdigheden met huurovereenkomst: het uiterst rechtse deel van de parking is aangelegd op een terrein dat gehuurd wordt van een buureigenaar en de geplande wijzigingen aan dit deel zijn grotendeels strijdig met de bepalingen van de ondertekende en nog geldende huurovereenkomst (die bovendien zal beëindigd worden op 30 juni 2032 aanstaande), waaronder de plaatsing van een warmtepomp en reclameconstructies (zoals de totem), net als de specificaties van het afwateringssysteem van het terrein, dat door overdimensionering van onder andere het infiltratiebekken voor overlast en schade zorgt in de aanpalende kelders.
   Beoordeling:
   Het al dan niet in overeenstemming zijn met een huurovereenkomst is louter van burgerrechtelijke aard en een afweging dienaangaande valt niet onder de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid. Bijkomend is het wel correct te stellen dat sommige van de technische installaties en de zaakgebonden publiciteit alsnog strijdig zijn met de bepalingen dienaangaande uit de Antwerpse bouwcode, waardoor zonder meer voorwaarden daaromtrent werden opgenomen in de eindevaluatie van het dossier.
   Het bezwaar is ongegrond.