2024_CBS_04192 - Omgevingsvergunning - OMV_2023106169. Verbrande-Entrepotstraat 7. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/07/1928: toelating (1928#30333) voor gevel- en binnenveranderingen.

Geacht vergunde en huidige toestand

-          functie:

• bedrijvigheid - pakhuis;

-          bouwvolume:

• 2 zadeldaken;
• Bouwhoogte is 7,32 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rood metselwerk;
• plint in blauwsteen;
• rolpoort in grijze kleur;
• stalen ligger in roest bruin;

-          inrichting:

• perceel volledig dichtgebouwd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen - meergezinswoning;

-          11 studentenkamers;

-          2 appartmenten;

• kantoorfunctie op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte is 13,22 m, bouwdiepte is 21,7 m;
• kelderverdieping met ondergrondse parking (te bereiken via een autolift);

-          gevelafwerking:

• plint in blauwsteen;
• buitenschrijnwerk ramen en balustrade in rood-bruin aluminium;
• voorgevel in rood genuanceerde baksteen;
• sectionaalpoort naar inpandige garage in rood-bruine kleur;

-          inrichting:

• terras achteraan het bebouwd volume.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een pakhuis;

-          bouwen een meergezinswoning;

-          wijzigen van de functie van bedrijvigheid naar wonen en kantoorfunctie; 

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het RUP binnenstad op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 2.1.1: Culturele, historische en\of esthetische waarde:

Het wijkt af van dit artikel aangezien met de bestaande constructie zal afbreken en een nieuwbouw zal plaatsen.

-          Artikel 2.1.2: Het bouwvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          Artikel 2.1.11.2: Terras op platte daken moeten vervat zitten binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume. Een bijkomende bouwlaag op de plek van het voorgestelde terras is niet aanvaardbaar.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 21

-          Er is onvoldoende vrije- en vlakke draairuimte gesitueerd bij de lift.

• Artikel 24

-          De vrije en vlakke draairuimte in de kelder is onvoldoende.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  • Het magazijn wordt gesloopt en niet behouden.
• Artikel 6 en 10:
  • Het bouwvolume (bouwhoogte en bouwdiepte) is niet in harmonie met het referentiebeeld. De daglichttoetreding en zonlichttoetreding naar buurpanden wordt belemmert.
• Artikel 26 afvalverzameling:
  • De afvalverzameling die wordt voorzien in de kelder is minder dan 4 m². De afvalberging moet ook voorzien zijn van verluchting;
• Artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • De inrichting van de 20 fietsplekken voldoet niet aan de afmetingen.
• Artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • De 3 autoplekken voldoen niet aan de inrichtingsprincipes.
• Artikel 38 Groendak:
  • Nieuwe platte daken dienen te worden ingericht als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-         Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-         Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de functiewijziging van bedrijvigheid naar wonen met kantoorruimte werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Het advies leest als volgt:

“Het betreft de bouw van wooneenheden met op het gelijkvloers een kantoor van 156m² met binnentuin.  Gunstig advies, conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie pleiten we voor fijnmazige verweving van kantoren in de binnenstad.” 

De voorliggende aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wenst een voormalige loods te slopen en te vervangen door een nieuwbouwvolume van 4 bouwlagen.

De omgeving kenmerkt zich in hoofdzaak door rijgebouwen met variërende bouwhoogtes en bouwdieptes.

De gelijkvloers bouwdiepte bedraagt 21 m met daaronder een ondergrondse parking. De bovenliggende verdiepingen hebben een bouwdiepte van 17 m.

De kroonlijsthoogte van het volume ligt op 13,21 m.

Met de bouw van het nieuwe volume wordt de linkerscheimuur achteraan plaatselijk over een lengte van 4,05 m met 7,79 m verhoogd. Deze verhoging is gelegen tussen het hoofdvolume en de hoger opgaande scheimuur van de achterbouw. 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt geapprecieerd dat de ondergrondse parking enkel onder het bovenliggend volume voorzien wordt waardoor nog open ruimte op volle grond op het perceel aanwezig blijft. 

Ondanks het voorzien van open ruimte op het perceel beperkt de gelijkvloerse bouwdiepte van 21 m echter de daglichttoetreding in het centrale deel van het gelijkvloers.

Op de 2 bovenliggende verdiepingen worden 11 studentenkamers met 1 gemeenschappelijke ruimte aan het terras achteraan voorzien. 

Conform artikel 2.1.11.2 van het RUP dient dit perceelsbrede terras binnen het maximaal aanvaardbare volume vervat zitten. Gezien een volume met bouwdiepte van 21 m op de 1ste verdieping niet aanvaardbaar zou zijn, is het voorgestelde terras dit ook niet.

Bijkomend worden op de derde verdieping 2 éénzijdig georiënteerde appartementen voorzien. Bij nieuwbouwprojecten dient maximaal ingezet te worden op doorzonappartementen waardoor het voorzien van éénzijdig georiënteerde wooneenheden niet wenselijk is.  

Algemeen kan op basis van de bovenstaande afwijkingen gesteld worden dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

Cultuurhistorische en archeologische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Er werd een bouwhistorische studie opgemaakt over dit perceel. Op basis van deze studie kon akkoord gegaan worden met sloop omwille van de beperkte erfgoedwaarde door veelvuldige verbouwingen. Een beeldondersteunende vervangbouw is vanuit erfgoedoogpunt mogelijk. Het materiaalgebruik in rode baksteen is alvast een materiaal dat in deze context aanvaardbaar is, de geveluitwerking dient verder beoordeeld te worden door de dienst omgeving, we zouden hier wel een hoog gelijkvloers verwachten.

Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend, we gaan uit van een beoordeling naar inpassing in het straatbeeld door de dienst omgeving.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.  

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Archeologie. Het advies is voorwaardelijk gunstig en leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (ca. 345 m²) en een ingreep boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota is ingediend door All-Archeo en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 22/06/2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26371). Er werd een programma van maatregelen opgemaakt in de vorm van een archeologische opgraving van een deel van het projectgebied.”

Bij een mogelijke vergunning zouden volgende voorwaarden opgenomen worden:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een opgraving, gedegen uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26371).   

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be)??

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.??

-          De bouwheer nodigt de dienst archeologie van de stad Antwerpen uit voor een startvergadering.???

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

 Bijkomend worden strijdigheden met de artikels van de bouwcode vastgesteld. Zo is de afvalberging onvoldoende groot (bouwcode, art. 26) en zijn de platte daken zijn niet als groendak aangelegd (bouwcode, art. 38).

De aanvraag is ook strijdig met de verordening integrale toegankelijkheid. Er wordt niet voldaan aan artikels 21 en 24 van de verordening.

Deze strijdigheden zouden bij een mogelijke vergunning als voorwaarden opgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In het totaal moeten er 18 fietsstalplaatsen voorzien worde,.

Voor de 11 studentenkamers moeten er 11 fietsstalplaatsen voorzien worden

Voor de 2 appartementen moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

Voor het kantoor van 157m² moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100m²).

In de kelder wordt een fietsenberging voorzien voor 20 fietsen die te bereiken is via een trap met fietsgoot. De fietsen die ingetekend werden zijn maar 1m20 lang, een normale fiets is tussen de 1m80 en 1m90 lang. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet ook een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn om je fiets vlot uit de stalplaats te kunnen halen. Er is in deze berging te weinig ruimte voorzien voor het stallen van 20 fietsen.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Achter een haakse parkeerplaats moet een vrije ruimte van 6m zitten. Als de parkeerplaatsen breder zijn dan 2m50 kan dit minder zijn maar dan moet er met bochtstralen aangetoond worden dat je vlot in/uit de parkeerplaatsen kan geraken vanuit de autolift

-          De fietsenberging is te klein voor het stallen van 20 fietsen. Een fiets is tussen de 1m80 en 1m90 lang en achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn.

Uit het advies van de stedelijke dienst mobiliteit blijkt dat de derde parkeerplaats achteraan niet als nuttige parkeerplaats gerekend kan worden. Deze parkeerplaats beschikt namelijk niet over de nodige manoeuvreerruimte om te keren en op een veilige en eenvoudige manier de ondergrondse verdieping te verlaten.  

Er zijn bijgevolg maar 2 nuttige parkeerplaatsen en 4 ontbrekende parkeerplaatsen op het perceel aanwezig. 

In voorliggende aanvraag kunnen conform de inrichtingseisen uit artikel 29 van de bouwcode 10 fietsstalplaatsen voorzien worden. Dit zijn 10 fietsenstalplaatsen minder dan de berekende behoefte van 20 fietsen. Een dergelijke afwijking is niet aanvaardbaar.

 Geoordeeld wordt dat een aangepast programma, waarbij de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt, ook een beperktere parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen zal opleveren.

 Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Bekendmaking ne kennisgeving openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De gele affiche werd niet aangeplakt.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden 4 bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Kennisgeving: De gele affiche werd op een niet goed zichtbare plek opgehangen. Tevens ontbrak de datum waarop de affiche werd opgehangen. Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen en is daardoor niet rechtsgeldig.

Beoordeling: De affiche werd wel op een zichtbare plek opgehangen, maar de datum waarop de affiche werd aangeplakt werd door de aanvrager niet ingevuld. Er werden echter 4 bezwaarschriften ingediend waardoor omwonenden wel voldoende kennis hebben genomen van de inhoud van de aanvraag. De bezwaarschriften en de inhoud ervan zijn voldoende duidelijk waardoor het dossier beoordeelbaar is.

Het bezwaar is deels gegrond.

2. Kennisgeving: Het bezwaar dat omwonenden en inwoners van de straat niet werden geïnformeerd over de werken voordat een aanvraag werd ingediend.

Beoordeling: Het organiseren van een buurtvergadering is geen stedenbouwkundige verplichting voor de inhoud van voorliggende aanvraag. Echter is het verstandig om een stedenbouwkundig project te communiceren naar omwonenden zodat mogelijk bemerkingen op voorhand verwerkt kunnen worden in een ontwerp.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Hinder bij uitvoer van de werken: Het bezwaar tegen werfverkeer en hinder bij de uitvoer van de werken.

Beoordeling: Hinder bij uitvoering van de werken maakt geen deel uit van de stedenbouwkundige beoordeling. De mogelijke hinder dat het project veroorzaakt en milderende maatregelen werden opgenomen in de MER-screeningsnota in het dossier.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Bijkomende appartementen: Het bezwaar tegen bijkomende appartementen en studentenkoten. De straat telt al heel wat appartementen en een toename van het aantal bewoners zal een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid van de straat.

Beoordeling: Appartementen en meergezinswoning en ook studentenkoten zijn onmisbaar in het stedelijke weefsel. Een goede variatie aan verschillende woonvormen is van belang voor een aangename stedelijke dynamiek.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Bouwdiepte en bouwhoogte: Het bezwaar tegen de geplande bouwdiepte en hoogte van het project. De bouwdiepte van het project bedraagt 17 meter. De huidige bouwlijn van percelen nr. 3 en nr. 5 bedragen slechts 12 meter. Dit is in lijn met het kenmerkende gabarit van de omgeving. De nieuwe bouwdiepte overschrijdt de kenmerkende bouwlijn is daardoor niet in harmonie met haar omgeving. Het gebouw is over 4 verdiepingen 17m diep. Dergelijke bouwdiepte komt niet voor in het referentiebeeld. De voormalige pakhuizen op de hoek met de Arsenaalstraat kunnen niet als referentiebeeld worden beschouwd omdat deze industriële typologie niet geschikt is voor wonen. Een bouwdiepte van 12 meter is een logisch referentiebeeld volgens de letter van het RUP-Binnenstad. Een referentie met de uitsprong van nr. 5 (bouwdiepte ca. 12m) is de enige mogelijke interpretatie. Zo refereert een nieuwe bouwdiepte naar iets. De voorgestelde bouwdiepte is 5 meter dieper dan wat toegestaan kan orden volgens het RUP. De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door lage gebouw met  plaatselijk twee bouwlagen.

Beoordeling:Het bouwvolume zoekt qua bouwdiepte een overgang te vinden tussen de minder diepe linkerbuur en de onkenmerkend diepe rechterbuur. Door de sterke variatie in bouwdieptes in het bouwblok en de aanwezigheid van voldoende open ruimte op het perceel kan ingestemd worden met het voorgestelde bouwvolume. Het bezwaar is ongegrond.

6. Bezonning en lichtinval: De voorgestelde bouwdiepte en bouwhoogte is nefast voor de aanpalende panden. Door de verhoging van de scheidsmuur tot een hoogte van 13m en diepte van 17 wordt de scheimuur aanzienlijk verhoogt wat een impact heeft op de zonlichttoetreding naar aanpalende percelen. Zo wordt de zonlichttoetreding naar de linkerbuur voor 8 maanden per jaar geblokkeerd. Dit is tevens strijdig met artikel 10 van de bouwcode dat stelt dat een optimale bezonning en daglichttoetreding gegarandeerd moet blijven.

Beoordeling: de voorgestelde scheimuurverhoging heeft een lengte van 4,05 m over een hoogte van 7,79 m en is gesitueerd tussen het hoofdvolume van de buur en de opgaande scheimuur van de achterbouw. Het voorgestelde volume heeft een grotere bouwdiepte dan de linkerbuur en zal hierdoor wel een effect op de lichttoetreding op het buurperceel hebben. Geoordeeld wordt dat de hinder beperkt blijft en de woonkwaliteit niet in het gedrang brengt.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Negatieve effecten: De aanvraag toont niet aan dat er geen negatieve effecten zijn voor nr. 3, terwijl de zonlichttoetreding wel verhinderd wordt.

Beoordeling: Mogelijk nadelige effecten moeten beschreven worden in de MER-screeningsnota die deel uitmaakt van het dossier.

Het bezwaar is ongegrond.

8. Studentenhuisvesting: De combinatie van studentenhuisvesting met reguliere woningen is niet ruimtelijk verenigbaar. Het is vaak moeilijk om studenten te responsabiliseren en om tot nabuurschap te engageren. De sociale cohesie die studenten binnen een groter complex veroorzaken is beperkt. Ook het mengen van studenten met andere gezinnen binnen één ontwikkeling wordt in andere studentensteden zoals Gent verboden, specifiek om toekomstige en potentiële overlast te vermijden. De omgeving kenmerkt zich door residentiële gebouwen waardoor studentenhuisvesting overlast zal veroorzaken en niet ruimtelijk inpasbaar is.

Beoordeling: Wonen in de stad is belangrijk. Een aanbod aan verschillende soorten woningen vormt de beste garantie dat er voor iedereen wel een geschikte woning te vinden is. De aanvraag omvat niet enkel een eenzijdige aanbod van enkel studentenkamers maar omvat eveneens een 1-slaapkamer en een 2-slaapakermappartement waardoor voldaan wordt aan een woningmix.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Geluidsoverlast vanaf het terras op de eerste verdieping: Het bezwaar tegen geluidsoverlast vanaf het terras op de eerste verdieping. De buitenruimte is gekoppeld aan een gemeenschappelijke ruimte en zal daardoor ongetwijfeld resulteren tot luidruchtig samenzijn van de studenten. De geluidoverlast die hiermee gepaard gaat wordt nergens tegengehouden en zal daardoor hinderlijk zijn voor omwonenden. In steden zoals Gent en Leuven zijn grotere gedeelde buitenterrassen bij studentenhuizen verboden net omdat deze bij gebruik geluidhinder genereren. De meeste slaapkamers van de omliggende woningen zijn aan het binnenblok gelegen omdat het binnenblok een luwe plek is. Door een gedeelde buitenruimte voor studenten in te richten aan de achterzijde wordt de rust in het binnenblok gehypothekeerd.

Beoordeling: het terras achteraan is aanvaardbaar. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Geluidsoverlast betreft echter geen stedenbouwkundig aspect. 

Het bezwaar is ongegrond.