2024_CBS_04371 - Omgevingsvergunning - OMV_2023117204. Komedieplaats 7 en 11. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          29/03/2019: vaststelling van De Coker Huyse https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/5263;

-          19/12/1991: vergunning (86#8725077) voor het verbouwen van een handelspand;

-          01/09/1986: vergunning (18#82877) voor het verbouwen van het gelijkvloers;

-          27/06/1983: vergunning (18#82875) voor verbouwen handelspand;

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• detailhandel op de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping;
• éénslaapkamerappartement op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• samenstel van 3 traditionele diephuizen;
• 3 bouwlagen onder 3 parallelle zadeldaken met kruisdak op hoek;
• volledig bebouwd perceel;

-          gevelafwerking: trapgevels in traditionele bak- en zandsteenbouw met speklagen.

Bestaande toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• detailhandel op de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping;
• éénslaapkamerappartement op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• openingen in draagmuur op het gelijkvloers;
• gewijzigde locatie spiltrap (nr. 11);

• gesupprimeerde tussenvloer langs rechter perceelsgrens en vide tussen gelijkvloers en eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gewijzigd buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• raam in achtergevel op de eerste verdieping;
• alle ramen en deur op het gelijkvloers zijn volledig afgeplakt met zaakgebonden publiciteit.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• detailhandel op de gelijkvloers, eerste en tweede verdieping;
• gesupprimeerd éénslaapkamerappartement op de tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• gesupprimeerde tussenvloer (nr. 7-9) en vide tussen gelijkvloers en eerste verdieping;
• gesupprimeerde draagmuren op de eerste verdieping;
• volledig bebouwd perceel;

-          gevelafwerking:

• houten buitenschrijnwerk;
• gesupprimeerde toegangsdeur in het vitrineraam, vervangen door een vast raam;
• gewijzigde voordeur: opnieuw uitgelijnd op het overige schrijnwerk van het gelijkvloers, verwijderd bovenlicht in boogvorm van de middelste voordeur en omkadering in blauwe natuursteen met uitlijning op de plint;
• verlaagd vast raam naast voordeur;
• gesupprimeerd buitenschrijnwerk ter hoogte van nr. 11 op het gelijkvloers, vervangen door 2 evengrote vitrineramen.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de woonfunctie op de tweede verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne structurele werken;

-          zaakgebonden publiciteit maakt geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2 Zone voor wonen - (Wo2):

De woonfunctie verdwijnt waardoor er niet voldaan wordt aan de bepaling dat minimum de helft van de bruto-vloeroppervlakte per gebouw een woonfunctie, gemeenschapsvoorziening of een hotelfunctie moet hebben.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: De ramen op het volledige gelijkvloers zijn afgeplakt waardoor geen contact met de straat mogelijk is. Er kan op basis van de aangeleverde documenten niet worden vastgesteld of de handelsruimte na uitvoering van de werken voldoende zichtbaar zal zijn vanaf de openbare weg.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: De vloer op de eerste verdieping werd verhoogd ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De minimale plafondhoogte voor niet-verblijfsruimten bedraagt 2,20 meter. Op basis van de aangeleverde documenten kan dit niet beoordeeld worden voor de personeelsruimtes achteraan (sanitair, sas, berging) op de eerste verdieping.
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De koffiehoek achteraan beschikt over onvoldoende lichtinval, zicht en luchttoevoer.
• artikel 26 Afvalverzameling:  Voorliggende aanvraag voorziet in het supprimeren van de bestaande berging op het gelijkvloers maar voorziet geen verluchte, afgescheiden ruimte voor afvalverzameling van minimaal 4 m².
• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit: Publiciteit mag maximaal 50 % van de gevelopening bedekken. Hier worden alle ramen en deur van het gelijkvloers volledig afgeplakt met zaak-gebonden publiciteit..

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

-         Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-         Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voorziet in het herinrichten van een bestaande handelsruimte op het gelijkvloers en de eerste verdieping waarbij de functie detailhandel behouden blijft. Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing werd ingewonnen. Dit advies is gunstig en luidt als volgt:

“Het pand is gelegen in de zone hoofdkernwinkelgebied centrum Antwerpen. De functie detailhandel blijft behouden, de vide op de eerste verdieping wordt vernieuwd. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Dit werkt kernversterkend en zal leegstand van de commerciële ruimte vermijden.”

Het behoud en versterken van de detailhandelsfunctie wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Er wordt echter vastgesteld dat voorliggende aanvraag voorziet in het supprimeren van de woonfunctie op de tweede verdieping. Dit is in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad. Artikel 2 Wo2 bepaalt immers dat minimum de helft van de bruto-vloeroppervlakte per gebouw een woonfunctie, gemeenschapsvoorziening of hotelfunctie moet hebben. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan wat betreft de bestemming. Bijgevolg wordt het supprimeren van de woonfunctie uit de vergunning uitgesloten.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De panden zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en gelegen in CHE-gebied volgens het RUP Binnenstad. In CHE-gebied en bij vastgesteld erfgoed, worden de wijzigingen ten opzichte van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als voor het interieur van gebouwen.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig en luidt als volgt:

“Er was een plaatsbezoek en het project werd voorbesproken. Zowel het interieur als exterieur ondergingen al meermaals verbouwingen waardoor de erfgoedwaarde van deze panden al werd aangetast.

Vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar tegen de interne wijzigingen en de aanpassingen aan de gevels. De erfgoedwaarde van het interieur en exterieur blijven gerespecteerd.”

Momenteel zijn alle ramen en deur van het gelijkvloers afgeplakt met ondoorzichtige zaak-gebonden publiciteit. Op basis van aangeleverde documenten kan niet worden vastgesteld of de handelsruimte na uitvoering van de werken voldoende zichtbaar zal zijn vanaf de openbare weg. Dit is strijdig met artikel 12 en artikel 33 van de bouwcode. Er wordt op de plannen en de gevels overigens geen zaak-gebonden publiciteit aangevraagd. De bestaande zaak-gebonden publiciteit in de raam- en deuropeningen van het gelijkvloers wordt dan ook uit de vergunning uitgesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag voorziet in het supprimeren van de bestaande berging op het gelijkvloers maar voorziet geen verluchte, afgescheiden ruimte voor afvalverzameling van minimaal 4 m². Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Het supprimeren van de berging op het gelijkvloers wordt uit de vergunning uitgesloten.

Er wordt vastgesteld dat de vloer op de eerste verdieping verhoogd werd ten opzichte van de vergunde toestand. Op basis van aangeleverde plannen kan voor de verschillende personeelsruimtes achteraan, zoals het sanitair, de sas en de berging, niet worden vastgesteld of nog aan de minimale plafondhoogte van 2,20 meter conform artikel 21 van de bouwcode wordt voldaan. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Voorliggende aanvraag voorziet een koffiehoek aan de achterste perceelsgrens. Op basis van de plannen wordt aangenomen dat deze ruimte niet over voldoende lichtinval en luchttoevoer conform artikel 24 van de bouwcode. Aangezien dit een afgeschermde hoek met wc achterin de winkel betreft, wordt deze ruimte niet beschouwd als verblijfruimte voor het personeel, waardoor dit toegestaan kan worden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het supprimeren van de woonfunctie op de tweede verdieping wordt uit de vergunning uitgesloten.

3. Het supprimeren van de berging op het gelijkvloers wordt uit de vergunning uitgesloten.

4. De bestaande zaak-gebonden publiciteit in de raam- en deuropeningen van het gelijkvloers wordt uit de vergunning uitgesloten.

5. De wijziging van de vrije hoogte in de personeelsruimten achteraan (sanitair, sas en berging) op de eerste verdieping ten opzichte van de vergunde toestand, wordt uit de vergunning uitgesloten indien ze niet voldoet aan artikel 21 van de bouwcode.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen. De aanplakking van de affiche is niet aangegeven.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten