2024_CBS_03789 - Omgevingsvergunning - OMV_2023169235. Appelstraat 6. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/11/2023: proces-verbaal (11002_2023_17961_APO) voor het wijzigen van de hoofdfunctie van de gelijkvloerse verdieping en het wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevel;

-          12/08/2011: proces-verbaal (AN.66.LB.115843/2011) voor het wijzigen van de hoofdfunctie van de gelijkvloerse verdieping en het wijzigen van het aantal woongelegenheden;

-          22/10/1928: toelating (1399#10881) voor het bouwen van een winkelhuis.

Vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping:

-          detailhandel – winkelruimte;

-          industrie en bedrijvigheid – magazijn;

• overige verdiepingen: wonen; 

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd met uitzondering van een overdekte koer;

-          gevelafwerking:

• roodbruin parement en horizontale stroken in cementering;
• houten schrijnwerk;
• plint in natuursteen.

Bestaande toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen – schoonheidssalon (dienstverlening);

-          gevelafwerking:

• horizontale stroken in cementering zijn wit geschilderd;
• buitenschrijnwerk voorgevel in aluminium – kleur antraciet;
• buitenschrijnwerk achtergevel in PVC – wit;
• raamopening aan kantoorruimte vergroot en aparte toegangsdeur voorzien.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen – schoonheidssalon (dienstverlening);
• overige verdiepingen: wonen; 

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• roodbruin parement en horizontale stroken in cementering, wit geschilderd;
• buitenschrijnwerk voorgevel in aluminium – antraciet;
• buitenschrijnwerk achtergevel in witte PVC
• aparte toegangsdeur naar de kantoorruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse verdieping:

• uitbreiden van het volume
• wijzigen van de functie;
• wijzigen van de voorgevel; 
• doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  aan de toegangsdeur zit een niveauverschil van 10 cm met het straatniveau. Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd. Het hellingpercentage dient te voldoen aan artikel 19;
• artikel 22 Algemene bepalingen – toegangen en deuropeningen:
  de toegangsdeur heeft een breedte van 0,78 m. Elke deuropening die toegang verschaft aan een publiek toegankelijke ruimte, dient minstens 0,90 meter breed te zijn;
• artikel 24 Draairuimte:
  aan de publiek toegankelijke zijde van elke deur dient een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 meter te worden voorzien. Deze draaicirkel kan niet voorzien worden aan de toegangsdeur;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 meter. Deze vrije en vlakke wand- en vloerbreedte is niet voorzien aan de toegangsdeur;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: De raampartij aan de straatzijde is voorzien van ondoorzichtig glas.

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De ruimte voor kantoor/dienstverlening aan de achterzijde is niet voorzien van verticale of schuine openingen. De raampartij aan de voorzijde is niet voorzien van doorzichtig materiaal.
• artikel 26 Afvalverzameling: Er wordt geen afvalberging voorzien.

• artikel 27 Open ruimte: Het gelijkvloers wordt van functie gewijzigd. De open ruimte wordt gesupprimeerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voorziet in een functiewijziging van een gemengd gebouw. De bestaande woonfuncties blijven ongewijzigd. Op het gelijkvloers wordt een functiewijziging van detailhandel – winkelruimte naar dienstverlening en vrije beroepen – schoonheidssalon gevraagd. Deze functies zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag verzoekt om de regularisatie van een volume-uitbreiding waarbij de overdekte koer op het gelijkvloers dichtgebouwd werd. Dit is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode dat bepaalt dat bij functiewijziging minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn. De gevraagde 20 % open ruimte per perceel geldt als een strikt minimum. In vele gevallen zal een groter percentage wenselijk en haalbaar zijn. Bij nieuwbouw, functiewijziging of volume-uitbreiding dient 20 % van het perceel open en onbebouwd te zijn, zelfs al is deze in de bestaande toestand wel bebouwd.

Het niet voorzien van 20 % onbebouwde grondoppervlakte op maaiveldniveau is strijdig met de Bouwcode en de goede ruimtelijke ordening en komt hierdoor niet in aanmerking voor gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag verzoekt de regularisatie van de functiewijziging van het magazijn aan de achterzijde van het gebouw naar kantoor/dienstverleningsruimte. Als gevolg van deze wijziging, wordt de ruimte als een verblijfsruimte beschouwd. De ruimte beschikt echter niet over een lichtdoorlatende oppervlakte voor de toetreding van daglicht en zicht met een opening van minimaal 10 % van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte. Daarnaast zijn geen andere verticale of schuine openingen voorzien. Dit is strijdig met artikel 24 van de Bouwcode. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven.

Voorliggende aanvraag verzoekt om een regularisatie van de gelijkvloerse raamopening aan de straatzijde die voorzien werd in ondoorzichtig glas. Deze handeling is eveneens strijdig met artikel 24 van de Bouwcode, dat bepaalt dat openingen voor verblijfsruimten voorzien moeten worden van doorzichtig materiaal.

De aanvraag voldoet niet aan de minimale kwaliteitseisen voor binnenruimten, conform de Bouwcode en de verordening toegankelijkheid en komt hierdoor niet in aanmerking voor gunstig advies

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde wijzigingen aan de voorgevel zijn beperkt en aanvaardbaar, uitgezonderd het ondoorzichtig glas van het kantoor/dienstverlening én op voorwaarde dat de stoep wordt aangepast in functie van de wijziging van doorrij naar inkom.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.