2024_CBS_03779 - Omgevingsvergunning - OMV_2023167437. Euterpestraat 1. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/08/2023: weigering (OMV_2023016468) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinsgebouw met een wijziging van het aantal wooneenheden van 3 naar 4 appartementen;

-          28/06/2019: proces-verbaal (11002_2019_9732_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaande schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          06/07/1923: toelating (961#7094) voor het bouwen van 3 woningen.

Vergunde toestand

-          functie:

• dancing, restaurant en café – restaurant op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – meergezinswoning met 2 woongelegenheden op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak;
• bouwhoogte van 10,01 m;
• binnenkoer van 5,83 m²;

-          gevelafwerking:

• rood parement met accenten in geel parement en plint in blauwe hardsteen;
• wit houten buitenschrijnwerk en bruine houten voordeur;

-          inrichting:

• voortuinstrook aan de Euterpestraat.

Bestaande toestand

-          afwijkend:

• perceel is volledig bebouwd;
• gewijzigde raamindeling in de voorgevel;
• extra toegangsdeur tot gelijkvloers restaurant op de hoek van het gebouw;
• luifel in staal en gele kunststof aan de voorgevel;
• zaak-gebonden lichtreclame aan de voorgevel;
• gewijzigde indeling van de appartementen met twee slaapkamers;
• volledig verharde voortuin.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• kantoor, dienstverlening en vrije beroepen – dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden op de bovenliggende verdiepingen:

-          3 twee-slaapkamerappartementen met inpandige terrassen (1 per verdieping);

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat groendak;
• bouwhoogte van 13,27 m;
• inpandige terrassen op alle verdiepingen rechts (achter voorgevel);
• gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• rood parement met accenten in geel parement en plint in blauwe hardsteen;
• nieuwe verdieping in gebroken wit glad pleisterwerk;
• zwart pvc schrijnwerk en zwarte aluminium voordeuren;

-          inrichting:

• voortuinstrook met wadi en verharde toegangspaden.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande daken;

-          uitbreiden van het volume van 3 naar 4 bouwlagen;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gelijkvloerse dancing, restaurant en caféfunctie naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          heraanleg van de tuinzone.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: §2 de septische put wordt niet maximaal onder de verharde voortuindelen geplaatst;
• artikel 19 Tuinafsluitingen: de voortuin wordt niet afgesloten door een afsluiting conform dit artikel;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  • de afvalberging wordt niet verlucht;
  • de afvalberging is geen afgesloten ruimte, maar ook de toegang tot de fietsenberging;
• artikel 27 Open ruimte:
  • §1 de gelijkvloerse verdieping wordt volledig bebouwd na functiewijziging;
  • §4 het pad in de voortuin is breder dan de maximale 1,5 m;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • de toegang tot de fietsenberging is smaller dan 1 meter en is daardoor onvoldoende breed om als veilige en vlotte doorgang gebruikt te kunnen worden;
  • de fietsenberging is enkel bereikbaar via de afvalberging, waardoor de route tot de fietsstalplaatsen onvoldoende vrij en onvoldoende veilig is;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de opgehoogde scheidingsmuren worden niet met een opstand van 0,30 meter voorzien ten opzichte van het nieuwe groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft een functiewijziging van het gelijkvloers van restaurant naar kantoor. Op de bovenliggende verdiepingen blijft de functie wonen behouden. Deze mix aan functies is inpasbaar in deze woonomgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het optoppen van het gebouw tot 4 bouwlagen onder plat dak. Dit is inpasbaar in het straatbeeld van zowel de Euterpestraat als de Diksmuidelaan.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe verdiepingslaag wordt voorzien als een volwaardige bekroning van de bestaande gevel. De nieuwe geveluitbreiding wordt voorzien in zelfde pleister als de bestaande geveldetaillering. De massieve geveldelen worden van pleisterwerkdetaillering voorzien die vormelijk verwijst naar de bestaande pleisterlijst boven de ramen van de gelijkvloerse en de tweede verdieping. Het gevelontwerp is hoogwaardig en wordt gunstig geadviseerd.

In het straatbeeld van de Diksmuidelaan en de Euterpestraat is het kenmerkend dat de arrière-corps doorgetrokken wordt over de gehele hoogte van de gevel. Dit wordt in het voorliggende ontwerp niet voorzien ter hoogte van de derde verdieping. Het doortrekken van de arrière-corps wordt in voorwaarden opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Alle drie de appartementen worden verkleind ten opzichte van de vergunde toestand, maar blijven toch over twee slaapkamers beschikken. Ook het nieuwe appartement heeft dezelfde indeling als de nieuwe toestand van de twee onderliggende woongelegenheden.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

In het voorliggende project worden er bovendien slaapkamers met een breedte van slechts 2,17 m en 2,12 m gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

In voorwaarden wordt bijgevolg opgelegd om de appartementen op de eerste, tweede en derde verdieping te voorzien als een 1-slaapkamerappartement en de kleinste slaapkamer telkens te voorzien als bureauruimte.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 27:

De koer van het gebouw werd dichtgemaakt en betrokken tot het volume, waardoor het volledige perceel volgebouwd is, met uitzondering van de voortuin. De vergunde koer was volledig langs alle zijden door hogere volumes omsloten, waardoor deze koer geen gebruikskwaliteit had. Bovendien wordt de waterhuishouding op het perceel verbeterd door de wadi in de voortuin. Gelet op deze context kan deze afwijking op artikel 27 gunstig geadviseerd worden.

Bouwcode artikel 13 en artikel 27:

Er worden twee verharde paden ingericht in de voortuin. Een kort verhard pad op de hoek van het gebouw tot de voordeur van het kantoor. De breedte van dit pad varieert tot 2 meter, maar is gemiddeld 1 meter breed. Gelet op deze context hiertegen geen bezwaar.

Het andere pad in de voortuin is een pad tot de voordeur van de gemene delen met een breedte van circa 1,9 meter. Ook is er een ondergrondse verharding aanwezig in de vorm van een septische put. In voorwaarden dient opgelegd te worden de septische put maximaal onder dit pad te centreren. Met betrekking tot de breedte kan een afwijking gunstig worden geëvalueerd daar geen pad aan de gevel zelf wordt voorzien.

Bouwcode artikel 26 en 29:

De fietsenberging is enkel bereikbaar via de afvalberging. Hierdoor kunnen beide ruimtes onvoldoende kwalitatief gebruikt worden. Bovendien doet in deze opstelling in feite de helft van de afvalberging dienst als doorgang tot de fietsenberging, waardoor slechts 50 % van de oppervlakte in rekening gebracht zou kunnen worden.

Bovendien is de fietsenberging (en afvalberging) enkel bereikbaar via een smalle hal van circa 80 cm breedte, wat het gebruiksgenot verder in gedrang brengt. Omwille van het gebruiksgenot en de veiligheid wordt in voorwaarden opgelegd de ruimte aangeduid als “afvalberging” en de ruimte aangeduid als “fietsenberging” samen te voegen tot een grotere fietsenberging met een oppervlakte van circa 10 m².

Het is, gelet op de beperkte hoogte van de kelder, niet mogelijk om de afvalberging naar de kelder te verplaatsen. De afvalberging (horende bij de kantoorfunctie) dient binnen in het kantoor voorzien te worden.

Bodemreliëf en groen

In de onmiddelijke omgeving van de werken zijn een tal val hoogstammige bomen aanwezig. Inzake deze bomen geeft de stedelijke Groendienst onderstaand advies: “De bestaande bomen in de Diksmuidelaan dienen beschermd te worden tijdens de werken.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. In voorwaarden dient opgelegd te worden dat de twee bomen in de Diksmuidelaan voor de voorgevel beschermd moeten worden tijdens de werken in overeenstemming met artikel 18 van de bouwcode.

In de voortuin wordt een ondiepe wadi van circa 7 m² ingericht. Deze is noodzakelijk. Hiertegen geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Inzake de fietsenberging geeft de dienst Mobiliteit onderstaand advies: “Er dienen 3 fietsstalplaatsen voorzien te worden (2+1), deze werden ingetekend in een fietsenberging op het gelijkvloers. De toegang naar deze berging is echter te smal om effectief bruikbaar te zijn, de doorgang dient overal minimaal 1m breed te zijn. Daarnaast worden er bij voorkeur zo weinig mogelijk deuren voorzien onderweg, indien er toch deuren geplaatst worden zijn deze bij voorkeur automatisch.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit slechts gedeeltelijk bijgetreden. Indien de fietsenberging en afvalberging samengevoegd worden tot 1 grotere ruimte, vervalt de opmerking inzake de vele deuren. Het is binnen de huidige structuur van het gebouw niet mogelijk om een doorgang van overal 1 meter te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Een arrière-corps links en rechts ter hoogte van de daklaag te voorzien tot zelfde diepte als de bestaande arrière-corps.

3. De septische put in de voortuin maximaal gecentreerd onder het toegangspad naar de voordeur te voorzien.

4. De appartementen op de eerste, tweede en derde verdieping te voorzien als een 1-slaapkamerappartement en de kleinste slaapkamer telkens te voorzien als bureauruimte.

5. De voortuin te voorzien van een tuinafsluiting conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

6. De ruimte die op het grondplan aangeduid staat als een afvalberging en de ruimte die op het grondplan aangeduid staat als een fietsenberging samen te voegen tot 1 doorlopende fietsenberging van circa 10 m².

7. De afvalberging horende bij de kantoorfunctie binnen de private delen van het kantoor te voorzien met een inrichting conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

8. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

9. De twee bomen in de Diksmuidelaan ter hoogte van de voorgevel tijdens de uitvoeringsfase te beschermen tegen schade conform de bepalingen van artikel 18 van de bouwcode.

10. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten