2024_CBS_03771 - Omgevingsvergunning - OMV_2023165498. Rodestraat 34. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/5814;

-          05/03/1909: toelating (1909#250) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie wonen:

• 8 studentenkamers;
• 1 zelfstandige woonentiteit;

-          bouwvolume:

• 2 tot 3 bouwlagen met zadeldak aan de straatzijde en platte daken aan het binnengebied; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 9,9 m;

-          uitbouw tot 13,77 m aan de rechterzijde en tot achteraan het perceel aan de linkerzijde;

• dakkapel vooraan;

• koer van 75 m²;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• gevel deels gecementeerd en deels in baksteenmetselwerk;
• houten buitenschrijnwerk;
• smeedijzeren traliehekken op de gelijkvloerse verdieping.

Bestaande toestand

-          wijkt af van de vergunde toestand:

• 10 studentenkamers;
• plint geschilderd;
• houten buitenschrijnwerk blauw geschilderd.

Nieuwe toestand

-          functie wonen & kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen: 

• 8 studentenkamers;
• 1 zelfstandige woonentiteit;
• 1 ruimte voor kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• 2 tot 3 bouwlagen met zadeldak aan de straatzijde en platte daken aan het binnengebied; 
• bouwdiepte:

-          hoofdvolume tot 9,9 m;

-          uitbouw tot 13,77 m aan de rechterzijde en tot achteraan het perceel aan de linkerzijde;

• dakkapel vooraan;

• grotendeels ontharde koer van 75 m²;
• groendaken;

-          gevelafwerking:

• plint en dorpels natuursteen;
• plint geschilderd;
• gevel deels gecementeerd en deels in baksteenmetselwerk;
• houten buitenschrijnwerk blauw geschilderd;
• smeedijzeren traliehekken op de gelijkvloerse verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          oprichten van de functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          aanleggen van groendaken;

-          wijzigen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 26 Afvalverzameling

De afvalberging in de kelder is niet afgescheiden en voor de kantoorfunctie wordt geen afvalberging voorzien.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

Hoewel er naast de 8 studentenkamers ook een woning en een kantoor zijn, worden er slechts 8 fietsstalplaatsen voorzien.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

Er worden geen parkeerplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Hoewel studentenkamers kenmerkend zijn in deze omgeving wordt opgemerkt dat deze in strijd zijn met de stedelijke visie over een goede woningmix. Om een goede woningmix te kunnen garanderen wordt geoordeeld dat in gebieden waar reeds een kotdichtheid is van 40 % of meer, het niet wenselijk is om bijkomende kamers te voorzien. De Rodestraat behoort tot zulk gebied.

Op basis van bewijsstukken, onderdeel van deze aanvraag, wordt echter aangetoond dat er voor 2009 reeds verhuur was van 8 gemeubelde woongelegenheden.

Ook het voorzien van een kantoorruimte op het gelijkvloers is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een economische verwevenheid vooropstelt in het stedelijk weefsel.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Zowel de woning als de studentenkoten zijn voldoende ruim en kwalitatief. Door het uitbreiden van het programma met een kantoorruimte op het gelijkvloers wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en volume overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen: “De gewenste wijzigingen hebben geen impact op de erfgoedwaarde van het pand en zijn omgeving.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afvalberging in de kelder is niet afgescheiden en voor de kantoorfunctie ontbreekt een afvalberging.

Dit wordt in voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de studenten wordt een fietsenstalling voor 8 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Voor het kantoor moet 1 fietsenstalling voorzien worden.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden: 

-          1 extra fietsenstalling voorzien voor het kantoor. 

Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. In de fietsenstalling moet één extra fietsenstalling voorzien worden voor het kantoor.

4. De afvalberging moet afgescheiden worden voorzien.

5. Voor de gelijkvloerse kantoorfunctie moet een aparte afvalberging voorzien worden die voldoet aan de inrichtingsprincipes van artikel 26 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.