2024_CBS_03745 - Omgevingsvergunning - OMV_2023164208. Bredabaan 386, Nieuwdreef 2. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          2/06/1952: vergunning (103#3882) bouwen van een handelshuis met appartementen.

Vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw: appartementsgebouw met op de gelijkvloerse en eerste verdieping handel met magazijn en tentoonstellingszaal;
• appartementen op de tweede en derde verdieping.

-          bouwvolume:

• hoekpand bestaande uit 4 bouwlagen met plat dak.

-          gevelafwerking:

• inkomdeur appartementen bevindt zich langs de Nieuwdreef.

Bestaande toestand

overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van:

-          gevelafwerking:

• reclame.
   

Nieuwe toestand

-          functie: 

• horeca op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
  • restaurant op de gelijkvloerse verdieping;
  • personeelsruimte en berging op de eerste verdieping.
• de overige verdiepingen blijven ongewijzigd.

-          bouwvolume:

• overeenkomstig met de vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• nieuwe reclame.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van handel naar dareca;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van publiciteit.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een fastfoodrestaurant.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Belchicken
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 18: algemene bepalingen:
  Het niveauverschil tussen inkomdeur en voetpad moet met een helling overbrugd worden.
• Artikel 22: algemene bepalingen:
  De deuren van de 2 toiletten hebben geen doorgangsbreedte van minstens 90 cm na afwerking.
• Artikel 24: draairuimte:
  De toiletdeuren beschikken niet over een vrije en vlakke draairuimte. Toilet voor mindervaliden is niet bereikbaar met de rolstoel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 16 Technische uitsprongen:
  De warmtepomp wordt geen 2 m van de linker perceelsgrens geplaatst.
• Artikel 27 Open ruimte

        Bij een functiewijziging moet er minstens 20 % open ruimte worden aangeboden.

• 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden geen 3 fietsenberging voor de het personeel voorzien.
• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  Het is niet duidelijk of de afvoer dampkap 1 m van hoogste dakrand wordt voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het wijzigen van de functie handel naar reca – op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied centrum Merksem – kan gunstig worden geadviseerd.

De eerste verdieping wordt niet publiek toegankelijk maar wel ingenomen door de huurder als sociale ruimte en berging.  De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat er in deze kernwinkelgebieden gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen en structurele leegstand te vermijden. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De afwijking op artikel 27 van de bouwcode – met betrekking tot het niet voorzien van 20 % open ruimte – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De aanvraag betreft een hoekpand in kernwinkelgebied. Het is hier toegelaten om de volledige gelijkvloerse verdieping vol te bouwen.

Visueel-vormelijke elementen

Met het plaatsen van de publiciteit voldoet de aanvraag aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen. De plaatsing voldoet aan artikel 33 van de bouwcode.

Omwille van de publiciteit aan de Bredabaan – een gewestweg – is de aanvraag voor advies opgestuurd naar het Agentschap Wegen en Verkeer. Het agentschap adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“BESLUIT:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.

De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

-          De publiciteit bevat rode tinten. Deze mogen niet worden verlicht.

-          Alle uitstekken dienen zich 3 meter boven het voetpad te bevinden.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.“

De voorwaarde – met betrekking tot de verlichting – wordt als voorwaarden bij de omgevingsvergunning opgelegd.

De voorwaarde – met betrekking tot de haakse publiciteit – wordt niet overgenomen in de beslissing. De ontworpen publiciteit bevindt zich – volgens de plannen van de nieuwe gevel – op 3 m van hoogte van het voetpad. Er wordt voldaan aan de wetgeving waardoor het opleggen van een bijkomende voorwaarde niet noodzakelijk is.

Verder vormt de voorgevel een eerlijke vertaling van de achtergelegen functie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de warmtepompen te verplaatsen naar de locatie tussen de achtergevel en de lichtstraat. Op deze wijze wordt zicht- en lawaaihinder naar de buren beperkt. Hierdoor is het ook aanvaardbaar om deze warmtepompen niet op het hoogstgelegen dakvlak te voorzien. 

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. De functie van de gelijkvloerse en eerste verdieping van het appartementsgebouw wijzigt van handel naar reca. De overige verdiepingen blijven ongewijzigd.
 

Voor de recafunctie van 453 m² wordt geen parkeerbehoefte bepaald omdat het om een beperkte oppervlakte gaat (< 500 m²).
 

De werkelijke parkeerbehoefte is 0.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 3 (0,6 plaatsen/100 m² BVO) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden voor personeel. Naar voorwaarden wordt meegenomen om deze inpandig te voorzien.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Op de hoek van de Bredabaan en de Nieuwdreef te Merksem wordt een nieuw filiaal van restaurantketen BelChicken geopend. BelChicken specialiseert zich in gefrituurde kip in alle vormen. De inrichting verkoopt hamburgers, snacks en dergelijke met als hoofdingrediënt kip. Er worden daarnaast ook andere hamburgers verkocht voor de niet-kip liefhebbers. In het restaurant wordt geen kip verwerkt of versneden. Deze wordt “klaar voor gebruik” geleverd.

De inrichting zal 7 dagen op 7 open zijn. Er wordt vooral ter plaatse gegeten, afhalen is in beperkte mate mogelijk. De werktijden situeren zich tussen 10.00 uur en 22.00 uur. Op vrijdag en zaterdag zal de inrichting open zijn tot 23.00 uur. Naar schatting zullen er 95 dagelijkse bezoekers zijn. Er worden 8 werknemers tewerkgesteld.

Volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) worden gevraagd:

• 3.2.2°a) - lozen van huishoudelijk afvalwater;
• 6.4.1° - opslag van brandbare vloeistoffen;
• 16.3.2°a) - koelinstallaties + VRV-systeem;
• 17.4 - opslag gevaarlijke producten in kleine verpakkingen;
• 45.4.d) - verkooppunt van producten van dierlijke oorsprong;
• 45.4.e)1° - opslag van producten van dierlijke oorsprong.

Al deze rubrieken zijn in de derde klasse ingedeeld. Aangezien er in het filiaal geen slagerij of uitsnijderij aanwezig is, wordt rubriek 45.4.d “zonder voorwerp” verklaard.

De koelinstallaties werken met het koelmiddel R452a. Dit middel heeft een Global Warming Potential (GWP) van 2140. De exploitant wordt gevraagd te bekijken of het mogelijk is om een koelmiddel te gebruiken dat een lagere GWP heeft en dus milieuvriendelijker is. De meeste installaties worden binnen in het gebouw voorzien. Enkel de buitenunits van het VRV-systeem worden op het platte dak geplaatst. De exploitant dient te allen tijde te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II.

De brandbare vloeistoffen (frituurolie) en gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (reinigings- en onderhoudsproducten) worden opgeslagen op vloeistofdichte vloeren of in een gepaste inkuiping. De producten zijn steeds voorzien van duidelijke labels en worden afgesloten bewaard.

Eénmaal per week vindt een levering van goederen via BelChicken plaats. Leveringen gebeuren steeds met een kleine bestelwagen. De nieuwe vestiging heeft geen inpandige laad- en losplaats. Op het openbaar domein is er vóór de inrichting ook geen openbare zone voor laden en lossen aanwezig. De bestelwagens zullen dus gebruik moeten maken van parkeerplaatsen in de onmiddellijke omgeving.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het Onroerend Erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De rode publiciteit mag niet verlicht worden, conform de voorwaarde van het Agentschap Wegen en Verkeer.

3. De warmtepompen moeten tussen de achtergevel (van de Nieuwdreef) en de lichtstraat worden geplaatst.

4. Er moeten 3 inpandige fietsstalplaatsen voor het personeel worden voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode.

5. De uitlaat van de dampkap moet minstens 1 m boven de aanpalende kroonlijst uitkomen, conform artikel 35 van de bouwcode.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen. 

Geadviseerde rubriek(en)

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.