2024_CBS_03763 - Omgevingsvergunning - OMV_2023083557. Kasteelpleinstraat 9, Terninckstraat 1-3. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/10/2023: ongunstig advies van de Integrale Kwaliteitskamer;

-          2/03/2023: verwerping van het beroep door de Raad voor Vergunningsbetwistingen (OMV_2021115868) tegen de weigering voor het bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers en ondergrondse parkeergarage na sloop bestaande;

-          28/07/2022: weigering in beroep door de deputatie (OMV_2021115868) voor het bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers en ondergrondse parkeergarage na sloop bestaande;

-          25/01/2022: weigering door het college van burgemeester en schepenen (OMV_2021115868) voor het bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers en ondergrondse parkeergarage na sloop bestaande;

-          ongunstig advies van de stadsbouwmeester.

Geacht vergunde toestand

-          functie: Kasteelpleinstraat 9 – Terninckstraat 1-3:

• 1 handelsgelijkvloers over beide percelen;
• 3 meergezinswoningen met in totaal 12 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• Terninckstraat 1: hoekpand;
• 3 tot 4 bouwlagen met plat dak en hellend dak; 
• volledige percelen bebouwd;

-          gevelafwerking:

• geschilderde cementbezetting;
• plint en gelijkvloers in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk.

Bestaande toestand

-          Terninckstraat 3: zwart geschilderde natuurstenen geveldetails;

-          Kasteelpleinstraat 9 – Terninckstraat 1: niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: Kasteelpleinstraat 9 – Terninckstraat 1-3:

• handelsgelijkvloers;
• meergezinswoning met 21 woongelegenheden:

-          1 studio met een netto-vloeroppervlakte van 44 m²;

-          2 studio’s met een netto-vloeroppervlakte van 35 m²;

-          2 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 44 m²;

-          4 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 92 m²;

-          4 drieslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 116 m²;

-          4 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 81 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 84 m²;

-          2 drieslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 123 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 117 m²;

-          bouwvolume: Kasteelpleinstraat 9 – Terninckstraat 1-3:

• 4 tot 7 bouwlagen met plat dak;
• 2 ondergrondse bouwlagen voor parkeergarage;
• Kasteelpleinstraat 9: bouwdiepte van 18,5 m;
• Terninckstraat: bouwdiepte variërend van 13 m tot 9,6 m;
• kroonlijsthoogte variërend van 12,45 m tot 20,36 m;

-          gevelafwerking:

• Terninckstraat 1:

-          uitkragende delen en gelijkvloers in lichtgele gevelsteen;

-          vlakke delen in groene gevelsteen;

-          buitenschrijnwerk en balustrades in bronskleurig aluminium;

• Terninckstraat 3:

-          stenen bekleding ontdaan van verflagen;

-          verdiepingen in gevelbepleistering;

-          aluminium buitenschrijnwerk;

-          houten kroonlijst.

• Kasteelpleinstraat 9: poort naar ondergrondse garage aan de linkerzijde van de gevel;

-          inrichting: tuin van 100 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing aan de Kasteelpleinstraat 9 – Terninckstraat 1;

-          bouwen van een nieuw gebouw met handelsgelijkvloers en woongelegenheden op de verdiepingen;

-          bouwen van een ondergrondse parking met 2 bouwlagen;

-          verbouwen en uitbreiden van het pand aan de Terninckstraat 3;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 12 naar 21.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
Er geldt een wenselijkheid van behoud, maar de aanvraag omvat een volledige sloop van de bestaande gebouwen aan de Kasteelpleinstraat 9 – Terninckstraat 1.

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld, artikel 2.1.3 Bouwvolume bouwlijn, bouwdiepte en artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:
7 bouwlagen zijn niet kenmerkend en niet in overeenstemming met het referentiebeeld.

-          Artikel 2.1.5 Gevelbreedte:

De korrelmaat en gevelbreedte van het nieuwbouwvolume op de samengevoegde percelen zijn niet in harmonie met de korrel en percelering van de pleinwand aan de Kasteelpleinstraat.

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:
Een verdubbeling van het programma en het grote aantal woongelegenheden in een te groot bouwvolume, met de bijhorende te verwachten overlast, overschrijden de draagkracht van het perceel en de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 24:
  De buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte raakt aan de duwzijde van de toegangsdeur van het appartement op de zesde verdieping het gesloten deurvlak niet.
• artikel 27:
  De aangepaste parkeerplaatsen worden niet allebei zo dicht mogelijk bij de toegankelijke ingang van de constructie of bij de voetgangersuitgang van de parkeervoorziening ingericht.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP Binnenstad;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht: zie RUP Binnenstad;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: zie RUP Binnenstad.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Er is een kleine kans (huidig klimaat) op fluviale overstromingen.

Er is een middelgrote kans (toekomstig klimaat) op pluviale overstromingen.

Het overstromingsveilig peil bedraagt 6,72 mTAW. Dit is tussen 10 en 20 cm boven het voetpadniveau.

De aangevraagde werken hebben geen verlies aan overstromingsvolume tot gevolg.

Na onderzoek blijkt het project waarschijnlijk schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Uit de beoordeling blijkt dat voorwaarden opgelegd moeten worden om het schadelijk effect te voorkomen.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 28 augustus 2021.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de volledige sloop van twee panden en het verbouwen/uitbreiden van een derde pand voor een project met een meergezinswoning met handelsgelijkvloers, 21 woongelegenheden en een ondergrondse parking. Deze functies zijn inpasbaar in de binnenstad mits de draagkracht niet overschreden wordt.

De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf een gunstig advies voor een commerciële invulling van het gelijkvloers in het afgebakende buurtkernwinkelgebied Kasteelpleinstraat-Anselmostraat:

“In de nieuwe toestand blijft een aantrekkelijke handelsruimte op het gelijkvloers behouden (netto oppervlakte 337,5 m²). De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project komt in grote lijnen overeen met het door het college geweigerde project (2022), bevestigd in beroep door de deputatie en verworpen in hoger beroep door de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Het voorliggend ontwerp verschilt ten opzichte van de vorige weigering op volgende punten:

-          Een deel van het perceel blijft onbebouwd (+/-100 m²).

-          Het programma met 21 woongelegenheden blijft wel gelijk.

-          Daartoe voorziet de nieuwbouw nu een hoger volume, ttz. op de hoek en in de Terninckstraat worden 6 volwaardige bouwlagen + een 7de teruggetrokken laag gecreëerd (tegenover 5+1 en 4+2 in de vorige weigering).

-          Het pand aan de Terninckstraat 3 wordt nu grotendeels behouden en niet enkel de voorgevel.

Hoewel meermaals door de stedelijke diensten, de stadbouwmeester en de Kwaliteitskamer werd geadviseerd om de bouwhoogte te beperken tot vier bouwlagen met eventueel een extra bouwlaag op de hoek als accent, wordt de kroonlijst nu nog verhoogd tot zes bouwlagen met een zevende bouwlaag op de hoek en in de Terninckstraat.

Opnieuw wordt in de beschrijvende nota bij voorliggende aanvraag verwezen naar het monumentale Sint-Lievenscollege en andere hogere gebouwen aan de Leien die op een veel grotere afstand te vinden zijn en in een andere context dan het project. Net zoals in de vorige weigeringsbeslissingen wordt dan ook geoordeeld dat deze vergelijkingen hier niet relevant zijn en buiten beschouwing moeten gelaten worden: die met het Sint-Lievenscollege gezien de representatieve en publieke functie van een schoolgebouw ten opzichte van een residentieel gebouw enerzijds en anderzijds die met de hoge gebouwen langs de Leien gelet op hun grote afstand tot het project en hun ligging langs een brede stedelijke boulevard. In plaats van de beeldwaarde van het waardevolle art-decogebouw Sint-Lievens te versterken, treedt ook dit ontwerp in concurrentie met het schoolgebouw, qua volume, architectuur en materialisatie. En in tegenstelling tot de criteria van de goede ruimtelijke ordening van de plaats, houdt het project geen rekening met de in de nabije omgeving aanwezige bebouwing die doorslaggevend is voor de beoordeling van de ruimtelijke inpasbaarheid.

De bestaande pleinwand wordt gekenmerkt door een smalle historische perceelstructuur, m.a.w. een verticale ritmering met kleine korrel. De sloop van de bestaande 19de-eeuwse panden en de vervanging door dit nieuwbouwvolume op deze samengevoegde percelen leidt tot een zeer grote schaalvergroting. Het verbreden van de korrel in de pleinwand is hier niet gewenst in functie van de bestaande verticale ritmering, in strijd met artikel 2.1.5 van het RUP Binnenstad.

De nabije omgeving bestaat voorts uit kleinschalige bebouwing met een bouwhoogte van 4 bouwlagen aan het pleintje aan de Kasteelpleinstraat, afbouwend naar 3 bouwlagen onder een dak om de hoek in de Terninckstraat. Door het programma met 21 woongelegenheden op dit perceel te willen voorzien, wordt het voorgestelde bouwvolume te groot. Dergelijk volume met 7 bouwlagen is niet kenmerkend, verstoort niet alleen het straatbeeld, maar heeft door het programma en de omvang ook een zware impact op de omliggende bebouwing, waardoor de draagkracht van het perceel en de omgeving wordt overschreden. Dit is niet in overeenstemming met de voorschriften van het RUP Binnenstad (artikels 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.2.1) en van de bouwcode (artikels 6 en 10).

Zowel het college als de deputatie en de Kwaliteitskamer hebben eerder al geoordeeld en geargumenteerd dat dergelijk grootschalig project buiten proportie is in de kleinschalige binnenstedelijke context van het pleintje aan de Kasteelpleinstaat/hoek Terninckstraat en de draagkracht van het perceel en de omgeving overschrijdt. Nu een nog groter volume met een programma van 21 wooneenheden voorligt, kan dit evenmin gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een ongunstig advies:

“Men wenst een nieuwbouw te realiseren met gedeeltelijk behoud van het pand Terninckstraat 3. Op het pand wordt een mansardedak voorzien met nog een borstwering t.h.v. het dakterras. Een bijkomende daklaag kan onderzocht worden. De vrije hoogte van de woonunit in het nieuw volume die intern +/- 3,5 meter bedraagt, heeft tot gevolg dat het nieuwe dak erg hoog is en erg atypisch wordt qua vormgeving. Ook de uitwerking van de dakkapellen (omkasting bekleed met leien?) in combinatie met een glazen borstwering is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar. Ook die borstwering die nog eens bijkomend op deze daklaag wordt geplaatst lijkt ons geen aanvaardbare oplossing. We gaan uit van herstel van de bestaande kroonlijst of nieuw naar bestaand model. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt in aluminium voorzien. Voor dit type van panden vragen we houten schrijnwerk naar historisch model qua indeling en profilering. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd voor verder advies. Voor de voordeur gaan we uit van behoud en herstel gelet op de historische waarde ervan. Er dient een onderzoek gedaan te worden naar een correcte kleurstelling van de gevel en de gevelmaterialen. Er wordt gesteld dat de volledige gelijkvloerse gevel wordt vrijgelegd maar vermoedelijk is het bossagewerk gewoon bepleistering en geen natuursteen. De natuurstenen elementen dienen ontdaan te worden van alle verflagen. In de legende op de gevelplannen nieuwe toestand staat dat de gevel is afgewerkt in crepi. Dit is niet correct: de gevel is afgewerkt met een gladde bepleistering, deze dient hersteld te worden. Een afwerking in crepi is niet aanvaardbaar aangezien deze afwerking een korrelige structuur heeft die niet kenmerkend is voor dit type van panden. Als voorwaarde zal opgelegd worden dat er verder onderzoek naar de materialen en afwerkingslagen van de gevel dienen te gebeuren en er een voorstel moet worden voorgelegd waarbij duidelijk is welke gevelmaterialen worden vrijgelegd en welke kleur de gevel als afwerkingslaag krijgt.

Voor het interieur gaan we uit van behoud van de bestaande draag- en kamerstructuur zoals in de huidige plannen wordt voorop gesteld. We gaan ook uit van behoud van alle interieurelementen met erfgoedwaarde (trap, binnenschrijnwerk, volledig herstel van de afwerking (muren en plafonds) in de doorgang gelijkvloers, behoud van de schouwen in de kamer vooraan eerste en tweede verdieping (niet op plan maar wel in che-rapport). Dit zal als voorwaarde mee opgelegd dienen te worden.

Op basis van het CHE-rapport kan geconcludeerd worden dat het hoekpand en het naastgelegen pand aan de Kasteelpleinstraat reeds sterk verbouwd werden, hoewel er zeker nog elementen aanwezig zijn met een hoge erfgoedwaarde. Aan de ontwerper werd meegegeven dat sloop van het hoekpand en het appartementsgebouw aan de Kasteelpleinstraat aanvaardbaar is mits een vervangbouw in de plaats komt die de beeldondersteunende waarde van beide panden behoudt en het volume zich inpast in deze historische context. Op basis van het ingediende voorstel kunnen we besluiten dat het nieuwbouwvoorstel zich niet inpast in de historische context noch qua volume, noch qua materiaalgebruik. Vanuit erfgoedoogpunt gaan we namelijk uit van een volume dat zich aanpast aan de korrel en bouwhoogtes langs deze zijde van de Kasteelpleinstraat. In de Terninckstraat is een bouwhoogte van 3 lagen onder een dak kenmerkend voor de historische bebouwing die hier aanwezig is. Het nieuwbouwvolume overschrijdt de kenmerkende hoogtes in deze historische context sterk en kan niet als hoekaccent beschouwd worden. De beeldondersteunende functie van de nieuwbouw die gevraagd werd in 2020 en ook in ons advies op de vorige aanvraag uit 2021 werd herhaald, kunnen we niet terugvinden in het huidige voorstel.

Wij zijn van mening dat het nieuwbouwvolume rekening moet houden met de historische context en zich moet aanpassen qua volume en uitwerking aan de context. Verder moeten het volume en de uitwerking naar welstand beoordeeld worden door de Kwaliteitskamer.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden. De aanvraag houdt net zoals de aanvraag in 2021 geen rekening met de ligging in CHE-gebied waarbij de wenselijkheid van het behoud van de historische kenmerken voorop staat, noch met de uitgebrachte adviezen van de stedelijke dienst Monumentenzorg om bij de sloop en nieuwbouw de beeldondersteunende waarde van deze panden te behouden en zich in te passen in de historische context. De aanvraag past zich noch qua volume (hoogte en breedte), noch qua vormgeving in in de korrel, het uitzicht en de bouwhoogtes kenmerkend voor de historische bebouwing van de Kasteelpleinstraat en de Terninckstraat. Hierdoor is ze eveneens in strijd met artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad.

De voorliggende aanvraag werd ook nu voorgelegd aan de Kwaliteitskamer die een ongunstig advies gaf:

“De Kwaliteitskamer betreurt dat het project wederom zonder vooroverleg werd ingediend. We handhaven wederom onderstaande vorig advies en sturen aan op een vooroverleg:

‘De Kwaliteitskamer betreurt dat de voorgaande ongunstige adviezen, zowel van de stedelijke dienst Monumentenzorg, de dienst Omgevingsvergunningen als het advies van de stadsbouwmeester, volstrekt genegeerd werden. De adviezen, zoals in het verleden geformuleerd, impliceerden de basisuitgangspunten en stedenbouwkundige randvoorwaarden om tot een gedragen bouwenveloppe te komen die zich inpast in de waardevolle omgeving, om dan vervolgens in dialoog te treden over de architecturale uitwerking van het project. 

Het voorstel voorziet in de sloop van de volledige hoekbebouwing, inclusief een wenselijk te behouden erfgoedpand aan de Terninckstraat. De nieuwbouw, die alle smalle panden samenvat, leidt tot een horizontale schaalvergroting hetgeen niet in harmonie is met de kenmerkende bebouwing in de omgeving. De pleinwand kenmerkt zich immers door een smalle, verticaal geritmeerde historische perceelstructuur. Gelet op de lange zichtlijnen vanaf de omliggende straten, domineert het hoekproject de onmiddellijke omgeving, zowel naar schaal, breedte, geleding en hoogte.  

Ook al lijkt de maat van de openbare ruimte een hoger gebouw te verdragen, bepleit de Kwaliteitskamer op deze locatie het behoud van de kenmerkende perceelsbreedte, de verticale percelering, de kenmerkende hoogte (4 bouwlagen + daklaag) en in het bijzonder het behoud van het erfgoedpand (zijde Terninckstraat). Een eventuele optopping van dit erfgoedpand onder de vorm van ‘weiterbauen’ bij een eventuele transformatie is bespreekbaar, om de levensvatbaarheid en de integratie van dit waardevol pand binnen het totaalproject te garanderen. 

De Kwaliteitskamer betreurt dat de ontwerper en/of opdrachtgever de voorgaande adviezen naast zich neergelegd heeft en benadrukt dat deze werkwijze niet de juiste weg is om tot een kwaliteitsvol project te komen in de binnenstad. Gelet op het feit dat het project zich stedenbouwkundig niet inpast wordt dan ook niet in detail getreden over de algehele beeldkwaliteit van het voorstel, doch merkt de Kwaliteitskamer op dat grammatica van de nieuwe gevel en de kleurstelling zeer atypisch zijn voor de Antwerpse binnenstad.’”

De adviezen van de Kwaliteitskamer worden bijgetreden. Meermaals is aangeboden om vooraf aan de aanvraag, tijdens de procedure en in beroep bij de deputatie, in overleg te gaan met de stadsdiensten en met de Kwaliteitskamer, om tot een kwaliteitsvol en gedragen project te komen.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (670 m²) en een ingreep boven de 100 m² (670 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd opgemaakt door ABO en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 28/08/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/19728). De archeologienota gaat correct uit van een volledige verstoring van het projectgebied. De archeologienota beveelt zowel een archeologische sloopbegeleiding als een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefputtenonderzoek. Na het uitgesteld vooronderzoek dient de erkende archeoloog een nieuwe nota op te maken, ook het daaruit voortvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning. De voorwaarden hieromtrent uit het advies van de stedelijke dienst Onroerend Erfgoed dienen te worden opgevolgd.     

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Ook de adviezen van Water-link i.s.m. Aquafin, Fluvius en Proximus moeten worden opgevolgd.

Er worden enkele inbreuken op de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid vastgesteld. Deze zouden zonder grote ingrepen kunnen worden opgelost.

Watertoets

Omwille van de overstromingsgevoeligheid, moet het ontwerp rekening houden met volgende aandachtspunten:

-          Op de snede en terreinprofielen wordt aangegeven dat het verschil tussen binnenpas en straatniveau 20 cm bedraagt. Dat blijkt niet uit de metingen. Dan is het verschil circa 5 cm.

-          Op basis van het gevelbeeld in de Terninckstraat blijkt dat er een toegang is in die gevel. Dit blijkt niet uit het grondplan. De Terninckstraat ligt lager dan de Kasteelpleinstraat. Daar spelen de waterdieptes een grotere rol en daar moet het vloerpeil binnen verhoogd worden. Het overstromingsveilig peil is 6,72 mTAW.

-          Het schrijnwerk is niet gecertificeerd waterdrukbestendig.

-          Bij de bestaande woning in de Terninckstraat worden de vloerplaten niet gewijzigd. De leefruimte ligt 85 cm boven straatniveau. Er zijn wel twee keldergaten, die gevaar op instroming hebben. Aangeraden is om te onderzoeken hoe de kelder op alternatieve wijze verlucht kan worden en de keldergaten beveiligd kunnen worden tegen instroom. 

-          Er moeten terugslagkleppen in de DWA-afvoer en RWA-afvoer worden geïnstalleerd.

Milieu-aspecten

De aanvrager vermeldt in zijn aanvraag bij de bespreking van de effecten van het project op de luchtkwaliteit dat deze enkel zal verbeteren aangezien er in de nieuwbouw geen stookinstallaties meer zullen geplaatst worden maar wel gebruik gemaakt zal worden van warmtepompen. De exploitatie van een warmtepomp is ingedeeld vanaf een vermogen van 5 kW. Er worden geen vermogens opgegeven in de aanvraag dus de exploitant zal na afloop van de bouw moeten bekijken of er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn en hiervoor eventueel een omgevingsvergunning indienen.

De aanvrager wordt er op gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2021 - zie checklist 1 en 2). De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bepaald door een pompproef.

Volgens de bouwcode van stad Antwerpen is het eveneens verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier en ervan uitgaande dat er rekening wordt gehouden met bovenstaande, is er vanuit milieutechnisch oogpunt geen bezwaar de vergunning te verlenen.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert ongunstig voor de in- en uitrit van de ondergrondse parking ter hoogte van de Kasteelpleinstraat.

De parking is te bereiken via een autolift gelegen in de Kasteelpleinstraat. De Kasteelpleinstraat werd heraangelegd en ter hoogte van het pand is het niet mogelijk om in en uit te rijden. De in-/uitrit van de ondergrondse parking zal in de Terninckstraat moeten voorzien worden, best zo ver mogelijk van het kruispunt. Om te vermijden dat er files ontstaan bij het wachten voor de autolift moet er steeds voorrang gegeven worden aan het inrijdend verkeer.

Ook de stedelijke dienst Publieke Ruimte adviseert ongunstig en legt op dat de toegang tot de parking te voorzien is in de Terninckstraat in plaats van in de Kasteelpleinstraat, gelet op de inrichting van de publieke ruimte (fietspad, bomen, ontharding/wortelzones, straatmeubilair, ...) waardoor hier niet rechtsreeks ontsloten kan worden.

Verkeersleefbaarheid en -veiligheid

De aanleg van het recent vernieuwde plein laat niet toe dat op deze plaats een inrit gemaakt wordt zonder schade aan bomen en straatmeubilair. Mogelijk zouden er ook bomen moeten geveld worden. De leefbaarheid van het plein en de verkeersveiligheid komen in het gedrang aangezien in- en uitrijdende auto’s een groot deel van het pleintje en het fietspad moeten kruisen. Dit kan in de nabijheid van een school niet worden toegelaten.

Fietsvoorzieningen

Voor de 21 appartementen moeten er 65 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          5 appartementen met 1 slaapkamer = 5 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 10

-          9 appartementen met 2 slaapkamers = 9 x 3 (2 slaapkamers + extra) = 27

-          7 appartementen met 3 slaapkamers = 7 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 28

Voor het personeel van de handelsfuncties moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100 m²).

In het totaal zijn er 67 fietsstalplaatsen nodig. Er worden 61 fietsstalplaatsen voorzien, 59 daarvan zijn voorzien in de ondergrondse parking en te bereiken met een autolift. Op het gelijkvloers zijn er nog eens 6 fietsstalplaatsen voorzien. Er zijn 6 fietsstalplaatsen te weinig.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd een nieuwe PIV ingediend. Een nieuw openbaar onderzoek en adviesvragen zijn vereist.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de openbare onderzoeken werden 32 bezwaren ingediend die kunnen worden samengevat als volgt:

1. Bouwhoogte en volume onaanvaardbaar: Het geplande gebouw met 21 appartementen steekt te hoog boven alles uit. Het perceel in de smalle Terninckstraat vraagt niet om een hoge blikvanger, integendeel. Het nieuwe gebouw zal met een hoogte van liefst 23 meter ver boven de huidige bebouwing uitsteken en drie extra verdiepingen tellen. Het vormt daarmee een muur, geen ‘sluitstuk’, maar een gebouw dat buiten proporties is.
   Doorheen de ganse verantwoordingsnota wordt gegoocheld met hoogtes teneinde het beoogde project normaal/inpasbaar te doen lijken. Dit wordt bekomen door vaak de nokhoogtes van de bestaande zadeldaken - die net omwille van hun schuinte de inpasbaarheid van de (hoek)percelen aanvaardbaar maken, zowel vanop straat als vanuit overstaande bebouwing - te vergelijken met de nieuwe totale hoogte van de woontoren. In werkelijkheid verdubbelt het project haast de bestaande hoogte, en aangezien er én een stuk hoger gebouwd zal worden én dan nog met een plat dak, zullen vele terrassen bovendien plots de privacy van overstaande bebouwing onbetwistbaar aantasten. Ook het systematisch gebruik van overschatte termen als ‘hoogtes van 15-20 meter’, ‘1 oude verdieping komt overeen met 1,5 a 2 nieuwe’ en verwijzingen naar niet-representatieve - en dus niet-wenselijke - referentiehoekgebouwen met plat dak in de omgeving, zoals Kasteelpleinstraat-Vrijheidstraat 1 met een hoogte van 16,9 m, wil de inplanting van een wooncomplex dat de kroonlijst met 8 tot 10 meter verhoogt rechtvaardigen. De werkelijkheid gebiedt echter te erkennen dat de meerderheid van de 19e-eeuwse burgerhuizen in onze fijne woonbuurt zijn opgebouwd uit eerder 2 (vaker dan 3) etages en een zadeldak. Het meest belangrijke is daarbij de kroonlijsthoogte die doorgaans de 13 meter niet overstijgt.

Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. Het gebouw is veel te hoog en te fors en past zich niet in in de omgeving. Ook in de vorige procedures werd geadviseerd dat een bouwhoogte van maximum vier bouwlagen met eventueel een vijfde bouwlaag op de hoek het maximaal toelaatbare is op deze plek. Ten opzichte van de vorige weigeringsbeslissingen van het college en van de deputatie, wordt nog een zevende bouwlaag toegevoegd om het programma van 21 woongelegenheden te realiseren. Dit programma in dergelijk bouwvolume kan niet gunstig worden beoordeeld.

2. Foutieve benadering van het hoekperceel: In plaats van zich te willen spiegelen aan irrelevante hoekaccenten, zoals:

1) Kasteelpleinstraat-Amerikalei: irrelevant wegens het grote verschil in dimensionering van beide straatprofielen gevormd door de Leien-stadsas (cf nota p5);

2) Kasteelpleinstraat-Vrijheidstraat 1: irrelevant wegens het verschil in perceelvorm door de insnijding van de omliggende straten – belangrijke noot: dit ‘vrijstaande’ kopsgebouw met 4 etages behoort tot de hoogste gebouwen in de onmiddellijke omgeving, en is nog steeds lager dan het aangevraagde project; zouden beter de kenmerken van de aangehaalde “19de-eeuwse straten” die volgens de nota op p4 in de ruime omgevingscontext bekeken werden, zorgvuldig bewaard en gekoesterd worden.  Dit wordt gestoffeerd met een aantal voorbeelden en foto’s van hoekpanden in de onmiddellijke omgeving.
Op deze site een hoger hoekaccent inplanten druist volledig in tegen de ligging van het perceel. Hoe belangrijk het project zich ook wil voordoen, het ligt niét op een prominente plaats en vraagt dan ook niét om een eyecatcher te zijn. Het (eerste) zicht vanuit de Kronenburgstraat zou op deze plek enkel het bomengroen mogen zijn, waarvan elke bewoner en voorbijganger sinds kort in ons nieuwe buurtplein-parkje kan genieten. Het is een bewust horizontale groene buffer, die net de broodnodige visuele rust geeft wanneer je langs de hoge Fierensblokken en AP-hogeschooltoren heen kijkt richting het begin van de Theaterbuurt (en dus niet het Zuid).

Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. De verwijzing naar de hoogbouw op de hoek met de Britselei doet niet ter zake. Dit gebouw sluit aan op het hogere gabarit van de Leien, een brede stedelijke boulevard, en staat bovendien op een grotere afstand van bijna 300 m afstand dan de bebouwing waarbinnen het project zich moet inpassen. De aangehaalde voorbeelden van hoekpanden langs de Kasteelpleinstraat en de Kronenburgstraat zijn wel relevant. Deze panden bestaan overwegend uit twee à drie bouwlagen met een klassieke 19de-eeuwse opbouw onder een plat dak of zadeldak. Het modernistische gebouw op de hoek Verbondstraat-Vrijheidstraat vormt met vier bouwlagen de uitzondering, maar is nog steeds veel kleinschaliger als de aanvraag.

3. Wenselijkheid van behoud van de bestaande panden: Het perceel vraagt om het respecteren van de bestaande gevelstructuur. Het is geen “sluitstuk” (cfr. nota p3), maar moet net een weinig opvallend verlengde zijn van 2 woonstraten. Het is namelijk dit eerste stukje Kasteelpleinstraat dat letterlijk naadloos overgaat in de steeds smaller wordende Begijnenstraat. Op p8 wordt in de nota aangehaald “In de onmiddellijke omgeving worden er geen gebouwen waargenomen die een horizontale opbouw hebben”. Dit totaal incorrecte uitgangspunt wordt aangegrepen om te refereren aan de verticale ritmiek die terug te vinden is in het Sint-Lievenscollege te Kasteelpleinstraat 31, en om zich te spiegelen aan de verticale art-deco ritmiek van het gebouw te Kasteelpleinstraat 9 - dat enerzijds waardevol genoeg is om uitvergroot gereproduceerd te worden, en dat anderzijds toch afgebroken wordt. Alle gevels en de dakopbouw behouden zonder verhogingen kan dan ook de enige aanvaardbare beslissing zijn. De vorm van het hoekzadeldak en de kroonlijsthoogte moeten behouden blijven. Een grootscheepse renovatie met behoud van alle gevels is hier meer op zijn plaats.

Beoordeling:
Het bezwaar is deels gegrond. Volgens de stedelijke dienst Monumentenzorg hebben de drie panden, hoewel niet beschermd of geïnventariseerd, nog een zekere tot hoge erfgoedwaarde. Er is ook een zekere symmetrie tussen de twee hoekpanden die de toegang tot de Terninckstraat flankeren en op een evenwichtige manier aansluiten op de bebouwing in de Terninckstraat. Dit neemt niet weg dat een optopping in de vorm van een mansardeverdieping of volgens het principe van ‘weiterbauen’ tot de mogelijkheden behoort. Het voorgestelde volume voldoet hier echter niet aan.

4. Nadelige impact op beleving en bezonning in de smalle Terninckstraat: Wanneer we het horizontalisme in de buurt onder de loep nemen, kunnen we niet anders dan objectief vaststellen dat nagenoeg de helft van de Terninckstraat horizontaal opgebouwd is.
   Dat horizontalisme gecombineerd met slechts 2 etages zorgt in deze smalle enkelrichtingsstraat voor een luchtige en leefbare woonomgeving. Daarbij reikt de ochtendzon nu nog tot vooraan de even huisnummers, terwijl de dieperliggende achterhuisterrassen van onder meer het zorgvuldig uitgewerkte renovatieproject op nummer 13 nog kunnen genieten van namiddag- en avondzon. Dat zal niet langer het geval zijn door het optrekken van de kroonlijst van 12,5 tot haast 23m. Zelfs indien de penthouse weggelaten zou worden, zou het verhogen van de kroonlijst met 8m nog steeds een te grote impact hebben op een aanzienlijk deel van onze buurtbewoners. Het wegnemen van het hoekzadeldak creëert daarbij een gigantische muur. De hinder-minimalisering vermeld op p14 van de nota slaat dan ook met verstomming: “De op te richten meergezinswoning houdt dankzij zijn vorm en inplanting rekening met de aangrenzende eigendommen voor wat betreft lichtinval, bezonning en inkijk (privacy)”. Het feit dat de overstaande bebouwing (Terninckstraat 2-8) of inbreidingsterrassen (zowel Terninckstraat als Kasteelpleinstraat) niet eens vermeld worden, is tekenend.

Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. De Terninckstraat heeft een breedte van amper 10,50 m en een profiel van overwegend drie bouwlagen onder een zadeldak of mansardedak. De bouwhoogtes staan in een mooie verhouding tot de straatbreedte waardoor er toch nog voldoende daglicht tot op het maaiveld en de gelijkvloerse verdiepingen valt. Dit profiel bepaalt mee de leefbaarheid van de straat. Een massief volume van zes tot zeven bouwlagen hoog zou een grote schaduw werpen op de smalle straat.

5. Impact van de garage-inrit op de verkeersveiligheid en het pleintje: De inrit voor de ondergrondse parkeergarage wordt hier zonder verdere uitleg ingetekend naast de voordeur van Kasteelpleinstraat 7. Dat wil zeggen dat 22 auto’s daarbij dwars door het midden van ons groene parkpleintje met volwassen bomen en zitbanken zullen moeten rijden, en een drukke fietsas moeten doorkruisen, om dan ergens in de bocht Begijnenstraat/Kronenburgstraat/Kasteelpleinstraat aansluiting met de rijbaan te vinden. In de nota werd reeds het Sint-Lievenscollege vermeld. Wat niet vermeld wordt, is dat deze school duizend leerlingen heeft, die dagelijks in spitsmomenten (dus wanneer de auto’s het gebouw in- of uitrijden) gebruik maken van de omgeving. Evenveel leerlingen gaan naar het nabije Sint-Ludgardis, de Musica kleuter- en lagere school, de Leerexpert en AP-hogeschool… Het groene pleintje is dan ook een “veilige” doorgangsweg voor jonge fietsers en voetgangertjes en een “rustige” ontmoetingsplek tijdens de lunch voor talrijke adolescenten. Het behoeft dan ook geen verder betoog dat een ondergrondse garage-ingang hier eenvoudigweg niet bespreekbaar kan zijn.

Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond. De stedelijke diensten Mobiliteit en Publieke Ruimte gaven een ongunstig advies over de inplanting van de inrit naar de parkeergarage langs de Kasteelpleinstraat. Het ontwerp houdt op geen enkele manier rekening met het pas heraangelegde pleintje. Het veelvuldig kruisen met auto’s over het pleintje met groenaanleg brengt de leefbaarheid en vooral de verkeersveiligheid voor de vele (jonge schoolgaande) fietsers in het gedrang.

6. Privacy en inkijk: Onze privacy komt in het gedrang door de vele en hoog gelegen terrassen.

Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond: Net als bij het woonproject verderop in de Terninckstraat 13 worden de terrassen inpandig of toch binnen de rooilijn ingericht. Dit zou geen onaanvaardbare inkijk met zich mogen meebrengen.

7. Hinder tijdens de werken: Opnieuw minstens twee jaar in een megawerf met lawaai en stof (na werken heraanleg en andere bouwprojecten in de straat) zitten schaadt mijn mentale gezondheid en heeft ook een weerslag op de aanwezige horeca en winkels in de buurt.

Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond. De vrees voor mogelijke overlast door een werf, kan een bouwproject niet in de weg staan. Er is begrip voor het feit dat de buurt al een hele tijd zit met aanleg- en bouwwerken. Uiteraard moet de aannemer alle mogelijke voorzorgen nemen om de hinder te beperken, zowel in tijd als in omvang, en de veiligheid te allen tijde garanderen.

8. Gentrificatie en betaalbaar wonen: Dit bouwproject zal de gentrificatie in de hand werken en betaalbaar wonen doen verdwijnen.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet gegrond. Het bouwproject voorziet in een voldoende mix van types en groottes van woongelegenheden.